牧野知弘のレビュー一覧

ボスコン流 どんな時代でも食っていける「戦略思考」

牧野知弘

個別具体的な戦略の話しは出てこないのですが、これを読むとコンサルに仕事とはどういうものかがよくわかると思います。コンサルへの就職を考えている人は一度読んでみると入社後の「こんなはずじゃなかった」を防ぐ手立てになるかも。
また本の中で展開される「思考」自体はちらかというと経営者視点寄り（コンサルだから当たり前といえば当たり前ですが）であり、一般のビジネースパーソンにとっては日々の実務になかなか生かしにくい面があるかもしれません。しかしながら、仕事をしていると「二つ上の役職者の視点でモノを考えろ」と言われるケースが多々あり、この本で経営者視点で発想するためのヒントを得ておくことは後々役に立つことがあるだろうと思うのです。

こんな街に「家」を買ってはいけない

牧野知弘

示唆に富む話。経済合理的。共働き、富裕層が購入できる一等地地域以外の住人は、資産価値などない土地しか購入チャンスはないという厳しい戦略的な結論かと思います。

マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる

牧野知弘

思いのほか良かった。
確かにマンションの価値のほとんどは土地じゃなくて建物。しかもすぐボロボロになる。

P94　多くの日本人は不動産の価値のほとんどを建物においている？
タワマンの多くが容積率が高く、1000％程度のものも存在。⇒一室あたりの土地が狭い⇒せいぜい5坪⇒土地と建物の割合が85：15とかになる。⇒経年劣化する建物の価値にみをゆだねる
P101　たいていの会社は不動産運用の副業を容認
P124　不動産広告というポエム。イメージコンセプト、言葉の意味は何のことやらさっぱりわかりません。意味はなく、客を酔わせる美辞麗句というのはみえみえ。
P130　３つの駅からアクセスできます⇒どこからも遠いのね。
P138　「第一期販売」は売れるかどうかの様子見。売れる物件なら分けて売る必要ない。

こんな街に「家」を買ってはいけない

牧野知弘

かつて住宅は資産であり、子どもに相続するものだったが、核家族化によって主を失った親の家は空き家となり、固定資産税や管理費がかかる負担にさえなっている。時代が移っても新たな世代が住み続ける地域を選ぶ視点が必要との指摘は正鵠を射ている。住宅がコモディティ化したという時代を迎えたからには、住まい方を考え直さなければならない。

1996年頃に共働き世帯が専業主婦世帯を上回り、現在は62:38になっている。1997年には容積率の緩和などの大都市法が改正されるなどしたこともあり、住宅の選択は、駅からバス便の郊外から、都心部のタワーマンションへと変化した。

著者が勤めていた三井不動産が開発した緑園都市や山手台（西が丘、領家）は、1990年前後入社の社員の目標でもあったが、すでに売却してタワーマンションに移っている。現在の緑園都市の中古住宅の価格は4000万円台。

住宅地の将来は、人の出入りで評価できる。人の出入りがあることで平均年齢と経済活動が維持され、各年代が均等化される。1970年代につくられた佐倉市のユーカリが丘は、長期にわたって少しずつ分譲したため、若い家族が購入し、人口も年々増加している。

マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる

牧野知弘

「マイホーム」が憧れになったのもここ数十年のことだったのか。これまでの歴史とこれからの予測に説得力があり、非常に勉強になった。

2020年マンション大崩壊

牧野知弘

・空き家問題
・本書の内容は、雑誌等の様々な媒体で既に広く紹介されているので、新鮮な部分はなかった。
・湾岸のマンションは買わない。タワーマンションは買わない。
・タワーマンションの管理費の負担方法は、言われて見れば当然だが、占有面積に比例して決まるので、低層階や中層階の所得の低い層も高層階に住む所得の高い層も金額負担はそんなに変わらない。(高所得層は負担感が低く、低所得層は負担感が高く感じる。)
・外国人、特に中国人による高額物件の購入。
・マンションは立地が全て。

