牧野知弘のレビュー一覧

2020年マンション大崩壊

牧野知弘

マンションという形態の不動産が、
・共同所有というやっかいな所有形態であること
・土地の価値よりも建物価値が大きいこと
といった特徴を持つことから、
・本来は、賃貸物件として回転させていくべきである
という結論に至る。

所有権の呪縛というか、不動産業界に騙されるな、ということですね・・・

不動産で知る日本のこれから

牧野知弘

EVの容積緩和ボーナスと渋谷スクランブルスクエアの関係、マッカーサー道路による新橋分断の影響が興味深かった。

業界だけが知っている 「家・土地」バブル崩壊

牧野知弘

不動産の力学が実に分かりやすくまとまっている。購入を考えるなら事前に読むべき内容。読めばバブル崩壊の見方が少し変わるかも。中古マンションの価値が見直されて市場が健全化する機会になり得るとも言えると。

マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる

牧野知弘

マイホーム神話に踊らされてはいけない。
マイホームであわよくば儲けることは難しい。
余りまくる時代に。

お金と人の流れが変わる！ 老いる東京、甦る地方

牧野知弘

著者曰く、日本全体の成長スピードが鈍化した今、日本人がなすべきことは、いつの間にか身につけてしまった「上り」中心の発想を捨て、「下る」ことである。
東京一極集中「上り経済」の終わりが始まっている。
昭和３９年東海道新幹線が開通してから、営々と整備を続けてきましたが、駅は単なる通過点にすぎないし、東京へ向かうことだけが重視された。
今の日本、「お金と人」の流れが変わってしまったのです。そして、地方が稼ぎ頭になる材料はたくさんあるのに、まだまだ多くの地方で発想の転換ができていないのです。
そういう状況下、著者は、現状分析のデータを示しながら、現状分析し、未来に向かっての処方箋を示しています。
ということで、
第１章　都会が疲れた高齢者の顔になる日
第２章　雄大な自然、世界遺産に潜むワナ
第３章　平凡な風景が地方の稼ぎ頭に？
第４章　実例・非常識な地方活性化
第５章　駅前が日本経済を動かす
　　　　―上り経済から下り経済へ
第６章　お金は空と海からやってくる
第７章　「陸・海・空」モデルで稼ぐ
　　　　―国家の発展軸が変わる
おわりに
　　　「下り優先経済」時代の到来は地方を再び輝かせる

この著者の少々ユーモアを交えた書きぶり、そして、不動産ビジネスで培った知見からなる説得力ある提言。
外国人から見た魅力ある日本の再発見、いつもながら楽しく読まさせていただいています。

2020年マンション大崩壊

牧野知弘

色々と勉強になった。
日本のマンションの歴史は、一番古いので築60年。2013年時点で600万戸、約12万棟。築30年以上が約104万棟。→10年後なら277万戸。毎年10万戸が新築されていてその内5〜7万戸が首都圏で建設。戸建の新築は僅か5千戸。
2013年の調査でマンション所有者の73%が50歳以上。住み潰す考えが一般的になり、年金生活で新たな拠出(例えば大規模修繕のための特別拠出など)は難しい。修繕が出来ずに価値が下がっていくことも。
このままのペースでいくと2035年には空き家率30%を超える。それは夕張やデトロイトのように財政破綻した街のそれに同じ。スラム化の危機。
一方で政府が何か対策を打ったとしても、住宅事情がすぐに改善するとは考えられず、将来を充分に考えてマンションを買う覚悟をすべき!

2040年全ビジネスモデル消滅

牧野知弘

２０４０年全ビジネスモデルが消滅してしまうという著者の仮説である。
中身であるが、一世を風靡したマクドナルド型ビジネスモデルが隆盛を極め、また、衰退していった経過が、日本経済の歴史、人口動態の変化、商品のコモデティ化などに起因していたことをデータを示しながら解説されてある。
方や、同じく米国発のディズニーのビジネスモデル、中身と言えば、消費者に夢（バーチャル・リアリティ）を与え、常に付加価値を加え続けることに良し、価格を下げないモデル。
どちらのビジネスモデルも、不動産の利用という点では同一である。
そこで、著者の得意とする不動産についての考え方、分析だ。
人間、夢を追い求めて、切磋琢磨しながら、一国一城の主となりたいがため、ローンを組んでまで、不動産を取得してきた。
しかしながら、人口減少が進展する中、不動産と言えども、コモデティ化してしまっているということです。
２０４０年、夢を売るビジネスモデルのディズニー型といえども、どういう展開になっていくのか、予想しずらい。
第７章　ディズニーの夢から覚めたとき　２０４６年に向けてのクライシス
・脳内麻薬バーチャルリアルティが仕掛けるもの
・ディズニーの夢の先にあるもの
・ディズニーの魔法が解ける恐怖
・不動産価値の激しい二極化時代の到来
・２０４０のニッポン
・移民社会が日本を壊す
・日本社会の崩壊〜「１パーセント対９９パーセント社会
　」の果て
・階級闘争の始まりと資本主義崩壊の危険性

