牧野知弘のレビュー一覧

2020年マンション大崩壊

牧野知弘

以前、スキーに夢中になっていた時期がありまして、スキー場にリゾートマンションが多く建てられたと記憶しています。

テレビ番組でその様なマンションが一室１０万円で売りに出されている話をしていましたが、どのような理由なのか当時は分かりませんでしたが、この本を読んでそのカラクリがわかりました。

マンションの所有権を引き継がされる、つまり相続のようなもので、そのマンションが保有するプラスとマイナスの財産をすべて引き継ぐことになるのです。通常の住居と比較して高めの管理費等の諸費用、恐らく何年にもわたる滞納した家賃の肩代わり、居住者が減り続ける中で修繕積立金が増額する、という事実はテレビでは放送されていませんでした。

この本のポイントは、このリゾートマンションと同様のことが、日本国内の至る所で生じていることでした。毎年新しいマンションが建設され続けている東京でもこの問題から逃れることはできないばかりか、まだ大規模修繕をするほど年月が経過していない「タワーマンション」が、果たして修繕されることになるかどうかも述べています。

私がこの本から受け取ったメッセージとして、マンションを選ぶ最重要ポイントは「立地」で、いわゆる人気エリアで、駅から徒歩五分以内、更に修繕がしっかりと行われている点でした。今住んでいるマンションを客観的に見ることができた印象的な本でした。

以下は気になったポイントです。

・国内住宅総数６０６３万戸に対して、２０１３年時点で８２０万戸（１３．５％）が空き家（ｐ１６）

・空き家とは、賃貸用に供していて空き家のもの、別荘用の二次的住宅、売却途上の空き家、それ以外のものが「個人住宅の空き家」となる。これが全国で３１８万戸で、空き家全体に占める割合が３９％となる（ｐ１７）

・空き家増加の原因として、１）とりあえずの住宅が供給されてきた、２）都市圏への人口の大移動、高齢化（ｐ２０）

・団塊の世代が後期高齢者（７５歳）に到達するのが、２０２４年である（ｐ３７）

・２０１３年現在で、マンションは６００万戸（１２万棟）である、毎年１０万戸前後が供給されている。東京都の空き家の６４％は、マンションである（ｐ４１、４４）

・都心部の賃貸物件のほうが空室率が高くなっている、千代田区で３６％、中央区で２７％である。早くから建設されてきたので築年数が経過したマンションが多い（ｐ４５）

・分譲も賃貸も、１９８１年以前のマンションが２０％近くある（ｐ５５）

・耐震性が人の体で「骨格」であるとすれば、「血管」にあたるのが給排水管である。老朽化したマンションでは、給排水管がコンクリートスラブ内に埋め込まれているので、交換ができない（ｐ５９）

・専有部分にどんなに最新の設備機器を備えて商品性を高めても、建物共用部が劣化したときに性能が保てない場合は、高く評価されない（ｐ６０）

・建物の価値は経年で下落するので、建設費上昇に基づいた分譲価格の高騰は、資産価値の上昇を約束しない（ｐ６３）

・マンションは築５－１０年の中古マンションを購入するのが一番お得（ｐ６４）

・鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は６８年、減価償却の耐用年数は４７年、、木造は同じく、６４年、２２年である（ｐ７４）

・破産申請を行ったデトロイト市は、空き家率：２９．３％、どうやら空き家率３０％を超えると、危機への警鐘となる（ｐ８２）

・リゾートマンションは耐久消費財ではないので、勝手に処分できない。所有する目的のある人に譲渡するしかない（ｐ８７）

・相続人が全員相続を放棄した場合、マンション管理は家庭裁判所等が選定する相続財産管理人と相対することになる。選定の際には、１００万円ほどの予納金を納付する必要あり。それができない場合は、管理組合の負担となる（ｐ１０６）

・管理費は専有面積に応じて決められているが、総会等の議決権に関しては、１住戸１票と定められているのが殆ど（ｐ１２５）

・不動産としての損失が確認されると、権利を他に譲ることにして「逃げる」ことを考える、逃げ遅れた区分所有者はそのまま朽ち果てるまで放置する道を選ぶ（ｐ１２７）

・１９９７年に実施された規制緩和（容積率上限を６００％）されて、多くのタワーマンションが建設されるようになった。土地代が実質的に値下がりしたことにもなる（ｐ１３３、１３６）