マイホーム価値革命 2022年、「不動産」の常識が変わる

牧野知弘

既にマイホームを持っている人も、これから購入を考えている人も、一度は読むべき！
都市近郊のバス物件だとしてもガッカリするなかれ。
終の住処としての物件なのか、投資としての物件なのかで、価値は変わってくる。

この本の後に『プリンセスメゾン』(池辺葵)を読んでみるのも面白いかも。

お金と人の流れが変わる！ 老いる東京、甦る地方

牧野知弘

【世界遺産も、ＮＨＫの朝ドラの舞台も、大河ドラマの舞台も】、ブームが過ぎれば、
観光客の数は数年で元よりも減ってしまうような状況に。

【団塊の世代】が大量に都市圏で高齢化している今。
年金暮らしの元気な年寄りが、半年で映画も見飽き、旅行も行き飽きたという状態。
そのお年寄りを、移住という形でなく、農繁期にだけ手伝ってもらう人材として活用していく。そのためには古民家を家具付き、水周りも修繕し、素晴らしいリニューアルの上、身１つで着てもらい、お世話係をつけ、地方都市の祭りなどの行事にも、どんどん参加してもらう。都心に家を持ちながらの別荘感覚でもいいのだ。

バブルの若者にターゲットをした【長野県の失敗例】。
テニスにスキーというけれども、今の若者はそんなにお金も使わないし、そんなにお金を使う余裕もない。

【飛騨高山の成功例】。積極的に英語のみならず他国語の外国語を地名看板標識に取り入れ、サイクリングで外国人を町中を走らせ、地元の人には、積極的に、かど先でおもてなしをするように、頼んだ。高いリゾートホテルを建てる余裕がなくても、きちんとした民泊ならみんな外国人観光客を受け入れる余裕もある。そういう数々の努力で高山は、年々インバウンドを増加させている。

【北海道旭川の成功例】。アジアの人は別にスキーをしなくてもいいんだ。ただ雪を見るだけでも喜んで行く。

例えば中国は平野ばかり。日本のように近場で海や山が楽しめるという景色はそうそうない。

【境港の成功例】。水深が深い港である境港は、外国の豪華客船が立ち寄ってくれるようになった。日本海側の港にはそういう可能性がある。

湖にスワンボートが浮かび、ラーメンとカレーが食べられ、ジュースの販売機があって、温泉饅頭が売っている【湖畔の普通のリゾート】。その【さびれたリゾート】を筆者は変える。
湖の周りには遊歩道を整備。ナンバーを付けて撮影スポットを用意する。ラーメンカレーの食堂は、地元のものを使った小洒落たビストロに。甘いジュースの代わりに、地元で採れたフレッシュフルーツのジュース、ノンアルコールビールを用意。お土産物はレストランで作っている地元名産のハムやソーセージに野菜。
もうそれだけでストーリーが出来上がる。

人々の趣味が多様化している今、【ちゃんとしたストーリ】を作って、いきたい人の気持ちにさせて上げる。

人付き合いのない、自然のない、高齢者施設の少ない東京。
地方は【2020年には】高齢者施設はきちっと充足する予定になっている。逆に東京での高齢者施設はもっともっと不足するようになっている。

【役所の空き家対策】というのは、腐ったものも店に出しているようなものである。腐ったものはこれから店に出さず、きちんとリニューアルをして住める状態になった古民家のみを市場に出してくべきである。

【駅前のシャッター商店街】。商店主は年金暮らしだから、店を開ける必要もない。後を継ぐ2代目は都会に出てサラリーマン暮らし。日本という国は大変私有財産の権利が強いところだが、駅前の店を開けないということにペナルティを課してはどうだろうか。駅前のシャッター通りの店を整備し、店を出す気のある若者に、貸して行く。

【駅前】というのはその街の顔なんだから、シャッター商店街でなく魅力的な街にしていこう。

また【コンパクトシティー】へのの拒絶反応というのも大いにある。しかし水道管1本引くのに、散らばっていてはものすごいコストがかかる。またそのようにコストのかかる水道管1本引けないような時代が来ているのだ。協力しあって、集落に住んでいくということも大事だと思う。

