あらすじ
あなたのマンションは大丈夫か。
2020年の東京オリンピックを前にマンション価格は上昇中。ところが、その裏では空室急増、老朽化、スラム化など多くの問題が生まれつつある。マンション600万戸時代を迎えたいま、人気のタワーマンションをふくめてマンションの資産価値を考え、問題解決の処方箋をプロの目から提案する。
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Posted by ブクログ
2025/07/01
p.51
空き住戸の対策として「リノベーションまちづくり塾＠豊島区」を立ち上げ、入居者難に悩むワンルームなどを保有する不動産オーナーに空き家の改修や新たな活用方法などを提言しています。
投資目的の分譲マンションほど、老朽化するとマンション維持管理やリニューアル工事を目的とした大規模修繕をするのが難しそうですね。老朽化マンションを取り壊すにしても、解体費をどうやって捻出すればいいんだろう。
Posted by ブクログ
マンションという形態の不動産が、
・共同所有というやっかいな所有形態であること
・土地の価値よりも建物価値が大きいこと
といった特徴を持つことから、
・本来は、賃貸物件として回転させていくべきである
という結論に至る。
所有権の呪縛というか、不動産業界に騙されるな、ということですね・・・
Posted by ブクログ
色々と勉強になった。
日本のマンションの歴史は、一番古いので築60年。2013年時点で600万戸、約12万棟。築30年以上が約104万棟。→10年後なら277万戸。毎年10万戸が新築されていてその内5〜7万戸が首都圏で建設。戸建の新築は僅か5千戸。
2013年の調査でマンション所有者の73%が50歳以上。住み潰す考えが一般的になり、年金生活で新たな拠出(例えば大規模修繕のための特別拠出など)は難しい。修繕が出来ずに価値が下がっていくことも。
このままのペースでいくと2035年には空き家率30%を超える。それは夕張やデトロイトのように財政破綻した街のそれに同じ。スラム化の危機。
一方で政府が何か対策を打ったとしても、住宅事情がすぐに改善するとは考えられず、将来を充分に考えてマンションを買う覚悟をすべき!
Posted by ブクログ
不動産市場の最前線で感じたものを率直に書き表した「２０２０年 マンション大崩壊」。
著者の経験・感性が如何なく発揮された著作である。
第１章「地方」の問題ではなくなった空き家問題
第２章 都心部ですすむ「マンション空き家問題」
第３章 老朽化マンションが抱える「スラム化」の恐怖
第４章 問題解決を阻む管理組合という存在
第５章 タワーマンションの将来
第６章 マンションの資産価値を考える
第７章 解決のための処方箋
第８章 不動産価値の大変革を迎えて
管理組合における民主的手続きと日本の私的権利の強大性。
解決のための処方箋を日本社会がどう受け止め、変革できるか。
考えさせられる本でした。
Posted by ブクログ
マンション分譲業者は需要の先細りが明白になっても相変わらず新築マンションの供給を減らすどころか増やしている。日本人の中の新築信仰もいまだ根強い。国の住宅政策も中古住宅流通市場の整備を提言しつつも、税制で新築住宅購入を後押ししている。著者が本書で述べているようにマンションは共同体だから私権を強すぎる日本では管理・維持修繕が立ち行かなくなるというのは納得。高齢者は自分が所有するマンションを「住みつぶす」という発想でとらえる。そして将来のことがどうでもよくなる。子供も住まず、賃貸にも出せず、処分（売却）もできなくなったマンションは空室で放置され、スラム化する。「家賃はもったいない」という耳障りのよいフレーズに騙されて新築という割高な将来の負債を追い求める時代は終わってもいいのではないかと本書を読んで私は強く思いました。
Posted by ブクログ
人口減少と人口構成の変化によって年々浮き彫り化する空き家問題。その中でもマンションの抱える問題は大きい。
管理費や修繕積立金の滞納、建て替えも大規模修繕も簡単な修繕さえも行えない、マンションは共同体であるが故にリスクを他人の分まで背負い込まなければならない。
中古住宅を購入しようと思ってた時期だったので少し考えさせられた。