・マンションは、金銭価値（売却や投資）と効用価値（住居）にわけて考えるべき。（ｐ１３９）

・タワーマンションは、眺望が「売り」なので、上層部ほど分譲価格は高いが、管理費は住戸面積に応じて決められるので、高層住民ほど割安となる（ｐ１４７）

・タワーマンションの月々の管理費は駐車場使用料あわせて４万円ほどだが、修繕積立金は築年数とともに自動的に上昇する（ｐ１４８）

・タワーマンションの修繕費用は、通常マンションの数倍の工期や費用がかかる。さらに厄介な問題として、年収と人種の異なる住民構成にある（ｐ１５１）

・一つの法則を自分の投資行動の中にもち続けてきたが、それは「不動産は腐っても駅前」。また不動産の価値の源泉は土地にあるので立地（土地の持っている雰囲気、最寄り駅までの距離、町の雰囲気、土地の魅力度）を見るべき（ｐ１６１、１７１、１７４）

・悪名高い「ゆとりローン」は、１９９２年ころに住宅金融公庫によって開発されたが、制度欠陥に気づいたので２０００頃に廃止した（ｐ１８４）

・築２０年を超える中で、分譲当時の半値から３分の１になっているマンションが現状、資産価値が維持できるのは都心部のごく限られたエリアだけ（ｐ１８８）

・マンションは賃貸資産として、身の丈にあった住戸に移り住むことも良いかもしれない（ｐ１９８）

・凝り固まってしまった、区分所有権をいちど「とかす」ことも考えて、建物としての新たな活力を注ぎ込むことも大事（ｐ２１７）

・定期借地権付きマンションは、所有した建物を誰もメンテナンスしたがらなくなるという副産物があった（ｐ２３０）

２０１５年１１月１５日作成

空き家問題 １０００万戸の衝撃

牧野知弘

2040年には空き家率が40％台を超える！？土地付戸建や区分所有マンションといったわれわれ日本人の一億総マイホーム所有信仰終焉の警鐘を鳴らす一冊です。それはマイホーム所有の価値のすべてが終焉するということではなく、誰もがマイホームを所有することによって幸せな将来を描くことができた時代が終わりを告げていることだと本書を読んで感じました。

2020年マンション大崩壊

牧野知弘

マンションか一戸建て購入を検討している中で読んだ。タワーマンションの見学会で、住まなくなっていざ売ろうとすれば、売れるし価値は減らないと担当者から言われたことがあります。本当なのかと少し首をかしげていると、本書では、そんなことあるわけないと書いてあります。所有する呪縛から解放されることについてよく考えてみたいと思います。

空き家問題 １０００万戸の衝撃

牧野知弘

参考になった。
今まで、持ち家は憧れで、いつかは持ちたいと思っていたが、一考を要する時代になったと思わされた。
将来、家は、コストばかりかかる厄介モノになる可能性が高い。
自分が思っていたより深刻。人ごとではない、将来に向けていつかアクションを取らなければいけなそうだ。

空き家問題 １０００万戸の衝撃

牧野知弘

日本の住宅問題が深刻化していることを細かく解き明かす書。
昔は土地を持っていたことがステータスであったが、現在はそうとも言えないこと。
土地は車と違って、悪くなったら壊して捨てればいいものではなく、未来永劫そこに残っていくものなので、そこに価値がある以上、税金など払っていかなくてはならなくなる。
知らなかったことを知って衝撃を受けた。

５０歳からの不動産 不動産屋と銀行に煽られないために

牧野知弘

2026年　1冊目
しばらく読書欲がなくなっていたが、不動産系はなぜか読める不思議。相続とか退職後の生活とか何となく考える歳になってきたのかと思い、シケた気分になる今日この頃。

５０歳からの不動産 不動産屋と銀行に煽られないために

牧野知弘

知識として参考にしつつ、50代の自分が今後どうするかを考えるために手に取りました。

内容は刺激的で、タワマンは早く売るべきといった主張や、サラリーマン像をやや悲観的に描くなど、断定的な表現が多い印象です。読んでいて少し気分がざわつく場面もありました。

ただ、今後の社会や不動産市場がどうなるのかは誰にも正確には読めません。だからこそ、著者の意見をそのまま受け入れるのではなく、「自分はどうしたいのか」「何を大切にしたいのか」という軸を持った上で読むことが大切だと感じました。

