牧野知弘のレビュー一覧

2040年全ビジネスモデル消滅

新年(2017)あけましておめでとうございます！二年越しで読みましたが、新年になって初めて読み終わった本です。昨年末に最寄りの本屋さんで見つけた本ですが、タイトルの衝撃さ「2040年全ビジネスモデル消滅」に惹かれて購入してしまいました。

凄い内容が書かれていました。日本が絶頂期を迎えた1996年（私が社会人になって７年目）までは、質より量の「マクドナルド型」が成功モデル、それから今までは、そのモデルはダメになり、代わって、量より質で勝負する「ディズニーランド型」が絶頂期を迎えている。

ところが、このモデルも、2040年を迎えるころには絶滅してるというものです。絶滅が2040年なので、勢いを失う起点はいつかということですが、それをこの本の著者は、東京五輪が終わる2020年あたりとしています。

2017年から東京五輪を迎えるまでの３年間、日本経済は最後の輝き（あがき？）を見せるのかもしれません、それから2040年の既存ビジネスモデルの絶滅へ向かって、変化することができた会社のみが成長しているのでしょうね。最近読んだ、神田氏の本に書いてあった通りです。私の中で、この二冊の本が繋がりました。新年早々素晴らしい本に出会えたと思います。

以下は気になったポイントです。

・マクドナルドが上陸したときのハンバーガーの価格は80円、タクシーの初乗り料金が130円、子供のお小遣いでは少々高い食べ物であった（ｐ２）

・不動産関係の仕事をしている著者は、マクドナルドの低迷と、ディズニーランドの降盛は不動産に対する人々の価値観の変化にも密接に結びついていることをわかっている（ｐ９）

・２０２１年からの時代は、ディズニーが演出してきた「質的充足」の時代の到来である。不動産においても、ハコを用意するだけでなく、ハコの中身、つまり、ソフトウェア・コンテンツの創造、演出が勝負を分ける時代となる（ｐ１０）

・戦後四半世紀を過ぎて、日本は世界でも類を見ないほどの人口増加を見せた。太平洋戦争終結時に7214万人だった人口は、1970年には、１億466万人、45％もの大幅増を記録した（ｐ２５）

・マクドナルドは直営店を中心に進出したが、日本国中に店舗網を形成するために、アメリカ仕込みのフランチャイズ制を導入した。1976年、沖縄浦添市が一号店（ｐ２９）

・1971年に、１個８０円だったハンバーガーの値段は、73年4月に１００円、74年150円、79年170円、80年180円、83年には200円、85年12月には、210円となった（ｐ３１）

・オリエンタルランドは、京成電鉄・三井不動産・朝日土地興業の三社による出資によって設立された（ｐ４５）

・東京TDLは、ディズニーランドの直営ではなく、ライセンス契約を締結し、オリエンタルランドの責任と費用負担の下、多大なライセンス料を負担することで進出を検討してもらえることになった。（ｐ４９）

・買い物ばかりに目を奪われていた日本人旅行客も、リピート率が増えるにつれて「コト消費」と呼ばれる体験型旅行へ軸足を移していった、日本にやってくる中国人旅行客と似ている（ｐ５７）

・1996年ころを境に日本は、経済成長が止まり、「超デフレ社会」とも言われる「失われた時代」に突入する。このころからマクドナルドは迷走を始める。このころ、共働き世帯の数が、専業主婦世帯の数を上回る。1997年に男女雇用機会均等法が改正され、女性保護の規制が廃止された（ｐ７１、７９、２２６）

・2000年にマクドナルドの店舗数は、1995年の２．４倍の3598店舗となり、人々にとっては「いつでもどこでも」味わえるものになった（ｐ９１）

・マクドナルドの迷走は、利益追求と、質的充足を追い求めるあまり、自社のターゲットとなる顧客層が拡散し、事業コンセプトが曖昧になったことから始まった（ｐ９８）

・質的充足は、顧客に「驚き」「感動」を与えること、どうやったら「驚いて」くれるかと尋ねるのは、落語家や漫才師が「何をしゃべったら笑ってくれますか」を聞いていることと同じ（ｐ１０３）