個人的には現状の日本において不動産価値の変化は既に起こっているが制度が整っていないという状況なのではないかと思う。
人生で一度しか住宅を購入しないと考えている人にとっては、マンションは購入ではなく賃貸の方が良さそうな気が本書を読んで感じた。
不動産は資産価値としても効用価値としてもやはり立地が重要と再認識。
Posted by ブクログ
多くの都市在住者が住むマンションの法的未整備の結果、いずれ吹き出てくる修繕、立て替え、積立金不足の問題が行き詰まることを予言する本書。マンション管理組合の理事長をやって苦労した私にとっては、思わず膝を打つ指摘が多い。
Posted by ブクログ
将来的に主要駅の駅チカ以外のマンションはゾンビ化すると思われる。
"・マンション需要減るも、建設従事者の減少・高齢化と円安による資材費の高騰により、マンション価格上昇。建物の本質的な価値の上昇ではない。
・定借マンションは、解体前提のため、修繕の合意が取りづらい"
Posted by ブクログ
・空き家問題
・本書の内容は、雑誌等の様々な媒体で既に広く紹介されているので、新鮮な部分はなかった。
・湾岸のマンションは買わない。タワーマンションは買わない。
・タワーマンションの管理費の負担方法は、言われて見れば当然だが、占有面積に比例して決まるので、低層階や中層階の所得の低い層も高層階に住む所得の高い層も金額負担はそんなに変わらない。(高所得層は負担感が低く、低所得層は負担感が高く感じる。)
・外国人、特に中国人による高額物件の購入。
・マンションは立地が全て。
Posted by ブクログ
私が住む町の２駅先でもここ数年でタワーマンションが乱立し、ついには徒歩圏にも２棟ほど計画が持ち上がっていることを知った。少子高齢化が進み、しかも東日本大震災の時にタワーマンションが大変だったことはよく言われていたのに、こんなにガンガン建ててどうなっているんだろう・・・と漠然とした疑問を感じていたのだが、この本はそんな私の漠然とした疑問に明快に答えてくれた。
また、実家がまさしく昭和のマンションなので、今後起こり得るだろう問題も勉強できた。幸いにも環境がいいと人気があるので、空室率は平均よりは下のなのだと思うが、築年数を考えると近いうちに大規模修繕の話などは持ち上がってくるだろう。もしかしたら、その時には私は相続人として関わらなくてはならないかもしれない。自分は住まないからと知らん顔せず、子供やその先の代にどういうコミュニティを残してあげるつもりなのか、真剣に向き合っていく必要があると思った。
著者は三井不動産で働いていた経歴もあり、デベロッパーの実情などもよくご存知で、また問題点の羅列にとどまらずにこれからの提言なども書いているので、手に取ったときの印象以上に読んでいて面白く参考になり、１日で読んでしまった。まあ、もうちょっとデベロッパーに厳しくてもよかったんじゃないかなとは思って星は４つだけど、出身業界に対して客観的な指摘はしていると思う。
最後に、印象深かった箇所を。マンション住人だった自分だが、「住む」という行為の当り前さに、もしかしたらこの認識が薄かったかもしれないという反省を込めて。
「いわば、マンションという共同体は町や国といった仕組みの縮図ともいえるものかもしれません。マンション内には様々な価値観を持った人々が暮らしています。その社会で平穏に暮らしていくためのルールを定め、全員がそのルールを守って健全な生活を送っていくことが必要だからです」（P115)
Posted by ブクログ
高齢者がマンションに移ってくるが、大規模修繕が必要な場合、余分な費用を出したがらず、修繕が行えず、建物が劣化する危険性。
大勢の中国人がマンション（高層階が好み）を購入した場合のマナー（特にゴミ捨て）と、管理費や修繕積立金等の問題。
Posted by ブクログ
ふと、マンションって売れなかったらどうなるのだろう？
と疑問に思う事があり、この本を見つけた。
マンションの購入を考えている人は必ず読んだ方が良い。
漠然と、これからの時代はずっと賃貸でいいなじゃない！？くらいに思っていた自分の考えは正しかったと思った。
この本で指摘されるていることって、極々当たり前のことなのだけど、それが衝撃的な訳で、自分含めて不動産について思考停止になっている人が多いのではないか、と思う。
