牧野知弘のレビュー一覧

2020年マンション大崩壊

牧野知弘

ふと、マンションって売れなかったらどうなるのだろう？
と疑問に思う事があり、この本を見つけた。

マンションの購入を考えている人は必ず読んだ方が良い。

漠然と、これからの時代はずっと賃貸でいいなじゃない！？くらいに思っていた自分の考えは正しかったと思った。

この本で指摘されるていることって、極々当たり前のことなのだけど、それが衝撃的な訳で、自分含めて不動産について思考停止になっている人が多いのではないか、と思う。

例を挙げれば、「新築で買ったマンションの三十年後」を想像したか、という問いは当たり前なのに衝撃たっだ。
賃貸なんてお金払っても自分の物にならないじゃん、という事で分譲購入。しかしローン終わった三十年後、築三十年のマンションの一室が自分のものになる訳です。
経年劣化で修繕金は高くなるし、そろそろ立替えなんて考えても、立場も考えも違うマンションの住人の意見が揃う何てまずあり得ない。貸したくても、売りたくても、築三十年のマンションなんて....。子に相続させるのすら気が引けるんじゃないだろうか。

一方の賃貸マンションのなんと潔い事か。
嫌なら引っ越す、ただそれだけ。上の分譲のケースを考えれば、子供もマンションの相続なんて無い方が嬉しいだろう。しかも、支払う金額は賃貸の方が少なくすむのだから、賃貸を選ばない理由が全く見当たらない。

最後の方にマンション問題に対する処方箋が記されているけど、問題点の指摘に比べれば、頼りないこと甚だしい。これから徐々に国レベルの問題になる事は間違いないだろうけど、個人としてできる対策としては、「関らない」の一つだけだと、つくづく思った。

ボスコン流 どんな時代でも食っていける「戦略思考」

牧野知弘

「２０２０年マンション大崩壊」「なぜビジネスホテルは一泊四千円でやっていけるのか」「空き家問題」と立て続けに牧野知弘さんの本を読みました。で、当該図書が出版されて早速読んだということです。
東京大学経済学部を卒業し、金融機関、ボスコン、そして三井不動産というキャリアを積み上げ、現在、社長業をされている。
顧客に真に寄り添うコンサルティングのあり方を解りやすく書き上げた本です。
皮相的な利益を求めるのではなく、支援を求めておられるクライアントの真の利益になるコンサルティングとは何なのか、著者の心の底あからわき出る優しさを感じ取った本でした。

空き家問題 １０００万戸の衝撃

牧野知弘

不動産市場の最前線で、活躍してきた著者だから見通せる日本の空き家問題。
まず、第１章で　増加し続ける日本の空き家　の実情をデータで示しながら、諸問題を列挙。
第２章で　空き家がもたらす社会問題　ということで、なぜ、空き家で放置されるのか、固定資産税、相続税などのコスト負担が明々白々ななかで、負の資産を持ちたくないという人々の行動原理をあぶりだしている。
次に第３章で　日本の不動産の構造改革　が求められるにもかかわらず、問題解決の先送り体質について書かれていた。
第４章　空き家問題解決への処方箋、第５章日本の骨組みを変える　ということで、著者の問題解決の考え方、提案が粛々を書かれていた。
選挙、民主主義、誰もが責任をとらない体質、もう時間はない、まったなしのチャレンジが必要なのだが・・・

2020年マンション大崩壊

牧野知弘

以前、スキーに夢中になっていた時期がありまして、スキー場にリゾートマンションが多く建てられたと記憶しています。

テレビ番組でその様なマンションが一室１０万円で売りに出されている話をしていましたが、どのような理由なのか当時は分かりませんでしたが、この本を読んでそのカラクリがわかりました。

マンションの所有権を引き継がされる、つまり相続のようなもので、そのマンションが保有するプラスとマイナスの財産をすべて引き継ぐことになるのです。通常の住居と比較して高めの管理費等の諸費用、恐らく何年にもわたる滞納した家賃の肩代わり、居住者が減り続ける中で修繕積立金が増額する、という事実はテレビでは放送されていませんでした。

この本のポイントは、このリゾートマンションと同様のことが、日本国内の至る所で生じていることでした。毎年新しいマンションが建設され続けている東京でもこの問題から逃れることはできないばかりか、まだ大規模修繕をするほど年月が経過していない「タワーマンション」が、果たして修繕されることになるかどうかも述べています。

私がこの本から受け取ったメッセージとして、マンションを選ぶ最重要ポイントは「立地」で、いわゆる人気エリアで、駅から徒歩五分以内、更に修繕がしっかりと行われている点でした。今住んでいるマンションを客観的に見ることができた印象的な本でした。