・ディズニーランドのすごさは、大真面目に夢と魔法の「本物の国」を築き上げていること、これが遊園地（リアルな世界に対するバーチャル）との違いである（ｐ１１９）

・スタンプラリーのように、人間は順番をつけてあげると、その順番通りに行動をしていく特性がある（ｐ１２７）

・２０２０年に3569万人に達する首都圏人口は、2040年には3231万人に減少すると言われている。東京都ですら2020年以降は減少する（ｐ１３６）

・都心の一部を除いて、今後の住宅地の値上がりを期待するのは望み薄、住宅は、今やマクドナルドと同じく、コモディティ商品となった（ｐ１４３）

・2015年度の新設住宅着工戸数は、持ち家よりも、賃貸の着工が多く、全体の４０％を超えている（ｐ１４５）

・相続評価による基礎控除額の減額改正（2015年1月より）により、基礎控除額が６割に減額されたので、アパート建設を利用した節税が広まった（ｐ１４９）

・住宅地には敷地面積200平方メートル以下の小規模住宅用地について、固定資産税の税額を６分の１に減額する特例措置があるが、更地にすれば、税額は６倍になる（ｐ１５７）

・日本の総住宅数が、6063万戸なので、マンションはその約１割を占める（ｐ１５８）

・新築マンションが値上がりしているのは、資産価値が高くなっているのではなく、原価がアップしているのが原因（ｐ１６０）

・シンガポールの例を見ると、カジノ施設が全体に占める面積割合は５％程度であるが、収入では全体の８０％（ｐ１９２）

・2013年における日本の富裕層（金融資産額：１－５億円）および、超富裕層（５億円以上）の世帯数は、100万世帯になり、２年前比較で24.3％の高い伸び、総額は241兆円で同じく、28.2％の伸び（ｐ２１３）

・2040年には、首都圏の主要都市と、西日本の県庁所在地では、高齢化率は殆ど変わらない状況となる（ｐ２２０）

・日本にやってくる多くの移民は、都心部に多数所在する賃貸住宅の空き家に住みつくだろう（ｐ２２４）

2017年1月1日作成

2040年全ビジネスモデル消滅

よく言われている量重視のビジネスはそろそろ限界で、コンテンツ重視になっていきますよという話。不動産の話も絡めているのが新鮮。

こんな街に「家」を買ってはいけない

題名は直接は郊外の新興住宅地のことで、これは事前に調べていたので「やっぱり」としか思わなかったが、著者はもっと長い目広い視野で「同じ論理でタワーマンションも買ってはいけない」という。これは鋭い指摘だった。
その論理とは、街に新陳代謝があるのか、ということ。郊外の新興住宅地の問題は、同じ時代に同じ年代の人がいっせいに更地にして住宅を建築したことで住人が同時に一様に年をとってしまうことにある。土地も二世帯住宅（三世代居住）できるほど広くなく、区画の分譲も空きなく売り切るため次の世代が住む余地がない。そういう物理的な制約に加えて、心理的にも住み続けたいと思わせるような絆はない。お父さんは都心部の職場へと往復するだけの何十年間。子供は習い事や学習塾、都心の私立校へ電車通学、友人とはネットでつながりとなれば、育った街に戻りたい理由はない。なので子世代は都心のタワーマンションを買う。
ところが、20年後30年後には、今のニュータウンと同じことがタワーマンションで起きるようになる。タワーマンションはニュータウンが横に広がったところを上に伸ばしただけで、同じ世代が同じ時期にいっせいに入居して同様に年をとっていく、三世代住居にならず街として成り立たない点が同じだから。

こんな街に「家」を買ってはいけない

家の作りを重視する本が多い中、この本では「地域」を焦点に記載されている点が面白い。また、時間経過に伴う家の存在意義についても書かれており、自分の理想の「家」とはどのようなものか、を考えるきっかけとして大変有意義であると思う。

民泊ビジネス

民泊ビジネスを宿泊ビジネスの１つとして紹介。投資ビジネスというよりも、地方の空き家対策としての利用を提唱している。インバウンド向けの宿泊ビジネスの今後の方向性についてが本論で、民泊はその中の１つ。