例を挙げれば、「新築で買ったマンションの三十年後」を想像したか、という問いは当たり前なのに衝撃たっだ。
賃貸なんてお金払っても自分の物にならないじゃん、という事で分譲購入。しかしローン終わった三十年後、築三十年のマンションの一室が自分のものになる訳です。
経年劣化で修繕金は高くなるし、そろそろ立替えなんて考えても、立場も考えも違うマンションの住人の意見が揃う何てまずあり得ない。貸したくても、売りたくても、築三十年のマンションなんて....。子に相続させるのすら気が引けるんじゃないだろうか。
一方の賃貸マンションのなんと潔い事か。
嫌なら引っ越す、ただそれだけ。上の分譲のケースを考えれば、子供もマンションの相続なんて無い方が嬉しいだろう。しかも、支払う金額は賃貸の方が少なくすむのだから、賃貸を選ばない理由が全く見当たらない。
最後の方にマンション問題に対する処方箋が記されているけど、問題点の指摘に比べれば、頼りないこと甚だしい。これから徐々に国レベルの問題になる事は間違いないだろうけど、個人としてできる対策としては、「関らない」の一つだけだと、つくづく思った。
Posted by ブクログ
以前、スキーに夢中になっていた時期がありまして、スキー場にリゾートマンションが多く建てられたと記憶しています。
テレビ番組でその様なマンションが一室１０万円で売りに出されている話をしていましたが、どのような理由なのか当時は分かりませんでしたが、この本を読んでそのカラクリがわかりました。
マンションの所有権を引き継がされる、つまり相続のようなもので、そのマンションが保有するプラスとマイナスの財産をすべて引き継ぐことになるのです。通常の住居と比較して高めの管理費等の諸費用、恐らく何年にもわたる滞納した家賃の肩代わり、居住者が減り続ける中で修繕積立金が増額する、という事実はテレビでは放送されていませんでした。
この本のポイントは、このリゾートマンションと同様のことが、日本国内の至る所で生じていることでした。毎年新しいマンションが建設され続けている東京でもこの問題から逃れることはできないばかりか、まだ大規模修繕をするほど年月が経過していない「タワーマンション」が、果たして修繕されることになるかどうかも述べています。
私がこの本から受け取ったメッセージとして、マンションを選ぶ最重要ポイントは「立地」で、いわゆる人気エリアで、駅から徒歩五分以内、更に修繕がしっかりと行われている点でした。今住んでいるマンションを客観的に見ることができた印象的な本でした。
以下は気になったポイントです。
・国内住宅総数６０６３万戸に対して、２０１３年時点で８２０万戸（１３．５％）が空き家（ｐ１６）
・空き家とは、賃貸用に供していて空き家のもの、別荘用の二次的住宅、売却途上の空き家、それ以外のものが「個人住宅の空き家」となる。これが全国で３１８万戸で、空き家全体に占める割合が３９％となる（ｐ１７）
・空き家増加の原因として、１）とりあえずの住宅が供給されてきた、２）都市圏への人口の大移動、高齢化（ｐ２０）
・団塊の世代が後期高齢者（７５歳）に到達するのが、２０２４年である（ｐ３７）
・２０１３年現在で、マンションは６００万戸（１２万棟）である、毎年１０万戸前後が供給されている。東京都の空き家の６４％は、マンションである（ｐ４１、４４）
・都心部の賃貸物件のほうが空室率が高くなっている、千代田区で３６％、中央区で２７％である。早くから建設されてきたので築年数が経過したマンションが多い（ｐ４５）
・分譲も賃貸も、１９８１年以前のマンションが２０％近くある（ｐ５５）
・耐震性が人の体で「骨格」であるとすれば、「血管」にあたるのが給排水管である。老朽化したマンションでは、給排水管がコンクリートスラブ内に埋め込まれているので、交換ができない（ｐ５９）
・専有部分にどんなに最新の設備機器を備えて商品性を高めても、建物共用部が劣化したときに性能が保てない場合は、高く評価されない（ｐ６０）
・建物の価値は経年で下落するので、建設費上昇に基づいた分譲価格の高騰は、資産価値の上昇を約束しない（ｐ６３）
・マンションは築５－１０年の中古マンションを購入するのが一番お得（ｐ６４）
・鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は６８年、減価償却の耐用年数は４７年、、木造は同じく、６４年、２２年である（ｐ７４）
・破産申請を行ったデトロイト市は、空き家率：２９．３％、どうやら空き家率３０％を超えると、危機への警鐘となる（ｐ８２）
・リゾートマンションは耐久消費財ではないので、勝手に処分できない。所有する目的のある人に譲渡するしかない（ｐ８７）
・相続人が全員相続を放棄した場合、マンション管理は家庭裁判所等が選定する相続財産管理人と相対することになる。選定の際には、１００万円ほどの予納金を納付する必要あり。それができない場合は、管理組合の負担となる（ｐ１０６）
・管理費は専有面積に応じて決められているが、総会等の議決権に関しては、１住戸１票と定められているのが殆ど（ｐ１２５）
・不動産としての損失が確認されると、権利を他に譲ることにして「逃げる」ことを考える、逃げ遅れた区分所有者はそのまま朽ち果てるまで放置する道を選ぶ（ｐ１２７）
・１９９７年に実施された規制緩和（容積率上限を６００％）されて、多くのタワーマンションが建設されるようになった。土地代が実質的に値下がりしたことにもなる（ｐ１３３、１３６）
・マンションは、金銭価値（売却や投資）と効用価値（住居）にわけて考えるべき。（ｐ１３９）
・タワーマンションは、眺望が「売り」なので、上層部ほど分譲価格は高いが、管理費は住戸面積に応じて決められるので、高層住民ほど割安となる（ｐ１４７）
・タワーマンションの月々の管理費は駐車場使用料あわせて４万円ほどだが、修繕積立金は築年数とともに自動的に上昇する（ｐ１４８）
・タワーマンションの修繕費用は、通常マンションの数倍の工期や費用がかかる。さらに厄介な問題として、年収と人種の異なる住民構成にある（ｐ１５１）
・一つの法則を自分の投資行動の中にもち続けてきたが、それは「不動産は腐っても駅前」。また不動産の価値の源泉は土地にあるので立地（土地の持っている雰囲気、最寄り駅までの距離、町の雰囲気、土地の魅力度）を見るべき（ｐ１６１、１７１、１７４）
・悪名高い「ゆとりローン」は、１９９２年ころに住宅金融公庫によって開発されたが、制度欠陥に気づいたので２０００頃に廃止した（ｐ１８４）
・築２０年を超える中で、分譲当時の半値から３分の１になっているマンションが現状、資産価値が維持できるのは都心部のごく限られたエリアだけ（ｐ１８８）
・マンションは賃貸資産として、身の丈にあった住戸に移り住むことも良いかもしれない（ｐ１９８）
・凝り固まってしまった、区分所有権をいちど「とかす」ことも考えて、建物としての新たな活力を注ぎ込むことも大事（ｐ２１７）
・定期借地権付きマンションは、所有した建物を誰もメンテナンスしたがらなくなるという副産物があった（ｐ２３０）
２０１５年１１月１５日作成
Posted by ブクログ
マンションか一戸建て購入を検討している中で読んだ。タワーマンションの見学会で、住まなくなっていざ売ろうとすれば、売れるし価値は減らないと担当者から言われたことがあります。本当なのかと少し首をかしげていると、本書では、そんなことあるわけないと書いてあります。所有する呪縛から解放されることについてよく考えてみたいと思います。
Posted by ブクログ
今の時代にマンションを購入することにいかにリスクが付きまとうかということがよくわかりました。
人口減少による時代の変化に対して、悲観的に嘆くだけではなく、筆者の考えに基づいた対策についても書かれているので参考になります。
Posted by ブクログ
空き家増えてやばい問題が都心まで広がるだろう、という内容だったが、警告範囲が広い。都心部主要都市以外安全とは言えないのはそりゃそうだろうけど…
神奈川辺りのちょっと品川新宿から外れた場所でも、駅近特急停車駅だと全然値下がりしそうな感じはしない。
若者が多くて活気溢れるところに住むのが良いらしい。なるほど。
Posted by ブクログ
著者は三井不動産等にいた方。マンションの将来的な老巧化、建て替えが困難、修繕積立日は上がる、といった暗い将来を描いた本。マンションを買おうという気が失せていく本。
Posted by ブクログ