おわりに　ディズニーランドの怖いわけ

でした。

最後の件を抜粋
ディズニーランドは、訪れる顧客に強烈な印象を残していきます。
魔法をかけて夢の国に「引きずり込む」のですから、引きずり込まれた顧客は、ディズニーランドの織りなす不思議な夢の国の虜になってしまうのです。
それを本能的に拒否する感性を持つ子供がきったお何人かは存在するのです。
ディズニーの魔法が通じない子供たちは、本当はディズニーの魔法が解けたあとの怖さを知っているのかもしれません。

こんな街に「家」を買ってはいけない

牧野知弘

こんな街に「家」を買ってはいけない
はじめに――子供の声が消えた首都圏郊外住宅地
ということで始まるこの本ですが、要は、戦後の高度成長経済時代、都会で住宅が不足し、社会全体の価値観として、とにかく我が家を所有したいという一心で、自分自身が置かれている時代の一瞬を切り取り、買ってしまった「財産としての家」が、数十年の年月を経て、不良資産と化してしまっている。
そのような事態になってしまった日本の戦後の歴史、そして過去、現在、未来のデータ分析予想、今後日本社会が課題解決に向けての処方箋が書かれた本でした。
内容は
第１章　住宅街が崩壊する日
第２章　全国に2000もあるニュータウンという厄介者
第3章　戸建ての維持に悲鳴を上げる人たち
第4章　人気が上昇し続ける住宅地の条件とは
第5章　相続が「負の財産」になるとき
第6章　戸建て住宅街に将来性はあるのか
第7章　戸建て住宅街からの脱出法
第8章　住宅を賢く買うには
第9章　不動産に対する考え方を変えるとき
おわりに――マイホームという蜃気楼
今後、我々が考え方として持っておかなければならないこと、「不動産が財産である、という幻想」「不動産はバランスシートの考え方で所有」「本当に必要なのは人生の舞台としての不動産」ということ。
それと、私がこの頃つくづく思っていることですが、物件を市場化する場合、売りたい人と買いたい人を丁寧につなぐビジネスモデルがいいと思っています。
結局、両者の間に存在する「情報の非対称性」を解消するため、物件情報をあらゆる角度で分析・評価する「知見」を公共化する、そのため、その分野を構築するについては税金が投入されてもいいのではないかと思います。
とにかく、社会的な課題解決に向け、日本社会が培ってきた「知見の総合化」、そして、新たに発生した「市場」は丁寧なプロセスが構築されている。
このことの社会的システムが構築されていけば、そのノウハウは、どういう分野でも適応可能ではないかというのが私が現在到達している知的限界であります（笑）。

2020年マンション大崩壊

牧野知弘

不動産市場の最前線で感じたものを率直に書き表した「２０２０年　マンション大崩壊」。
著者の経験・感性が如何なく発揮された著作である。
第１章「地方」の問題ではなくなった空き家問題
第２章　都心部ですすむ「マンション空き家問題」
第３章　老朽化マンションが抱える「スラム化」の恐怖
第４章　問題解決を阻む管理組合という存在
第５章　タワーマンションの将来
第６章　マンションの資産価値を考える
第７章　解決のための処方箋
第８章　不動産価値の大変革を迎えて
管理組合における民主的手続きと日本の私的権利の強大性。
解決のための処方箋を日本社会がどう受け止め、変革できるか。
考えさせられる本でした。

2020年マンション大崩壊

牧野知弘

マンション分譲業者は需要の先細りが明白になっても相変わらず新築マンションの供給を減らすどころか増やしている。日本人の中の新築信仰もいまだ根強い。国の住宅政策も中古住宅流通市場の整備を提言しつつも、税制で新築住宅購入を後押ししている。著者が本書で述べているようにマンションは共同体だから私権を強すぎる日本では管理・維持修繕が立ち行かなくなるというのは納得。高齢者は自分が所有するマンションを「住みつぶす」という発想でとらえる。そして将来のことがどうでもよくなる。子供も住まず、賃貸にも出せず、処分（売却）もできなくなったマンションは空室で放置され、スラム化する。「家賃はもったいない」という耳障りのよいフレーズに騙されて新築という割高な将来の負債を追い求める時代は終わってもいいのではないかと本書を読んで私は強く思いました。