以下は気になったポイントです。

・国内住宅総数６０６３万戸に対して、２０１３年時点で８２０万戸（１３．５％）が空き家（ｐ１６）

・空き家とは、賃貸用に供していて空き家のもの、別荘用の二次的住宅、売却途上の空き家、それ以外のものが「個人住宅の空き家」となる。これが全国で３１８万戸で、空き家全体に占める割合が３９％となる（ｐ１７）

・空き家増加の原因として、１）とりあえずの住宅が供給されてきた、２）都市圏への人口の大移動、高齢化（ｐ２０）

・団塊の世代が後期高齢者（７５歳）に到達するのが、２０２４年である（ｐ３７）

・２０１３年現在で、マンションは６００万戸（１２万棟）である、毎年１０万戸前後が供給されている。東京都の空き家の６４％は、マンションである（ｐ４１、４４）

・都心部の賃貸物件のほうが空室率が高くなっている、千代田区で３６％、中央区で２７％である。早くから建設されてきたので築年数が経過したマンションが多い（ｐ４５）

・分譲も賃貸も、１９８１年以前のマンションが２０％近くある（ｐ５５）

・耐震性が人の体で「骨格」であるとすれば、「血管」にあたるのが給排水管である。老朽化したマンションでは、給排水管がコンクリートスラブ内に埋め込まれているので、交換ができない（ｐ５９）

・専有部分にどんなに最新の設備機器を備えて商品性を高めても、建物共用部が劣化したときに性能が保てない場合は、高く評価されない（ｐ６０）

・建物の価値は経年で下落するので、建設費上昇に基づいた分譲価格の高騰は、資産価値の上昇を約束しない（ｐ６３）

・マンションは築５－１０年の中古マンションを購入するのが一番お得（ｐ６４）

・鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は６８年、減価償却の耐用年数は４７年、、木造は同じく、６４年、２２年である（ｐ７４）

・破産申請を行ったデトロイト市は、空き家率：２９．３％、どうやら空き家率３０％を超えると、危機への警鐘となる（ｐ８２）

・リゾートマンションは耐久消費財ではないので、勝手に処分できない。所有する目的のある人に譲渡するしかない（ｐ８７）

・相続人が全員相続を放棄した場合、マンション管理は家庭裁判所等が選定する相続財産管理人と相対することになる。選定の際には、１００万円ほどの予納金を納付する必要あり。それができない場合は、管理組合の負担となる（ｐ１０６）

・管理費は専有面積に応じて決められているが、総会等の議決権に関しては、１住戸１票と定められているのが殆ど（ｐ１２５）

・不動産としての損失が確認されると、権利を他に譲ることにして「逃げる」ことを考える、逃げ遅れた区分所有者はそのまま朽ち果てるまで放置する道を選ぶ（ｐ１２７）

・１９９７年に実施された規制緩和（容積率上限を６００％）されて、多くのタワーマンションが建設されるようになった。土地代が実質的に値下がりしたことにもなる（ｐ１３３、１３６）

・マンションは、金銭価値（売却や投資）と効用価値（住居）にわけて考えるべき。（ｐ１３９）

・タワーマンションは、眺望が「売り」なので、上層部ほど分譲価格は高いが、管理費は住戸面積に応じて決められるので、高層住民ほど割安となる（ｐ１４７）

・タワーマンションの月々の管理費は駐車場使用料あわせて４万円ほどだが、修繕積立金は築年数とともに自動的に上昇する（ｐ１４８）

・タワーマンションの修繕費用は、通常マンションの数倍の工期や費用がかかる。さらに厄介な問題として、年収と人種の異なる住民構成にある（ｐ１５１）

・一つの法則を自分の投資行動の中にもち続けてきたが、それは「不動産は腐っても駅前」。また不動産の価値の源泉は土地にあるので立地（土地の持っている雰囲気、最寄り駅までの距離、町の雰囲気、土地の魅力度）を見るべき（ｐ１６１、１７１、１７４）

・悪名高い「ゆとりローン」は、１９９２年ころに住宅金融公庫によって開発されたが、制度欠陥に気づいたので２０００頃に廃止した（ｐ１８４）

・築２０年を超える中で、分譲当時の半値から３分の１になっているマンションが現状、資産価値が維持できるのは都心部のごく限られたエリアだけ（ｐ１８８）

・マンションは賃貸資産として、身の丈にあった住戸に移り住むことも良いかもしれない（ｐ１９８）

・凝り固まってしまった、区分所有権をいちど「とかす」ことも考えて、建物としての新たな活力を注ぎ込むことも大事（ｐ２１７）

・定期借地権付きマンションは、所有した建物を誰もメンテナンスしたがらなくなるという副産物があった（ｐ２３０）

２０１５年１１月１５日作成

空き家問題 １０００万戸の衝撃

牧野知弘

2040年には空き家率が40％台を超える！？土地付戸建や区分所有マンションといったわれわれ日本人の一億総マイホーム所有信仰終焉の警鐘を鳴らす一冊です。それはマイホーム所有の価値のすべてが終焉するということではなく、誰もがマイホームを所有することによって幸せな将来を描くことができた時代が終わりを告げていることだと本書を読んで感じました。