マンションを所有している者としては非常に厳しい本。マンションが共有の財産であり、住民は個人の権利のみではなくコミュニティーとしての義務を果たさなくてはならないという論説は身に沁みるものがあった。タワーマンションを購入しなくて良かった。
Posted by ブクログ
マンション事情に興味があり、手に取ってみた。
この本を読むと、マンション購入という選択肢はなくなります（笑）
下記参考になったポイントです。
・日本の住宅のおよそ7軒に1軒は空き家。今後も増えていくことが予想されている。大阪市も空き家が多く、田舎だけの問題ではない。
・都心への人口回帰現象が起きており、「郊外に住む」という選択肢は物理的にもありえなくなっている。
・不動産のプロの間では、築5年から10年の中古マンションを購入するのが一番お得と言われている。
・マンションにおける区分所有者の年齢構成が大きく高齢者側に偏ると、「自分の代だけ住めればよい」という発想に立ち、将来に引き継ぐ施策が行われなくなる。その結果、「貸す」ことも「売る」こともできなくなる。
・「住む」だけの利用価値を考えるならば、一部のエリアを除いてマンションという資産はあまり魅力的なものとは言い難い。ローン支払いから解放されてからも、建物維持修繕費や空き住戸問題、他人の管理費未納・滞納問題がある。
Posted by ブクログ
有識者で構成される日本創生会議が発表した「消滅の可能性のある自治体」に東京都の豊島区が名を連ねている。豊島区は古くから大量のマンションが供給されてきたが、特徴的なのはそのマンションの多くがワンルームマンションであること。若年人口の減少はワンルームマンションの需要を減退させている。また、高齢者はある程度経済的にゆとりがあり自宅を所有している。ワンルームマンションばかりで単身者しか住みつかず、若い女性が結婚しても他の区に転居してしまうので人口が増えない構図。都心部で進むマンション空き家問題、老朽化マンションが抱えるスラム化。大規模修繕ができず急速に商品としての価値を落としていくマンション。マンションにまつわる多くの問題について、解決のための処方箋が本書には示されている。高度成長期以来の産めよ増やせよの価値感は、もう旗をおろすべき時期にきている。
Posted by ブクログ
久米宏の番組で紹介していた本。
マンションの価値や、建設問題など。
この本から所さんの事件ですよだったか、NHKのドラマでマンションが売れるっていうやつと繋がるなぁと思った。
越後湯沢のマンションの価値とか色々。
2020年にマンションに何が起きるか。とか。
Posted by ブクログ
丁度マンションを購入
この本では、日本の空き家問題にスポットに焦点を当てている印象でした
確かに、確実にわかる指標で人口減は確実
人が減れば家も減るはずなのに着工し続けている
単純な引き算で余るのは自明
マンション資産に関する知識をもっと得ておかないと、将来負債のみになりかねませんね
Posted by ブクログ
耳の痛い話である。
住んでいたマンションから引っ越して、元のマンションを貸しもせず売りにも出さず、荷物もそのままで放置している張本人だからである。
幼稚園より前から暮らしたマンションは買った当時は億ションだったらしい。
大学１年の夏にばあちゃん所有のアパート４階に引っ越して、それ以来放置しているのだ。
そんなマンションが日本で急増しているという。
上の世代は資産と思っているのだろうが、マンション残される世代から見ると、そんなものは負債でしかない。
部屋に残る大量のゴミ、築30年、40年を過ぎて資産価値はほぼ無い。貸しに出しても売りに出しても人手が付かない。
全く、困る。
困っているのだが、中を片付けてリフォームして、なんてやっている気力があるわけない。
マンションを放置して逃げ出す一方、マンションに立てこもる人たちもいる。
引っ越しするには金がない年金生活。マンションを終の棲家と定めた人たちにとって、マンションの建て替え修繕などは金がかかってしょうがない。
このまま俺はここに住む。死んだ後のことは知らん。カネは出さん。俺に関わるな。
少子高齢化で人口は減っているのに、マンションの着工件数は増えている。
さて、空家だらけのマンションの行きつく先は...。
日本の問題の諸根源は、すべて人口問題につながる。有効な処方箋はあるのだろうか。