2020年マンション大崩壊

私が住む町の２駅先でもここ数年でタワーマンションが乱立し、ついには徒歩圏にも２棟ほど計画が持ち上がっていることを知った。少子高齢化が進み、しかも東日本大震災の時にタワーマンションが大変だったことはよく言われていたのに、こんなにガンガン建ててどうなっているんだろう・・・と漠然とした疑問を感じていたのだが、この本はそんな私の漠然とした疑問に明快に答えてくれた。
また、実家がまさしく昭和のマンションなので、今後起こり得るだろう問題も勉強できた。幸いにも環境がいいと人気があるので、空室率は平均よりは下のなのだと思うが、築年数を考えると近いうちに大規模修繕の話などは持ち上がってくるだろう。もしかしたら、その時には私は相続人として関わらなくてはならないかもしれない。自分は住まないからと知らん顔せず、子供やその先の代にどういうコミュニティを残してあげるつもりなのか、真剣に向き合っていく必要があると思った。
著者は三井不動産で働いていた経歴もあり、デベロッパーの実情などもよくご存知で、また問題点の羅列にとどまらずにこれからの提言なども書いているので、手に取ったときの印象以上に読んでいて面白く参考になり、１日で読んでしまった。まあ、もうちょっとデベロッパーに厳しくてもよかったんじゃないかなとは思って星は４つだけど、出身業界に対して客観的な指摘はしていると思う。
最後に、印象深かった箇所を。マンション住人だった自分だが、「住む」という行為の当り前さに、もしかしたらこの認識が薄かったかもしれないという反省を込めて。
「いわば、マンションという共同体は町や国といった仕組みの縮図ともいえるものかもしれません。マンション内には様々な価値観を持った人々が暮らしています。その社会で平穏に暮らしていくためのルールを定め、全員がそのルールを守って健全な生活を送っていくことが必要だからです」（P115)

2020年マンション大崩壊

高齢者がマンションに移ってくるが、大規模修繕が必要な場合、余分な費用を出したがらず、修繕が行えず、建物が劣化する危険性。
大勢の中国人がマンション（高層階が好み）を購入した場合のマナー（特にゴミ捨て）と、管理費や修繕積立金等の問題。

2020年マンション大崩壊

ふと、マンションって売れなかったらどうなるのだろう？
と疑問に思う事があり、この本を見つけた。

マンションの購入を考えている人は必ず読んだ方が良い。

漠然と、これからの時代はずっと賃貸でいいなじゃない！？くらいに思っていた自分の考えは正しかったと思った。

この本で指摘されるていることって、極々当たり前のことなのだけど、それが衝撃的な訳で、自分含めて不動産について思考停止になっている人が多いのではないか、と思う。

例を挙げれば、「新築で買ったマンションの三十年後」を想像したか、という問いは当たり前なのに衝撃たっだ。
賃貸なんてお金払っても自分の物にならないじゃん、という事で分譲購入。しかしローン終わった三十年後、築三十年のマンションの一室が自分のものになる訳です。
経年劣化で修繕金は高くなるし、そろそろ立替えなんて考えても、立場も考えも違うマンションの住人の意見が揃う何てまずあり得ない。貸したくても、売りたくても、築三十年のマンションなんて....。子に相続させるのすら気が引けるんじゃないだろうか。

一方の賃貸マンションのなんと潔い事か。
嫌なら引っ越す、ただそれだけ。上の分譲のケースを考えれば、子供もマンションの相続なんて無い方が嬉しいだろう。しかも、支払う金額は賃貸の方が少なくすむのだから、賃貸を選ばない理由が全く見当たらない。

最後の方にマンション問題に対する処方箋が記されているけど、問題点の指摘に比べれば、頼りないこと甚だしい。これから徐々に国レベルの問題になる事は間違いないだろうけど、個人としてできる対策としては、「関らない」の一つだけだと、つくづく思った。