2020年マンション大崩壊

牧野知弘

マンションか一戸建て購入を検討している中で読んだ。タワーマンションの見学会で、住まなくなっていざ売ろうとすれば、売れるし価値は減らないと担当者から言われたことがあります。本当なのかと少し首をかしげていると、本書では、そんなことあるわけないと書いてあります。所有する呪縛から解放されることについてよく考えてみたいと思います。

空き家問題 １０００万戸の衝撃

牧野知弘

参考になった。
今まで、持ち家は憧れで、いつかは持ちたいと思っていたが、一考を要する時代になったと思わされた。
将来、家は、コストばかりかかる厄介モノになる可能性が高い。
自分が思っていたより深刻。人ごとではない、将来に向けていつかアクションを取らなければいけなそうだ。

空き家問題 １０００万戸の衝撃

牧野知弘

日本の住宅問題が深刻化していることを細かく解き明かす書。
昔は土地を持っていたことがステータスであったが、現在はそうとも言えないこと。
土地は車と違って、悪くなったら壊して捨てればいいものではなく、未来永劫そこに残っていくものなので、そこに価値がある以上、税金など払っていかなくてはならなくなる。
知らなかったことを知って衝撃を受けた。

５０歳からの不動産 不動産屋と銀行に煽られないために

牧野知弘

東京都心に住んでいる人に向けて書かれている感じだったので、地方在住の私には参考にならないことも多かったけど、知識として入れておくにはいいかなと思った。

不動産の未来 マイホーム大転換時代に備えよ

牧野知弘

三井不動産でj-reat担当役員。空き家問題など視点が鋭いと感じる
・郊外の住宅地でも大量相続が発生することで、不動産は激増する。戸建て住宅でも1,000万円程度。2030年にはそうい
う時代がくる。
・土地を所有している都市圏の農家は、住宅地とすると固定資産税が跳ね上がるため、節税の為賃貸アパートを多く建設。需要と供給が完全にずれている。
・空家住宅問題の半分は賃貸アパート

こんな街に「家」を買ってはいけない

牧野知弘

不動産業界に関わってきた筆者による、あらたな「不動産のミカタ」とでもいった本。

家・不動産は、資産として見るより、使用・利用価値を考えるべき。つまり買うまえに持つコストを長期で見る。
先々の修繕費等も鑑み、住みかえることを前提とした方が良い、というお考えだと理解しました。

その過程で、どういう物件が「負の相続」を巻き起こすのかを詳述しています。

・・・
筆者曰く、今後負の資産となって一族に重くのしかかる不動産が増えてくる、とのこと。それは駅からバスを利用してやっとたどり着く、70-80年代に造成されたニュータウン。しかも通勤に一時間以上かかったらもうヤバい。

こうした家は、売りたくても売れず、子どもに譲りたくても子ども達は既に街中に家を構えている。そして持ち主たちは死へと向かい、子供世代が引きついだ時、補修をするにも金がかかる・売るにも売れない・滞納している自治会費を払わねばならない、という諸々の苦しみに直面するという話です。

いっそのこと、更地にして売り出そうにも、家を取り壊すのも数百万、さらには更地にした途端に固定資産税が家付き土地の6倍にもなる。その上売れる保証もない。

こうして、泣く泣く空き家が増えてゆくということのようです。

・・・
私の実家は、幸いにも駅から10分程度でした。

ただし東京都下ということで、通学や通勤はなべて一時間半。これはまあ首都圏だと普通、だと思います。ただバスは使用せず。

空き家問題が叫ばれているわけですが、私はバスを通勤・通学で使用したことがなく、そうした問題に遭遇する機会が正直ありませんでした。

とはいえ、こうして大手デベロッパー出身の方の話は生々しく、まさに負動産を持ってしまったサラリーマンの悲哀を読んでいて感じました。

・・・
一方、解決策のひとつとして筆者は隣の人に売却を打診してみる、ということを提案されています。

これはテレビでもおっしゃられていました。テレビでは再建築不可（幅員4mの公道に接していないような土地）の物件についてでしたが。

お隣さんの場合、隣に庭や畑を持ちたい・土地を拡げて建て替えをしたい等にニーズがあることがあり、これが唯一？の救いということなのでしょうね。

あとは大幅ディスカウント、損切りをできる胆力が売主・家主にあるかですかね。

・・・
ということで家系の本でした。

条件のよろしくない不動産・負の遺産は、配偶者にとどまらず子どもにも相続されるわけで、ある意味根が深いですね。何しろ買い手がいないわけです。そして国も物納や相続放棄を喜ばない。