高齢化、人口減少は、当たり前の出来事だ。
ただその中で地方都市は東京のまねっこではダメだと思う。
そこでしか体験できないものを、そこに行く人の目線で、考えていくことが生き残りの道だと。

暗い中で1筋の明かりが見えるような本であった。

こんな街に「家」を買ってはいけない

牧野知弘

「家」を買うということへの価値観の崩れる一冊。確かにその通りだと感じる点は多い。

街の「新陳代謝」。家は「地域」全体をみて買うのが正しい選択。地域全体で魅力づくりをしていくのが不動産価値の維持・向上につながる。というのは納得。

住宅は「財産」ではないという考え方の転換。これからの未来を、この視点で考え直すことは必要。過去の価値観にとらわれず、どのようなライフスタイルで生きたいのかということを考え直さねばならない。

不動産投資の超基本

牧野知弘

投資を実際に始めようとする人向けのコツが集められています。
自分が素人だからかもしれませんが、とても納得感のある説明が続きました。

こんな街に「家」を買ってはいけない

牧野知弘

リバースモーゲージでも資産価値が下がると当事者の死後、相続人がローンを引き継ぐことがあるというのは知らなかった。また、毎年、資産評価を行うことも。
これからは「負」動産にならないように気をつけねば。

こんな街に「家」を買ってはいけない

牧野知弘

新年(2017)早々読み終わった本です。昨年末に2040年にはあらゆるビジネスモデルが終焉する、という衝撃的な本を読みました。その本の著者が、不動産に関する本を書いていることがわかり、取り寄せて読んでみたのが経緯です。

数年前に読んだ本がきっかけで「なぜ、以前すごい価格で売り出されていたスキーリゾートのマンションが、10万円で売られているか」のカラクリが分かりました。結局は、ババを把まされるということでした。トランプのババ抜きと同じで、誰かにババを渡さない限りゲームに負けてしまう（不動産的にいえば、永遠に維持費を払い続けることになる）のです。

この本も趣旨としては同じようなアドバイスがなされています。しかし、少し厄介なのは、その不動産が相続するものであったり、自分が苦労してローンを組んでやっと手にしたものであることです。かつて住んで懐かしい思い出が詰まっている住居を、不良資産・不良債権とは思いたくないですよね。しかし、そのような感傷的なことはさておき、具体的に問題を先送りしておくとどうなるのか、新法（空き家特措法、2015.5）施行により、どのような影響が及ぶのか。現在払っている固定資産税にはどのような特典（本来の６分の１へ軽減）があるのか、知っておくべきことが満載でした。

以下は気になったポイントです。

・空き家が増加する背景として、１）戦後一貫して増加し続けてきた人口が2008年を境に減少、毎年20万人減少しているにも拘らず、毎年100万戸が着工している、２）人口構成の極端な高齢化、３）ライフスタイルの変化（ｐ２０）

・郊外の高級住宅地の人気が凋落した理由は、都心部で高級仕様のマンションが数多く誕生したから（ｐ２５）

・1996年頃を境に、専業主婦世帯と共働き世帯は逆転している、91年くらいでほぼ同じになり、2000年を超えたあたりから差が激しくなった。2015年現在では、1114万世帯ｖｓ687万世帯（ｐ３４）

・1997年に大都市法の改正が行われて、容積率の緩和、計算方法の変更、日影規制の緩和により、マンションを大量に供給可能となった（ｐ５６）

・木造住宅は、しばらく人が居住していないと、建物の劣化スピードが早まる。（ｐ７４）

・2014年8月に広島で発生した大規模土砂災害は、新興住宅地で広島市内に通勤するベットタウンとして発展してきた、1960年代後半から開発された（ｐ８５）

・ニュータウンは都市郊外部に面的に拡大してきたが、今は超高層マンションのように、立体的に伸びるニュータウンとなっている（ｐ９０）

・買ってはいけない新興住宅地として、１）東京までの通勤時間１時間超、２）1970－80年代に開発、３）駅からバス、４）住宅地内の傾斜がきつい、５）近隣に観光地なし、６）地域内に産業がない（ｐ９２）