不安をあおる本というよりも、自分の考えを試される本。
自分を深掘りし、自分なりの基準を持ってから読むと、より活きる一冊だと思います。

不動産の教室 富裕層の視点が身につく25問

牧野知弘

富裕層の視点は、庶民とは違い意外な角度でかなり深いことが分かった。というか、そもそも不動産に関心を持っていない時点で庶民なんだろうな。あぁ、悲しくなるくらい庶民の自分⋯。

家が買えない 高額化する住まい 商品化する暮らし

牧野知弘

タワーマンション購入者分類は分かりやすい。金持ち、投機目的以外の購入者が地域に根付く大切な住人となるだろうが、子ども目線からすると超高層すぎて危険な気もする。
著者の紹介する上手くいっている街づくりが興味深い。この通りにしたから成功するというのでもないだろうけど手をこまねいて限界集落と化すより遥かに有意義といえよう。

家が買えない 高額化する住まい 商品化する暮らし

牧野知弘

2025年7月時点で東京都心のマンションは新築も中古も割高に思えるので購入は断念した(←この本は関係ない)
結局のところ買い時はいつなのかは誰もわからないのだろうなぁ

家が買えない 高額化する住まい 商品化する暮らし

牧野知弘

タワマンは金融商品化している。
誰が買っているのか？
１、フロー金持ち　タワマンはビジネスの勝者の証
２、高齢資産家　相続税対策
３、投資家　一儲けしたい人、外国人もいる
４、パワーカップル　実際に住んでいるひと
p.140　唯一無二のまちづくり
p.144　成長管理型のニュータウン　売り切らない、徐々に分譲する
p.158　３世代が暮らす街は良い町である証
p.174　魅力的な街は「人の出入りが活発」
p.188　地域生活をエンジョイするプラットフォームの必要性　好きな地域の「推し活」に参加するためのもの
「ソコ」で「何を」するかを創造する。
住民の協創から生まれるのが住みたいまちとなるため、その地域に誇りを持つこと。

家が買えない 高額化する住まい 商品化する暮らし

牧野知弘

筆者の主張は偏りや穿ったものの見方や強引さが目立ったが、住宅や開発の歴史を知る良い機会にはなった。
にしても、筆者の提案や絶賛/批判する内容になかなか賛同はしがたいが‥
一つの考え方や意見としてはありだと捉えるくらいが良いように感じた。

家が買えない 高額化する住まい 商品化する暮らし

牧野知弘

都心の不動産高騰の一方で空き家の増加とニュータウンのゴーストタウン化　ユーカリヶ丘や流山の成功事例の比較

投資目的の人が増えると価格が跳ね上がる？

知らないと大損する！ ［図解］実家の「空き家問題」をズバリ解決する本

牧野知弘

特に新しい発見のようなものはなかったが、自分の親の実家も田舎であるため将来のことをそろそろ考えておかないといけないなぁと思った。

なぜマンションは高騰しているのか

牧野知弘

新築マンションはこれからも値上がりして一般庶民は買えなくなる。
中古で7〜8年の利便性の良いマンションを買うのがお得かも。
団塊の世代の相続からの放棄事案で中古マンションは値下がりする時がやってくる（それがいつかは明記なし）その時が買いかな?
自分が買いたい時に無理なく買える値段のものが1番。

不動産の未来 マイホーム大転換時代に備えよ

牧野知弘

著者の専門的な見地から将来を見据えた不動産のあり方を提言している。まぁ頷ける。将来のことは誰にもわからないのでどうなるかだか、いずれ答えが明らかになるだろう。

なぜマンションは高騰しているのか

牧野知弘

著者が最後に言及しているチャレンジ層。
そういう人が溢れる日本になって欲しいのですが、実態は逃げ切りか諦めというのが実感。寂しい限りです。

不動産の未来 マイホーム大転換時代に備えよ

牧野知弘

不動産に関する現状が分かりやすくまとめてあり読みやすかった。
人口減少に関する空き家問題。高騰化は富裕層の節税対策、外国人マネーの動き、等。
今後の作者の展望も面白かった。コロナ禍から続くリモートの流れでオフィスでは無い所で働く人が増え、街の景色が変わるという。
時代の大まかな流れを把握して住居を考えていかないとハズレくじを引くかもしれないなと思った。