なぜビジネスホテルは、一泊四千円でやっていけるのか

設備管理費30%削減を達成して、役員からできるとは思わなかったと驚かれた件が、一番記憶に残った。既成概念を外せば、やれることは多いと参考になった。

ボスコン流 どんな時代でも食っていける「戦略思考」

「２０２０年マンション大崩壊」「なぜビジネスホテルは一泊四千円でやっていけるのか」「空き家問題」と立て続けに牧野知弘さんの本を読みました。で、当該図書が出版されて早速読んだということです。
東京大学経済学部を卒業し、金融機関、ボスコン、そして三井不動産というキャリアを積み上げ、現在、社長業をされている。
顧客に真に寄り添うコンサルティングのあり方を解りやすく書き上げた本です。
皮相的な利益を求めるのではなく、支援を求めておられるクライアントの真の利益になるコンサルティングとは何なのか、著者の心の底あからわき出る優しさを感じ取った本でした。

空き家問題 １０００万戸の衝撃

不動産市場の最前線で、活躍してきた著者だから見通せる日本の空き家問題。
まず、第１章で　増加し続ける日本の空き家　の実情をデータで示しながら、諸問題を列挙。
第２章で　空き家がもたらす社会問題　ということで、なぜ、空き家で放置されるのか、固定資産税、相続税などのコスト負担が明々白々ななかで、負の資産を持ちたくないという人々の行動原理をあぶりだしている。
次に第３章で　日本の不動産の構造改革　が求められるにもかかわらず、問題解決の先送り体質について書かれていた。
第４章　空き家問題解決への処方箋、第５章日本の骨組みを変える　ということで、著者の問題解決の考え方、提案が粛々を書かれていた。
選挙、民主主義、誰もが責任をとらない体質、もう時間はない、まったなしのチャレンジが必要なのだが・・・

なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか

目立たない街中にひっそりと存在し、人の出入りもない小さな不動産屋さん。町を歩いていると、よく見る光景だ。リーマン・ショックで地価は下がり、多くの不動産投資会社が破綻したが、なぜか町の不動産屋さんの多くは生き残っている。

その理由は、彼らが相場を張らないからだ。土地の売買で儲けようとすれば、まず借金をして土地を購入しなければならない。それを速やかに高値で売り抜ければいいが、できなければ借金が膨らむだけ。

しかし、町の不動産屋は借金をしない。近隣住民を相手に土地売買の斡旋や土地建物の管理で収入を得ている。土地を投機対象にするのではなく、植物を育てるように土地に付加価値を足してやることで、土地から果実をもらおうという考え方。

これこそが正しい不動産経営。土地は裏切らないから、可愛がってやれば、その見返りは必ずあるのだ。と、町の不動産屋のノウハウを紹介した後、著者はサラリーマンの副業として大家業を勧める。本書の後半はタイトルから完全に脱線している。

2020年マンション大崩壊

以前、スキーに夢中になっていた時期がありまして、スキー場にリゾートマンションが多く建てられたと記憶しています。

テレビ番組でその様なマンションが一室１０万円で売りに出されている話をしていましたが、どのような理由なのか当時は分かりませんでしたが、この本を読んでそのカラクリがわかりました。

マンションの所有権を引き継がされる、つまり相続のようなもので、そのマンションが保有するプラスとマイナスの財産をすべて引き継ぐことになるのです。通常の住居と比較して高めの管理費等の諸費用、恐らく何年にもわたる滞納した家賃の肩代わり、居住者が減り続ける中で修繕積立金が増額する、という事実はテレビでは放送されていませんでした。

この本のポイントは、このリゾートマンションと同様のことが、日本国内の至る所で生じていることでした。毎年新しいマンションが建設され続けている東京でもこの問題から逃れることはできないばかりか、まだ大規模修繕をするほど年月が経過していない「タワーマンション」が、果たして修繕されることになるかどうかも述べています。

私がこの本から受け取ったメッセージとして、マンションを選ぶ最重要ポイントは「立地」で、いわゆる人気エリアで、駅から徒歩五分以内、更に修繕がしっかりと行われている点でした。今住んでいるマンションを客観的に見ることができた印象的な本でした。