2020年マンション大崩壊

牧野知弘

人口減少と人口構成の変化によって年々浮き彫り化する空き家問題。その中でもマンションの抱える問題は大きい。
管理費や修繕積立金の滞納、建て替えも大規模修繕も簡単な修繕さえも行えない、マンションは共同体であるが故にリスクを他人の分まで背負い込まなければならない。
中古住宅を購入しようと思ってた時期だったので少し考えさせられた。

個人的には現状の日本において不動産価値の変化は既に起こっているが制度が整っていないという状況なのではないかと思う。
人生で一度しか住宅を購入しないと考えている人にとっては、マンションは購入ではなく賃貸の方が良さそうな気が本書を読んで感じた。
不動産は資産価値としても効用価値としてもやはり立地が重要と再認識。

空き家問題 １０００万戸の衝撃

牧野知弘

「住めば？」「住めません。」 「売れば？」「売れません。」 「貸せば？」「借り手がいません。」 「建て直せば？」「膨大な費用が掛かります。」 「更地にすれば？」「固定資産税が6倍に跳ね上がります。」 空き家が増えている。個人所有住宅も、賃貸住宅も。 Here,there and everywhere．．． そして何が起こる？ 予想は可能、予測は不可能。かなり根深い問題。じわじわと浸透中。 解決の糸口、手さぐり状態、安易に答えは出ない。 人口減少傾向の日本国、現状の問題提起として実に意義ある内容。

こんな街に「家」を買ってはいけない

牧野知弘

住宅は消耗品として買い替えていく存在になる。
所有することによって安心感はある一方で負荷は大きるなる。
これからは家を上手に「住みこなす」ことが大事になる。
これからの時代、所有することがゴールではなく、その先のことを考えて住むことが必要と知った一冊でした。

なぜマンションは高騰しているのか

牧野知弘

2025年 16冊目
タイトルの通り、マンションが高騰する理由がよくわかる。文中にあった「マンションは建物でなく、エリアで選べ」というのがまさにその通りで、いくら高価な設えがされていたとしても、近くにスーパーや公共施設、子供の遊び場があるか、保育園事情はどうなのか、地震に対するリスクはあるのか等が重要とマンションに住んでて実感している。

なぜマンションは高騰しているのか

牧野知弘

スーパー初心者でも読みやすいページ数だった。
エビデンスとなる資料はそこそこにあったけど、基本的にはこの著者の持論が多かった。(ビジネス書というか実用書みたいなものって、大体こんな感じの構成なのか？)

新・空き家問題 ――２０３０年に向けての大変化

牧野知弘

空家放置の根本的な問題は日本では不動産の私権が強いとのこと
法律改正を進める事が大事

人口減少と高齢社会化の問題に直面している。デベロッパーと国、自治体で協力をする必要がある。
特に単に営利が優先し、外国人や富裕層をターゲットにしたマンション開発による高騰化は問題。

相続問題は法律改正が進んでいるようだが、税金への取り組みはなかなか変わらなそう。

新・空き家問題 ――２０３０年に向けての大変化

牧野知弘

著者の語り口が彷彿される、相変わらずの読みやすさ。内容は知っていることで、N氏は俺でも書けるというけれども、こううまくは書けない。
・現下の２３区内の新築マンションは資産としての評価が強い。
・2030年以降相続により首都圏の空き家問題は深刻化し、またZ世代の意識の変化もあり、住宅は消費財になる。
・処方箋として都市計画の強化と土地の国有化を提示。

新・空き家問題 ――２０３０年に向けての大変化

牧野知弘

裏付けをもとに丁寧に解説をしてくださっているので、よく理解ができました。
2030年に向けて世の中がどのように変わっていくのか、少しドキドキしていますが、良い方向に変わっていくことを期待しています。