負動産地獄 その相続は重荷です

牧野知弘

気軽な相続を受けるのはやめましょうという一言に尽きるのだが、結局具体的な対応策についてはほとんど書かれていないし、実際対応策もほとんどないのだろう。「負動産」の闇の深さについて伺い知れる本。
とはいえ、絶対にやってはいけない事例として、評価額を極端に圧縮するためのタワマン節税が税務署に否認された件や、愛着がない実家を高い費用をかけてリノベしたが買い手がつかなかったという件が紹介されている。

2040年全ビジネスモデル消滅

牧野知弘

全ビジネスモデル崩壊という強烈なタイトルではあるものの、中身としては過去の日本が経験してきた高度成長、バブル景気からバブル崩壊、そして超高齢社会の到来から人口減少時代を迎えるにあたり、日本のビジネスモデルがどの様に変遷してきたか、将来どの様になるかを予測する内容となっている。筆者は三井アウトレットパークなど数々の人気のハコモノを手掛けてきた三井不動産出身の方である。
本書はその変遷をマクドナルドとディズニーランドを運営するオリエンタルランドに焦点を当てて、２社の経営思想・手法を例に挙げて解説している。マクドナルドは1970年代に日本に進出したから、当時の日本はまだまだ成長真っ只中を突っ走り、庶民が気軽に（高額なビフテキは滅多に口にできない事から）食べることの出来る牛肉として、銀座のど真ん中に1号店を登場させる。当時の時代背景からはそれまでの日常にはなかったハンバーガーや高価な牛肉を気軽に食べられる発想がウケて長蛇の列を作る人気店となった。その後も日本全国津々浦々、マックの無い街など見かけないほどに店舗数を伸ばし、いつしか外食産業日本一へと成長する。時代背景に支えられて業績を伸ばし続けたマックも、バブル崩壊長期のデフレスパイラルで価格をどんどん下げていく。これに加えて余りにも気軽に安く誰でも食べれる事がマックのコモディティ化を促進させ、珍しいハンバーガーを食べに行くという商品に対する明確な目的意識が無くなり、安く滞在出来るゲームスポットの様な感覚に陥ってしまう。こうして時代背景に合わせて姿形を変化させた結果、果たしてマクドナルドの価値とは一体何だったのか、という企業の存在価値が曖昧になっていくのである。
一方、1980年代に海外初出店先としてウォルトディズニーが選んだのは日本の舞浜である。この設立背景も本書で紹介されており、なかなか興味深いものとなっているが、設立にはオリエンタルランドへ投資する三井不動産の姿も紹介されている。当時ディズニーランドに懐疑的な目を向けていた同社の経営陣をよそに、ディズニーランドは圧倒的なソフトウェアパワーと掴んだ顧客を離さないリピーター戦略が大成功し、入場料の値上げを繰り返しても人が付く経営を実現した。
ディズニーランドの経営哲学を紹介する書籍も大量にあり、一貫して夢を見て提供すると言う目的・価値を創り上げる全キャストの想いや経営の考え方を学ぶ事ができる。時代に合わせて姿を変えるマクドナルドと一貫して夢を提供し続けるディズニーランド、この２社を比較させる事でソフトウェアパワーの重要性と経営哲学の重要性を明確にしている。
本書後半はその様な2社であっても迎えたことのない人口減少時代に日本は突入していく。不動産業出身の筆者であるから、土地建物に求められる価値についての言及が多くなっていくが、都心マンション購入者には少々恐怖の内容になっていく。誰でも予測は可能だが、いざ人口減少に加えて、実態を伴わない都心マンションの高額化はどことなくバブルに浮かれた時代を思い出す。この10年でマンション価格は倍、株価もバブル時の最高額を狙える額まで来ている。一方、自身の手元の給与額は変わらず、一時期に見かけた様な外国人だらけのインバウンド需要がそれ程増えたとも思えない。本書はコロナ前のものではあるが、コロナで閑散とした旅行業が元に戻りつつある現時点でも、それが以前の中国人爆買いに支えられた時期に戻るとは思えない。中国は世界第2位の大国になり、低価格な買い物より価値を求める様に変わってきている。
将来の日本が人口1億人を下回り、労働者の数が圧倒的に減少した時、前述の2社は果たしてどの様なビジネスモデルになっているだろうか。日本の不動産業界は空き家問題をどの様に解決しているだろうか。日本の政府は荒廃する地方、加速度的に進む過疎化を止める事ができるだろうか。何によって地方を活性化させるのであろうか。
全ビジネスモデルが直面する日本の状態を直視し、これから自分がどこでどの様な働き方をするかまで考えさせられる一冊である。