以下は気になったポイントです。

・国内住宅総数６０６３万戸に対して、２０１３年時点で８２０万戸（１３．５％）が空き家（ｐ１６）

・空き家とは、賃貸用に供していて空き家のもの、別荘用の二次的住宅、売却途上の空き家、それ以外のものが「個人住宅の空き家」となる。これが全国で３１８万戸で、空き家全体に占める割合が３９％となる（ｐ１７）

・空き家増加の原因として、１）とりあえずの住宅が供給されてきた、２）都市圏への人口の大移動、高齢化（ｐ２０）

・団塊の世代が後期高齢者（７５歳）に到達するのが、２０２４年である（ｐ３７）

・２０１３年現在で、マンションは６００万戸（１２万棟）である、毎年１０万戸前後が供給されている。東京都の空き家の６４％は、マンションである（ｐ４１、４４）

・都心部の賃貸物件のほうが空室率が高くなっている、千代田区で３６％、中央区で２７％である。早くから建設されてきたので築年数が経過したマンションが多い（ｐ４５）

・分譲も賃貸も、１９８１年以前のマンションが２０％近くある（ｐ５５）

・耐震性が人の体で「骨格」であるとすれば、「血管」にあたるのが給排水管である。老朽化したマンションでは、給排水管がコンクリートスラブ内に埋め込まれているので、交換ができない（ｐ５９）

・専有部分にどんなに最新の設備機器を備えて商品性を高めても、建物共用部が劣化したときに性能が保てない場合は、高く評価されない（ｐ６０）

・建物の価値は経年で下落するので、建設費上昇に基づいた分譲価格の高騰は、資産価値の上昇を約束しない（ｐ６３）

・マンションは築５－１０年の中古マンションを購入するのが一番お得（ｐ６４）

・鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は６８年、減価償却の耐用年数は４７年、、木造は同じく、６４年、２２年である（ｐ７４）

・破産申請を行ったデトロイト市は、空き家率：２９．３％、どうやら空き家率３０％を超えると、危機への警鐘となる（ｐ８２）

・リゾートマンションは耐久消費財ではないので、勝手に処分できない。所有する目的のある人に譲渡するしかない（ｐ８７）

・相続人が全員相続を放棄した場合、マンション管理は家庭裁判所等が選定する相続財産管理人と相対することになる。選定の際には、１００万円ほどの予納金を納付する必要あり。それができない場合は、管理組合の負担となる（ｐ１０６）

・管理費は専有面積に応じて決められているが、総会等の議決権に関しては、１住戸１票と定められているのが殆ど（ｐ１２５）

・不動産としての損失が確認されると、権利を他に譲ることにして「逃げる」ことを考える、逃げ遅れた区分所有者はそのまま朽ち果てるまで放置する道を選ぶ（ｐ１２７）

・１９９７年に実施された規制緩和（容積率上限を６００％）されて、多くのタワーマンションが建設されるようになった。土地代が実質的に値下がりしたことにもなる（ｐ１３３、１３６）

・マンションは、金銭価値（売却や投資）と効用価値（住居）にわけて考えるべき。（ｐ１３９）

・タワーマンションは、眺望が「売り」なので、上層部ほど分譲価格は高いが、管理費は住戸面積に応じて決められるので、高層住民ほど割安となる（ｐ１４７）

・タワーマンションの月々の管理費は駐車場使用料あわせて４万円ほどだが、修繕積立金は築年数とともに自動的に上昇する（ｐ１４８）

・タワーマンションの修繕費用は、通常マンションの数倍の工期や費用がかかる。さらに厄介な問題として、年収と人種の異なる住民構成にある（ｐ１５１）

・一つの法則を自分の投資行動の中にもち続けてきたが、それは「不動産は腐っても駅前」。また不動産の価値の源泉は土地にあるので立地（土地の持っている雰囲気、最寄り駅までの距離、町の雰囲気、土地の魅力度）を見るべき（ｐ１６１、１７１、１７４）