新・空き家問題 ――２０３０年に向けての大変化

牧野知弘

仕事柄、空き家という言葉には非常に敏感な私だが、本書の内容は不動産事業に携わり、常にその実態と真っ向から向き合う私にとっては、大変心強いものでもある。空き家は勿論それ自体、放置して仕舞えば何も価値は生まず、寧ろ老朽化した建物が火災でも起こせば近隣住民に害を及ぼすし、庭木が生い茂れば夏には虫が大量発生して、それもまた近隣住民を悩ませたりする。怖いのは犯罪目的で利用されようものなら、周辺地域の治安の悪化にも繋がってしまうことだ。こうして見ると、（放置された）空き家には何も良いことはないし、価値は見出せない。
本書は2014年に出版された「空き家問題」の続編というより、最新のデータを用いた上で、現状の空き家に潜む問題と解決に向けた展望を改めて書き直した、という表現が相応しいものだ。過去に筆者が述べてきたことは、間違いなく当時の状況よりも更に悪化しているだけでなく、国もその間様々な法整備や対策を行ってきたものの、実際の効果といえば、数値が語る様に期待を大きく裏切る結果となっている。もしかしたら、もっと酷い数値予測がある程度、施策の効果で軽減されたのかもしれないが、であれば不十分すぎる状況にある。
2024年総務省公表数字（2023年統計）では全国の空き家数は900万戸を超え、2018年調査から、僅か5年足らずで50万戸以上増加した。国内の住宅総数6500万戸から換算すると空き家率は13.8%、日本中の家の７軒に1軒は空き家という計算だ。このまま増加すれば2028年には1000万戸を超え20年後には1800万戸に及ぶという調査結果もある。4軒に1軒が誰も住んでいないという未来を想像できるだろうか。それでも相続税対策などで賃貸住宅の新規着工数（戸建て含め81万、うち4割にあたる34万戸が賃貸）は止まることを知らない。因みに全国の空き家のうち半数（49%）は賃貸住宅（マンション・アパート）になっている。こうした事実がある中、次々と建てられる賃貸物件に未来があるのか、と尋ねられれば、仕事柄はあるとしか言えないが、個人的な考えであっても、「十分にある」と言える。ただしそれには条件が必要だ。今や賃貸物件も多様な生活スタイルや嗜好に合わせたものでなければ、中々選ばれない時代になっているし、若い世代の考え方を十分に取り入れなければ賃貸事業の安定維持は難しくなっている（家賃保証制度はそうしたリスク軽減に役に立つものではあるが）。今のままの無尽蔵な供給スタイルが続けば、筆者だけでなく、国の官僚たちが恐れる未来はやがて到来する。冒頭にも書いたが、私はこの時代、今の様な状況にこそチャンスがあるとしか思っていない。
本書でもそうした空き家問題を単純な負の状況として受け入れるのではなく、自治体の成功事例や国の介入の必要性（税制の見直しや土地所有に対する考え方など）を訴え、この直面する空き家問題を打破することに重きを置いて描いている。現実、それらを実践する自治体の数が増えているだけでなく、供給企業側にも様々なアイデアや施策が生まれて、賃貸事業一つとっても、リノベーション、老朽化対策、災害対策（地域の災害発生に備えたステーション化など）、コミュニティとしての役割、スマートハウスなどIT化による住まう人の快適さを追求するに止まらず、更にはそれを地域活性に繋げる所まで見据えた取り組みがなされている。空き家になって単純に価値を失うのではなく、時代時代にあった需要を取り込みながら街の一部として再生させていく取り組みに積極的に取り組む事業者が増えてきた。寧ろそうしなければ、本書に描かれる負の側面ばかりが強調され、誰も新たな家を建てようとは思わないし、単に売るだけの企業の淘汰はすでに始まっている。
空き家は地域住民にとっても社会にとっても頭の痛い問題であるばかりでなく、賃貸事業を営む個人や企業にとっては死活問題だ。だからこそ、そうした問題が数値上に顕著に表れている今こそ、そこに問題課題解決の取り組みが生まれる素地がいくらでもあるといえる。そう、それまでの土地や建物の住民が居なくなり、作り替えるタイミングだからこそ出来ることが沢山あり、これこそ宝の山だと感じる。そして冒頭に書いた様に、本書が心強く感じた理由の一つに、それを分かりやすく数値で可視化し、新書という誰もが容易に理解できる文量の中に、その対策や方向性まで記してくれる様な筆者のような存在が居ることを知ったからだ。
いよいよ人口減少でこのままいけば経済は縮小し、GDPレベルでは世界のトップからは遠ざかっていくだろう。だが空き家問題をきっかけにコンパクトシティ化を促進し、更にはこれからを担う若い世代のニーズに柔軟に対応し、それを国が強力にバックアップする。そんな未来はきっと恐らく今よりも充実して幸せを感じられるのではないかと思う。戸建て、賃貸など形式は様々でも、人が住まう「家」という観点で新しい未来を描く大チャンスと捉える。

家が買えない 高額化する住まい 商品化する暮らし

牧野知弘

ひとまず都市部の地価高騰と地方の没落という構図に関しては、大きくは事前の認識と外れていない印象。
「家ー生活ー労働」という文化史的な考察は好物のもので楽しめた一方、現代の資産としての不動産を回転させる業者や資産家の振る舞いが、商慣習上正しいにせよ歪であることを実経験のもとで晒しだしているのは開け透けでよいと思う。