これは消費者の問題のみならず、人口減社会での土地行政について国が問われている問題とも思えます。
そして、時代を謳歌したベビーブーマーが氷河期世代に問題を残していった、とも取れるかもしれません。

筆者が言うように、家は一生ものではなく、精々10年モノくらいで考えるべきなのかもしれません。

５０歳からの不動産 不動産屋と銀行に煽られないために

牧野知弘

2026年　1冊目
しばらく読書欲がなくなっていたが、不動産系はなぜか読める不思議。相続とか退職後の生活とか何となく考える歳になってきたのかと思い、シケた気分になる今日この頃。

５０歳からの不動産 不動産屋と銀行に煽られないために

牧野知弘

知識として参考にしつつ、50代の自分が今後どうするかを考えるために手に取りました。

内容は刺激的で、タワマンは早く売るべきといった主張や、サラリーマン像をやや悲観的に描くなど、断定的な表現が多い印象です。読んでいて少し気分がざわつく場面もありました。

ただ、今後の社会や不動産市場がどうなるのかは誰にも正確には読めません。だからこそ、著者の意見をそのまま受け入れるのではなく、「自分はどうしたいのか」「何を大切にしたいのか」という軸を持った上で読むことが大切だと感じました。

不安をあおる本というよりも、自分の考えを試される本。
自分を深掘りし、自分なりの基準を持ってから読むと、より活きる一冊だと思います。

不動産の教室 富裕層の視点が身につく25問

牧野知弘

富裕層の視点は、庶民とは違い意外な角度でかなり深いことが分かった。というか、そもそも不動産に関心を持っていない時点で庶民なんだろうな。あぁ、悲しくなるくらい庶民の自分⋯。

家が買えない 高額化する住まい 商品化する暮らし

牧野知弘

タワーマンション購入者分類は分かりやすい。金持ち、投機目的以外の購入者が地域に根付く大切な住人となるだろうが、子ども目線からすると超高層すぎて危険な気もする。
著者の紹介する上手くいっている街づくりが興味深い。この通りにしたから成功するというのでもないだろうけど手をこまねいて限界集落と化すより遥かに有意義といえよう。

家が買えない 高額化する住まい 商品化する暮らし

牧野知弘

2025年7月時点で東京都心のマンションは新築も中古も割高に思えるので購入は断念した(←この本は関係ない)
結局のところ買い時はいつなのかは誰もわからないのだろうなぁ

家が買えない 高額化する住まい 商品化する暮らし

牧野知弘

タワマンは金融商品化している。
誰が買っているのか？
１、フロー金持ち　タワマンはビジネスの勝者の証
２、高齢資産家　相続税対策
３、投資家　一儲けしたい人、外国人もいる
４、パワーカップル　実際に住んでいるひと
p.140　唯一無二のまちづくり
p.144　成長管理型のニュータウン　売り切らない、徐々に分譲する
p.158　３世代が暮らす街は良い町である証
p.174　魅力的な街は「人の出入りが活発」
p.188　地域生活をエンジョイするプラットフォームの必要性　好きな地域の「推し活」に参加するためのもの
「ソコ」で「何を」するかを創造する。
住民の協創から生まれるのが住みたいまちとなるため、その地域に誇りを持つこと。

家が買えない 高額化する住まい 商品化する暮らし

牧野知弘

筆者の主張は偏りや穿ったものの見方や強引さが目立ったが、住宅や開発の歴史を知る良い機会にはなった。
にしても、筆者の提案や絶賛/批判する内容になかなか賛同はしがたいが‥
一つの考え方や意見としてはありだと捉えるくらいが良いように感じた。

家が買えない 高額化する住まい 商品化する暮らし

牧野知弘

都心の不動産高騰の一方で空き家の増加とニュータウンのゴーストタウン化　ユーカリヶ丘や流山の成功事例の比較

投資目的の人が増えると価格が跳ね上がる？

知らないと大損する！ ［図解］実家の「空き家問題」をズバリ解決する本

牧野知弘

特に新しい発見のようなものはなかったが、自分の親の実家も田舎であるため将来のことをそろそろ考えておかないといけないなぁと思った。