・悪名高い「ゆとりローン」は、１９９２年ころに住宅金融公庫によって開発されたが、制度欠陥に気づいたので２０００頃に廃止した（ｐ１８４）

・築２０年を超える中で、分譲当時の半値から３分の１になっているマンションが現状、資産価値が維持できるのは都心部のごく限られたエリアだけ（ｐ１８８）

・マンションは賃貸資産として、身の丈にあった住戸に移り住むことも良いかもしれない（ｐ１９８）

・凝り固まってしまった、区分所有権をいちど「とかす」ことも考えて、建物としての新たな活力を注ぎ込むことも大事（ｐ２１７）

・定期借地権付きマンションは、所有した建物を誰もメンテナンスしたがらなくなるという副産物があった（ｐ２３０）

２０１５年１１月１５日作成

空き家問題 １０００万戸の衝撃

2040年には空き家率が40％台を超える！？土地付戸建や区分所有マンションといったわれわれ日本人の一億総マイホーム所有信仰終焉の警鐘を鳴らす一冊です。それはマイホーム所有の価値のすべてが終焉するということではなく、誰もがマイホームを所有することによって幸せな将来を描くことができた時代が終わりを告げていることだと本書を読んで感じました。

2020年マンション大崩壊

マンションか一戸建て購入を検討している中で読んだ。タワーマンションの見学会で、住まなくなっていざ売ろうとすれば、売れるし価値は減らないと担当者から言われたことがあります。本当なのかと少し首をかしげていると、本書では、そんなことあるわけないと書いてあります。所有する呪縛から解放されることについてよく考えてみたいと思います。

空き家問題 １０００万戸の衝撃

参考になった。
今まで、持ち家は憧れで、いつかは持ちたいと思っていたが、一考を要する時代になったと思わされた。
将来、家は、コストばかりかかる厄介モノになる可能性が高い。
自分が思っていたより深刻。人ごとではない、将来に向けていつかアクションを取らなければいけなそうだ。

なぜビジネスホテルは、一泊四千円でやっていけるのか

感想：最後の50ページは参考になった

ビジネスホテルのテーマで本を探し行き着く。著者の牧野氏はBCG→三井不→独立、ホテルオーナーへのアドバイザリー等でご活躍のようです。

感想。いろいろ書いてありますが、個人的に参考になったのは特に最後５０ページ。備忘録に残しとく。

備忘録。
・シティホテルもビジネスホテルも、建物の基本的構造は一緒。
・違いは人件費、管理・サービス・清掃・飲食。
・ビジネスホテルは、対売上比率で、人件費が15～20％、清掃・ベッドメイク・メンテナンス費が10％、水道光熱費が7～10％。
・売上から上記費用を引いたのがＧＯＰ。
・ＧＯＰの60～80％が賃料負担能力。
・ＦＦＥ：ベッド、家具などの什器備品。

空き家問題 １０００万戸の衝撃

日本の住宅問題が深刻化していることを細かく解き明かす書。
昔は土地を持っていたことがステータスであったが、現在はそうとも言えないこと。
土地は車と違って、悪くなったら壊して捨てればいいものではなく、未来永劫そこに残っていくものなので、そこに価値がある以上、税金など払っていかなくてはならなくなる。
知らなかったことを知って衝撃を受けた。

なぜビジネスホテルは、一泊四千円でやっていけるのか

タイトルと内容がちょっとずれているような。

ホテルの収益構造の説明や、
業界の流れが分かりやすく書かれていると思う。
結局、「価格競争、効率化、そして稼働率を上げることに注力した結果、、安価を実現しています」、
ということなのだろうか。

安価になった原因は分かるのだが、
何故4000円という価格でやっていけているというのかが
イマイチ良く分からなかった。

あと、ホテルのよもやま話が結構面白い。
泊るホテルをちょっと違った視点で見ることができそう。

なぜビジネスホテルは、一泊四千円でやっていけるのか

ホテルの財務的な話かと思いきや、ホテルの裏話の本でした。
本題に直接関係するのは、全５章のうち、１章だけでした。

が、ホテルの裏話はなかなか面白かったですし、収支構造についても参考になりました。

「旅館からホテルへ」という変化が、家屋の洋風化に対応しているのは、当たり前ではありますが、妙に納得しました。
個人的には「ホテルで和室」がベストなのですが、なかなかそうはいかないようですね。