牧野知弘のレビュー一覧

こんな街に「家」を買ってはいけない

30年、40年前の郊外分譲地ブームだったところが今はスラム化しており、都心から電車で1時間、さらにバスにのらないと通勤できない分譲地は価値がなくなっている。買うのなら覚悟をもて、ということか。

マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる

牧野氏の得意分野である不動産（マンション、戸建て住宅）の話。デベロッパーのつくる夢や幻想に惑わされてはいけないとういう話。買うのであれば5〜10年の中古物件がいいらしい。新築を買うなら自分たちが住むのではなく、賃貸に出すか、数年たってから売るのがよい。買う場合も駅近くでなければならない。

マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる

家、買う前に読む本だったなぁ…
でも、読んでも今の家、買ったかな。うん、買ったはず。(と言い聞かせる)

土地に価値を感じている。
家は価格を押さえて住み倒す。

この二点が基本方針だったので、読んでもショックを受けずに済んだのかも。

あえて言うなら、将来の不動産を取り巻く環境で、「家が飽和状態になるから、高齢者でも家を借りられるはず」というもの。
それが叶うなら一生賃貸もありだったかな？まあどうなるかわからないけれども。

なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか

【要約】
・土地の力は永遠。建物ではない。

【ノート】
・街の不動産屋さんは狂騒とは無縁の、地道で堅実な仕事。そう言われてみりゃ、確かに、最近、仕事で会うことの多いこの種類の人々は、そういう印象。

知らないと大損する！ ［図解］実家の「空き家問題」をズバリ解決する本

実家というよりは自分の家が空き家になる可能性を含めている為に手に取った本。知っておいて損がない情報が多く、住は人間にとって重要な部分。

2040年全ビジネスモデル消滅

20世紀半ばに誕生したマクドナルドとディズニーランドは共に飛躍的な発展を遂げてきたが、21世紀になると業績に大きな差が生じ始める。マクドナルドは、デフレに対応するため価格を下げ、下がった売上を補うために他店舗化を推進したけっか、完全なコモディティ商品となった。一方、ディズニーは施設の魅力を上げることで価値を上げ、今も人気の施設となっている。

同じような現象が、日本の不動産市場にも今後、当てはまるであろう。首都圏の人口は2020年にピークを迎え、3569万人に達するが、その後は減少に転じる。上述の様に、不動産市場もコモディティ化が加速し、首都圏ですら人口増という新たな需要の増加が期待出来なくなるのである。住宅を建てれば、“誰かが買う”、オフィスを建てれば“誰かが借りる”という経済モデルは、何れ達行かなくなる。

現在、日本の空き家率は13.5％にも及ぶが、2033年には2160万戸、30％にも達するという。つまり、両隣のどちらか1軒が空き家という事になる。わずか17年後の事だ。2040年には、これが43％に及ぶと予測され、日本中がスラム化の危機を迎えることとなる。

生産人口が2010年の8173万人から、2040年には5786万人となり2100万人が減少する中、橋や道路、駅、空港といった社会インフラの維持には巨額の費用が必要となる。世の中の仕組みにも様々な歪が生じ、格差は拡大し、ディズニーの提供する夢の世界に酔いしれる事が出来るひとはいなくなる。当然、移民を受け入れる事が避けられなくなり、その移民たちはスラム化した空き家に住む事となる。移民は、治安上や生活上の問題を引き起こす事となるだろうが、もう日本として不可欠なものとなり向き合うことを余儀なくされる事であろう。

なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか

名前を聞いたことがあると思ったら、日本コマーシャル投資法人の代表だった。外資系でガツガツしたことが書いてあると思いきや、しごくまともなことが書いてあった。

「このような計算は会社などではエクセルなどの表計算シートを行うことが多いのですが、この計算シートにだけ頼るのは、実に危険な判断です。…
　不動産投資にあたってもっとも大切なことは、ネット利回りよりも土地としての収益性・安定性を見極めることに尽きると思うからです。」
　以前もどこかの感想で書いたが、ＮＰＶやＩＲＲを初めて目にしたときに感じた違和感と似ている。これらの指標はあくまで参考であって、事業本体の収支そのものの信頼性が先ず問題であることと感じたのだが、それと同じことを言っているのだと思う。

マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる

・家を投資の視点で考え過ぎないこと。
・家を買う本来の意味は自分のライフスタイル充実の助けとするもの
・2022年の生産緑地解除で土地の価格は下がり、ファミリー用の賃貸物件も出てくる。
・投資として儲けるのは難しくなるから、住み倒すつもりで自分達の好きな家に住もう

業界だけが知っている 「家・土地」バブル崩壊

不動産バブルとはなんだったかの簡単なおさらい。これからの日本の不動産市況の可能性を、海外投資家、インバウンド、人口推移などとともに2020ピークアウトの可能性を示唆している。不動産は購入し、最後エグジットする事が大切だと再認識した。

マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる

マイホームを購入する目的を明確にすべき。
住宅用
投資用ー賃貸 or 転売
今の日本に住宅兼投資用はほぼ無い。

不動産業界にもパラダイムシフトが起きている。投資物件の転売による利益が主たる利益構造だったのが、シェアハウスや商業用賃貸などの管理運営することで利益が出る構造へ変わりつつある。モノからコトへ。

マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる

不動産における社会問題を様々な切り口で発信する著者。本書では「マイホーム」を持つことの意義とリスクを取り上げる。定番の「持家か、借家か」論、マイホーム価値の向上方法、マンションVS戸建て、二世帯住宅やタワーマンションの問題点などなど。

「マイホーム」を持つということに正解はないのだと気付かされる。そして、マイホームは「買う」、「住む」だけじゃない。マイホームを「貸す」ことにも目を向けるべきだ。

サブタイトルに記されている2022年は都市部の生産緑地が優遇税を廃止される年。それによって、大量の農地が安い価格で市場に登場し、地価は大暴落すると、著者は予想する。つまり、地価相場の大転換になる。

ホントかね。生産緑地とか言う土地が不動産市場を左右するほど存在するとは思えない。が、都市部で土地を買うなら、2022年まで待ってみるのも悪くはないかもしれない。

マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる

空き家第一世代＝団塊世代の親の家が空き家になる。
空き家第２世代＝団塊世代の家が空き家になる。

家族で住んでいた個人の持ち家の空き家が増える。

マレーシアの青田買い、完成までに売ってしまう。
タワーマンションは中国人のお気に入り。

不動産でも需要が伸びるのは、商業施設やホテルなど。
施設の運営が必要な不動産。
オペレーショナルアセット。

裏通りのかき氷店を中心に新たな町並みができる。

住居もオペレーショナルアセットにする。シェアハウス、民泊、ペット専門、サーファー用、など。

こんな街に「家」を買ってはいけない

近未来の日本を予測する牧野友弘さんの一冊ですが、住宅問題をえぐっている割には都心部での賃貸を勧めるのでは、もうけたがりのセレブだけしか得にならないと言っているのと同じだけに、ガッカリです。
やはり、どれだけ精確な分析ができても、そこからめざすべき方向がどちらを向いているのかが肝要です。

2020年マンション大崩壊

空き家増えてやばい問題が都心まで広がるだろう、という内容だったが、警告範囲が広い。都心部主要都市以外安全とは言えないのはそりゃそうだろうけど…
神奈川辺りのちょっと品川新宿から外れた場所でも、駅近特急停車駅だと全然値下がりしそうな感じはしない。
若者が多くて活気溢れるところに住むのが良いらしい。なるほど。

2020年マンション大崩壊

著者は三井不動産等にいた方。マンションの将来的な老巧化、建て替えが困難、修繕積立日は上がる、といった暗い将来を描いた本。マンションを買おうという気が失せていく本。

空き家問題 １０００万戸の衝撃

著者は三井不動産等勤務後、オラガ総研設立。2014年の本。最近よくある、将来的に空き家が増える、不動産の価値は下がる、特に東京オリンピック後が危ない、といった本。まあそうなんでしょうね。

マンションの建て替えの事例がこれまで全国で二百数十件しかない、というのはその少なさに驚きです。しかもそのほとんどは容積率に余裕があり、建て替えで余剰分を売却した場合とのこと。今後マンションの建て替え問題は大きな問題となりそうですね。

なぜビジネスホテルは、一泊四千円でやっていけるのか

固定費ビジネスのホテル業。昔から営業しているホテルだと、かなり無駄が多いこともあるよう。コンサルタントである著者がどうやって35%のコスト削減に成功したか、現場目線で書かれていて面白い。タイトルにある一泊4000円については、始めの建物賃料設定次第では利益を出せるようだ。一番へー、と思ったのは、「大手ホテルでは3,4年に一回は自殺が出る。汚れがひどくなければ翌日から稼働。」

お金と人の流れが変わる！ 老いる東京、甦る地方

以前なら、東京を含む首都圏と地方の隔たりが大きく感じましたが、昨今のインターネットの普及等もあり、それまで感じていた不便さも減ったのではないでしょうか。ある程度の物はネットを通じて購入出来る事になり、近所のお店は軒並み閉店になっているのが地方の現状かと思います。その反面、東京は未だにお店が増え人の姿は多いですが、観光客等が多いと言う点は外せません。地方は特に、集客できる物が少ない故、人を寄せるには力が及ばず。そして、東京のような真似をして成功するかと言えば、そうでもなく。都心と地方では、全く同じと言う訳にはいかず、その土地の利点を活かした方法で、今後の町としての魅力が出せるかにかかります。本書でも紹介されていますが、これからはただ真似るだけではなく、創造性がポイントの一つになるでしょう。

2040年全ビジネスモデル消滅

【2040年全ビジネスモデル消滅】

●A. 日本の不動産の世界はこれまで、マクドナルドと同様、住宅やオフィスなどの「量的充足」を目指してきた。しかし、人口減少により新たな需要の増加が期待できなくなる中、不動産はコモディティ化し、地価は下がり続けている。

●B. 観光やイベント、体験などの提供を通じて価値を演出する商業施設などの不動産は、集客に成功している。演出をして顧客を誘い込むその手法は、まさにディズニーランドの商売手法につながるものである。

●C. 今、人との絆や共感を求めることが時代の潮流になりつつある。他人との面倒な関係を避けたがる若者が、ライブやイベントに参加し、熱狂を楽しむ。彼らはその場に一緒にいることで価値観を共有し、自分の立ち位置を確認しているのだ。

2020年マンション大崩壊

悲観的に描くかどうかなんだろうけれど。それなりに説得力はある。タワマンの話は結構怖い。さて、ここどうするかなあ。