・不動産価格の高騰を享受できたのは、戦中世代から団塊世代まで、1950－60年代の人たちが割りを食っている（ｐ９８）

・タワーマンションは、新築時は、修繕費は安かったが、25年も経過すると何倍にも増額、さらに修繕に対して追加負担（ｐ１０１）

・今は、孤独死や自殺があったら、重要事項説明書で告知が必要（ｐ１０２）

・賃貸する場合のポイントは、毎日必ず使う水回りの「清潔度アップ」である（ｐ１４２）

・不動産屋のチラシで、古屋ありといった表示は、たいていの場合、築２０年以上の家屋があり、買い手側で取り除いてくれといった意味（ｐ１９６）

・家賃を払うとは、費用として捨てているのではなく、「効用を得るためのもの」である（ｐ２０６）

・コモディティになると、価値は急速に下落する、郊外戸建て住宅地の不動産価格が下落しているのは、当たり前の商品になってしまったから（ｐ２０９）

・自宅が財産かどうかは、住んでいる間の家族の効用、そして最後に売却した場合の売却益がどの程度のものになるかで判断される（ｐ２１３）

・4000万円を20年の元利均等返済、金利1.5％、返済額は毎月19万円、年間で231万円、効用が20年続くかという判断となる。（ｐ２１４）

2017年1月3日作成

2040年全ビジネスモデル消滅

牧野知弘

不動産の専門家がどうしてビジネスモデルを語るのか？

というのが、書名を目にしたときの率直な疑問だが、
マクドナルドとディズニーランドという、
誰しもが知っている商売を対比しながら論じてゆき、
最終的には不動産につながってゆく・・・という、
いちおう、筋が通ったものにはなっていた。

2040年全ビジネスモデル消滅

牧野知弘

新年(2017)あけましておめでとうございます！二年越しで読みましたが、新年になって初めて読み終わった本です。昨年末に最寄りの本屋さんで見つけた本ですが、タイトルの衝撃さ「2040年全ビジネスモデル消滅」に惹かれて購入してしまいました。

凄い内容が書かれていました。日本が絶頂期を迎えた1996年（私が社会人になって７年目）までは、質より量の「マクドナルド型」が成功モデル、それから今までは、そのモデルはダメになり、代わって、量より質で勝負する「ディズニーランド型」が絶頂期を迎えている。

ところが、このモデルも、2040年を迎えるころには絶滅してるというものです。絶滅が2040年なので、勢いを失う起点はいつかということですが、それをこの本の著者は、東京五輪が終わる2020年あたりとしています。

2017年から東京五輪を迎えるまでの３年間、日本経済は最後の輝き（あがき？）を見せるのかもしれません、それから2040年の既存ビジネスモデルの絶滅へ向かって、変化することができた会社のみが成長しているのでしょうね。最近読んだ、神田氏の本に書いてあった通りです。私の中で、この二冊の本が繋がりました。新年早々素晴らしい本に出会えたと思います。

以下は気になったポイントです。

・マクドナルドが上陸したときのハンバーガーの価格は80円、タクシーの初乗り料金が130円、子供のお小遣いでは少々高い食べ物であった（ｐ２）

・不動産関係の仕事をしている著者は、マクドナルドの低迷と、ディズニーランドの降盛は不動産に対する人々の価値観の変化にも密接に結びついていることをわかっている（ｐ９）

・２０２１年からの時代は、ディズニーが演出してきた「質的充足」の時代の到来である。不動産においても、ハコを用意するだけでなく、ハコの中身、つまり、ソフトウェア・コンテンツの創造、演出が勝負を分ける時代となる（ｐ１０）

・戦後四半世紀を過ぎて、日本は世界でも類を見ないほどの人口増加を見せた。太平洋戦争終結時に7214万人だった人口は、1970年には、１億466万人、45％もの大幅増を記録した（ｐ２５）

・マクドナルドは直営店を中心に進出したが、日本国中に店舗網を形成するために、アメリカ仕込みのフランチャイズ制を導入した。1976年、沖縄浦添市が一号店（ｐ２９）

・1971年に、１個８０円だったハンバーガーの値段は、73年4月に１００円、74年150円、79年170円、80年180円、83年には200円、85年12月には、210円となった（ｐ３１）

