2020年マンション大崩壊

牧野知弘

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マンションという形態の不動産が、
・共同所有というやっかいな所有形態であること
・土地の価値よりも建物価値が大きいこと
といった特徴を持つことから、
・本来は、賃貸物件として回転させていくべきである
という結論に至る。

所有権の呪縛というか、不動産業界に騙されるな、ということですね・・・

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賃貸は毎月家賃を捨てているようなもの，分譲マンションは資産になる．

とよく言われる．

だが，家を利用しているわけだから，捨てているわけではない．
また，資産価値がローン完済まで下がらない物件の方が少ない．

20年・30年と毎月支払いを続け，完済して「自分の所有」になった頃に残るのは築20年・30年の古びたマンション．外観も時代遅れで，設備も古い．

修繕積立金は毎年上昇・滞納者も現れる．大規模修繕も「村コミュニティ」である区分所有者の間で議論が紛糾．

村は高齢化していき，シルバーデモクラシーが横行．大規模修繕をして資産価値を維持したい若い層ｖｓ死ぬまで住めればそれでいい高齢層の対立．大規模修繕が先延ばしにされ，資産価値は下がっていく．

「資産」として残っても，息子・娘は都市部に移住していて相続する気もない．相続して賃貸しようにも，築20年・30年のマンションに借り手はいない．リフォームするにしても300万．また，独身・子なしが増えている今，資産として「残す」意味とは？　誰に「残す」のか．

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色々と勉強になった。
日本のマンションの歴史は、一番古いので築60年。2013年時点で600万戸、約12万棟。築30年以上が約104万棟。→10年後なら277万戸。毎年10万戸が新築されていてその内5〜7万戸が首都圏で建設。戸建の新築は僅か5千戸。
2013年の調査でマンション所有者の73%が50歳以上。住み潰す考えが一般的になり、年金生活で新たな拠出(例えば大規模修繕のための特別拠出など)は難しい。修繕が出来ずに価値が下がっていくことも。
このままのペースでいくと2035年には空き家率30%を超える。それは夕張やデトロイトのように財政破綻した街のそれに同じ。スラム化の危機。
一方で政府が何か対策を打ったとしても、住宅事情がすぐに改善するとは考えられず、将来を充分に考えてマンションを買う覚悟をすべき!

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不動産市場の最前線で感じたものを率直に書き表した「２０２０年　マンション大崩壊」。
著者の経験・感性が如何なく発揮された著作である。
第１章「地方」の問題ではなくなった空き家問題
第２章　都心部ですすむ「マンション空き家問題」
第３章　老朽化マンションが抱える「スラム化」の恐怖
第４章　問題解決を阻む管理組合という存在
第５章　タワーマンションの将来
第６章　マンションの資産価値を考える
第７章　解決のための処方箋
第８章　不動産価値の大変革を迎えて
管理組合における民主的手続きと日本の私的権利の強大性。
解決のための処方箋を日本社会がどう受け止め、変革できるか。
考えさせられる本でした。

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マンション分譲業者は需要の先細りが明白になっても相変わらず新築マンションの供給を減らすどころか増やしている。日本人の中の新築信仰もいまだ根強い。国の住宅政策も中古住宅流通市場の整備を提言しつつも、税制で新築住宅購入を後押ししている。著者が本書で述べているようにマンションは共同体だから私権を強すぎる日本では管理・維持修繕が立ち行かなくなるというのは納得。高齢者は自分が所有するマンションを「住みつぶす」という発想でとらえる。そして将来のことがどうでもよくなる。子供も住まず、賃貸にも出せず、処分（売却）もできなくなったマンションは空室で放置され、スラム化する。「家賃はもったいない」という耳障りのよいフレーズに騙されて新築という割高な将来の負債を追い求める時代は終わってもいいのではないかと本書を読んで私は強く思いました。

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人口減少と人口構成の変化によって年々浮き彫り化する空き家問題。その中でもマンションの抱える問題は大きい。
管理費や修繕積立金の滞納、建て替えも大規模修繕も簡単な修繕さえも行えない、マンションは共同体であるが故にリスクを他人の分まで背負い込まなければならない。
中古住宅を購入しようと思ってた時期だったので少し考えさせられた。

個人的には現状の日本において不動産価値の変化は既に起こっているが制度が整っていないという状況なのではないかと思う。
人生で一度しか住宅を購入しないと考えている人にとっては、マンションは購入ではなく賃貸の方が良さそうな気が本書を読んで感じた。
不動産は資産価値としても効用価値としてもやはり立地が重要と再認識。

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今後のマンション事情やマンションを購入してからの管理委員会などの話、今後供給過多になるであろう日本のことが書かれていて面白かった

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多くの都市在住者が住むマンションの法的未整備の結果、いずれ吹き出てくる修繕、立て替え、積立金不足の問題が行き詰まることを予言する本書。マンション管理組合の理事長をやって苦労した私にとっては、思わず膝を打つ指摘が多い。

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将来的に主要駅の駅チカ以外のマンションはゾンビ化すると思われる。

"・マンション需要減るも、建設従事者の減少・高齢化と円安による資材費の高騰により、マンション価格上昇。建物の本質的な価値の上昇ではない。

・定借マンションは、解体前提のため、修繕の合意が取りづらい"

[ブクログ · ★★★★☆]

・空き家問題
・本書の内容は、雑誌等の様々な媒体で既に広く紹介されているので、新鮮な部分はなかった。
・湾岸のマンションは買わない。タワーマンションは買わない。
・タワーマンションの管理費の負担方法は、言われて見れば当然だが、占有面積に比例して決まるので、低層階や中層階の所得の低い層も高層階に住む所得の高い層も金額負担はそんなに変わらない。(高所得層は負担感が低く、低所得層は負担感が高く感じる。)
・外国人、特に中国人による高額物件の購入。
・マンションは立地が全て。