・オリエンタルランドは、京成電鉄・三井不動産・朝日土地興業の三社による出資によって設立された（ｐ４５）

・東京TDLは、ディズニーランドの直営ではなく、ライセンス契約を締結し、オリエンタルランドの責任と費用負担の下、多大なライセンス料を負担することで進出を検討してもらえることになった。（ｐ４９）

・買い物ばかりに目を奪われていた日本人旅行客も、リピート率が増えるにつれて「コト消費」と呼ばれる体験型旅行へ軸足を移していった、日本にやってくる中国人旅行客と似ている（ｐ５７）

・1996年ころを境に日本は、経済成長が止まり、「超デフレ社会」とも言われる「失われた時代」に突入する。このころからマクドナルドは迷走を始める。このころ、共働き世帯の数が、専業主婦世帯の数を上回る。1997年に男女雇用機会均等法が改正され、女性保護の規制が廃止された（ｐ７１、７９、２２６）

・2000年にマクドナルドの店舗数は、1995年の２．４倍の3598店舗となり、人々にとっては「いつでもどこでも」味わえるものになった（ｐ９１）

・マクドナルドの迷走は、利益追求と、質的充足を追い求めるあまり、自社のターゲットとなる顧客層が拡散し、事業コンセプトが曖昧になったことから始まった（ｐ９８）

・質的充足は、顧客に「驚き」「感動」を与えること、どうやったら「驚いて」くれるかと尋ねるのは、落語家や漫才師が「何をしゃべったら笑ってくれますか」を聞いていることと同じ（ｐ１０３）

・ディズニーランドのすごさは、大真面目に夢と魔法の「本物の国」を築き上げていること、これが遊園地（リアルな世界に対するバーチャル）との違いである（ｐ１１９）

・スタンプラリーのように、人間は順番をつけてあげると、その順番通りに行動をしていく特性がある（ｐ１２７）

・２０２０年に3569万人に達する首都圏人口は、2040年には3231万人に減少すると言われている。東京都ですら2020年以降は減少する（ｐ１３６）

・都心の一部を除いて、今後の住宅地の値上がりを期待するのは望み薄、住宅は、今やマクドナルドと同じく、コモディティ商品となった（ｐ１４３）

・2015年度の新設住宅着工戸数は、持ち家よりも、賃貸の着工が多く、全体の４０％を超えている（ｐ１４５）

・相続評価による基礎控除額の減額改正（2015年1月より）により、基礎控除額が６割に減額されたので、アパート建設を利用した節税が広まった（ｐ１４９）

・住宅地には敷地面積200平方メートル以下の小規模住宅用地について、固定資産税の税額を６分の１に減額する特例措置があるが、更地にすれば、税額は６倍になる（ｐ１５７）

・日本の総住宅数が、6063万戸なので、マンションはその約１割を占める（ｐ１５８）

・新築マンションが値上がりしているのは、資産価値が高くなっているのではなく、原価がアップしているのが原因（ｐ１６０）

・シンガポールの例を見ると、カジノ施設が全体に占める面積割合は５％程度であるが、収入では全体の８０％（ｐ１９２）

・2013年における日本の富裕層（金融資産額：１－５億円）および、超富裕層（５億円以上）の世帯数は、100万世帯になり、２年前比較で24.3％の高い伸び、総額は241兆円で同じく、28.2％の伸び（ｐ２１３）

・2040年には、首都圏の主要都市と、西日本の県庁所在地では、高齢化率は殆ど変わらない状況となる（ｐ２２０）

・日本にやってくる多くの移民は、都心部に多数所在する賃貸住宅の空き家に住みつくだろう（ｐ２２４）

2017年1月1日作成

2040年全ビジネスモデル消滅

牧野知弘

よく言われている量重視のビジネスはそろそろ限界で、コンテンツ重視になっていきますよという話。不動産の話も絡めているのが新鮮。

こんな街に「家」を買ってはいけない

牧野知弘

題名は直接は郊外の新興住宅地のことで、これは事前に調べていたので「やっぱり」としか思わなかったが、著者はもっと長い目広い視野で「同じ論理でタワーマンションも買ってはいけない」という。これは鋭い指摘だった。
その論理とは、街に新陳代謝があるのか、ということ。郊外の新興住宅地の問題は、同じ時代に同じ年代の人がいっせいに更地にして住宅を建築したことで住人が同時に一様に年をとってしまうことにある。土地も二世帯住宅（三世代居住）できるほど広くなく、区画の分譲も空きなく売り切るため次の世代が住む余地がない。そういう物理的な制約に加えて、心理的にも住み続けたいと思わせるような絆はない。お父さんは都心部の職場へと往復するだけの何十年間。子供は習い事や学習塾、都心の私立校へ電車通学、友人とはネットでつながりとなれば、育った街に戻りたい理由はない。なので子世代は都心のタワーマンションを買う。
ところが、20年後30年後には、今のニュータウンと同じことがタワーマンションで起きるようになる。タワーマンションはニュータウンが横に広がったところを上に伸ばしただけで、同じ世代が同じ時期にいっせいに入居して同様に年をとっていく、三世代住居にならず街として成り立たない点が同じだから。

こんな街に「家」を買ってはいけない

牧野知弘

家の作りを重視する本が多い中、この本では「地域」を焦点に記載されている点が面白い。また、時間経過に伴う家の存在意義についても書かれており、自分の理想の「家」とはどのようなものか、を考えるきっかけとして大変有意義であると思う。

民泊ビジネス

牧野知弘

民泊ビジネスを宿泊ビジネスの１つとして紹介。投資ビジネスというよりも、地方の空き家対策としての利用を提唱している。インバウンド向けの宿泊ビジネスの今後の方向性についてが本論で、民泊はその中の１つ。

2020年マンション大崩壊

牧野知弘

私が住む町の２駅先でもここ数年でタワーマンションが乱立し、ついには徒歩圏にも２棟ほど計画が持ち上がっていることを知った。少子高齢化が進み、しかも東日本大震災の時にタワーマンションが大変だったことはよく言われていたのに、こんなにガンガン建ててどうなっているんだろう・・・と漠然とした疑問を感じていたのだが、この本はそんな私の漠然とした疑問に明快に答えてくれた。
また、実家がまさしく昭和のマンションなので、今後起こり得るだろう問題も勉強できた。幸いにも環境がいいと人気があるので、空室率は平均よりは下のなのだと思うが、築年数を考えると近いうちに大規模修繕の話などは持ち上がってくるだろう。もしかしたら、その時には私は相続人として関わらなくてはならないかもしれない。自分は住まないからと知らん顔せず、子供やその先の代にどういうコミュニティを残してあげるつもりなのか、真剣に向き合っていく必要があると思った。
著者は三井不動産で働いていた経歴もあり、デベロッパーの実情などもよくご存知で、また問題点の羅列にとどまらずにこれからの提言なども書いているので、手に取ったときの印象以上に読んでいて面白く参考になり、１日で読んでしまった。まあ、もうちょっとデベロッパーに厳しくてもよかったんじゃないかなとは思って星は４つだけど、出身業界に対して客観的な指摘はしていると思う。
最後に、印象深かった箇所を。マンション住人だった自分だが、「住む」という行為の当り前さに、もしかしたらこの認識が薄かったかもしれないという反省を込めて。
「いわば、マンションという共同体は町や国といった仕組みの縮図ともいえるものかもしれません。マンション内には様々な価値観を持った人々が暮らしています。その社会で平穏に暮らしていくためのルールを定め、全員がそのルールを守って健全な生活を送っていくことが必要だからです」（P115)

2020年マンション大崩壊

牧野知弘

高齢者がマンションに移ってくるが、大規模修繕が必要な場合、余分な費用を出したがらず、修繕が行えず、建物が劣化する危険性。
大勢の中国人がマンション（高層階が好み）を購入した場合のマナー（特にゴミ捨て）と、管理費や修繕積立金等の問題。