牧野知弘のレビュー一覧

家が買えない 高額化する住まい 商品化する暮らし

タワマンは金融商品化している。
誰が買っているのか？
１、フロー金持ち　タワマンはビジネスの勝者の証
２、高齢資産家　相続税対策
３、投資家　一儲けしたい人、外国人もいる
４、パワーカップル　実際に住んでいるひと
p.140　唯一無二のまちづくり
p.144　成長管理型のニュータウン　売り切らない、徐々に分譲する
p.158　３世代が暮らす街は良い町である証
p.174　魅力的な街は「人の出入りが活発」
p.188　地域生活をエンジョイするプラットフォームの必要性　好きな地域の「推し活」に参加するためのもの
「ソコ」で「何を」するかを創造する。
住民の協創から生まれるのが住みたいまちとなるため、その地域に誇りを持つこと。

家が買えない 高額化する住まい 商品化する暮らし

筆者の主張は偏りや穿ったものの見方や強引さが目立ったが、住宅や開発の歴史を知る良い機会にはなった。
にしても、筆者の提案や絶賛/批判する内容になかなか賛同はしがたいが‥
一つの考え方や意見としてはありだと捉えるくらいが良いように感じた。

家が買えない 高額化する住まい 商品化する暮らし

都心の不動産高騰の一方で空き家の増加とニュータウンのゴーストタウン化　ユーカリヶ丘や流山の成功事例の比較

投資目的の人が増えると価格が跳ね上がる？

知らないと大損する！ ［図解］実家の「空き家問題」をズバリ解決する本

特に新しい発見のようなものはなかったが、自分の親の実家も田舎であるため将来のことをそろそろ考えておかないといけないなぁと思った。

なぜマンションは高騰しているのか

新築マンションはこれからも値上がりして一般庶民は買えなくなる。
中古で7〜8年の利便性の良いマンションを買うのがお得かも。
団塊の世代の相続からの放棄事案で中古マンションは値下がりする時がやってくる（それがいつかは明記なし）その時が買いかな?
自分が買いたい時に無理なく買える値段のものが1番。

不動産の未来 マイホーム大転換時代に備えよ

著者の専門的な見地から将来を見据えた不動産のあり方を提言している。まぁ頷ける。将来のことは誰にもわからないのでどうなるかだか、いずれ答えが明らかになるだろう。

なぜマンションは高騰しているのか

著者が最後に言及しているチャレンジ層。
そういう人が溢れる日本になって欲しいのですが、実態は逃げ切りか諦めというのが実感。寂しい限りです。

不動産の未来 マイホーム大転換時代に備えよ

不動産に関する現状が分かりやすくまとめてあり読みやすかった。
人口減少に関する空き家問題。高騰化は富裕層の節税対策、外国人マネーの動き、等。
今後の作者の展望も面白かった。コロナ禍から続くリモートの流れでオフィスでは無い所で働く人が増え、街の景色が変わるという。
時代の大まかな流れを把握して住居を考えていかないとハズレくじを引くかもしれないなと思った。

負動産地獄 その相続は重荷です

気軽な相続を受けるのはやめましょうという一言に尽きるのだが、結局具体的な対応策についてはほとんど書かれていないし、実際対応策もほとんどないのだろう。「負動産」の闇の深さについて伺い知れる本。
とはいえ、絶対にやってはいけない事例として、評価額を極端に圧縮するためのタワマン節税が税務署に否認された件や、愛着がない実家を高い費用をかけてリノベしたが買い手がつかなかったという件が紹介されている。

なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか

町の不動産屋さんに関する箇所は少ししかなかった。その部分は多少勉強になったが、まあ想像してた通りの内容だった。

2040年全ビジネスモデル消滅

全ビジネスモデル崩壊という強烈なタイトルではあるものの、中身としては過去の日本が経験してきた高度成長、バブル景気からバブル崩壊、そして超高齢社会の到来から人口減少時代を迎えるにあたり、日本のビジネスモデルがどの様に変遷してきたか、将来どの様になるかを予測する内容となっている。筆者は三井アウトレットパークなど数々の人気のハコモノを手掛けてきた三井不動産出身の方である。
本書はその変遷をマクドナルドとディズニーランドを運営するオリエンタルランドに焦点を当てて、２社の経営思想・手法を例に挙げて解説している。マクドナルドは1970年代に日本に進出したから、当時の日本はまだまだ成長真っ只中を突っ走り、庶民が気軽に（高額なビフテキは滅多に口にできない事から）食べることの出来る牛肉として、銀座のど真ん中に1号店を登場させる。当時の時代背景からはそれまでの日常にはなかったハンバーガーや高価な牛肉を気軽に食べられる発想がウケて長蛇の列を作る人気店となった。その後も日本全国津々浦々、マックの無い街など見かけないほどに店舗数を伸ばし、いつしか外食産業日本一へと成長する。時代背景に支えられて業績を伸ばし続けたマックも、バブル崩壊長期のデフレスパイラルで価格をどんどん下げていく。これに加えて余りにも気軽に安く誰でも食べれる事がマックのコモディティ化を促進させ、珍しいハンバーガーを食べに行くという商品に対する明確な目的意識が無くなり、安く滞在出来るゲームスポットの様な感覚に陥ってしまう。こうして時代背景に合わせて姿形を変化させた結果、果たしてマクドナルドの価値とは一体何だったのか、という企業の存在価値が曖昧になっていくのである。
一方、1980年代に海外初出店先としてウォルトディズニーが選んだのは日本の舞浜である。この設立背景も本書で紹介されており、なかなか興味深いものとなっているが、設立にはオリエンタルランドへ投資する三井不動産の姿も紹介されている。当時ディズニーランドに懐疑的な目を向けていた同社の経営陣をよそに、ディズニーランドは圧倒的なソフトウェアパワーと掴んだ顧客を離さないリピーター戦略が大成功し、入場料の値上げを繰り返しても人が付く経営を実現した。
ディズニーランドの経営哲学を紹介する書籍も大量にあり、一貫して夢を見て提供すると言う目的・価値を創り上げる全キャストの想いや経営の考え方を学ぶ事ができる。時代に合わせて姿を変えるマクドナルドと一貫して夢を提供し続けるディズニーランド、この２社を比較させる事でソフトウェアパワーの重要性と経営哲学の重要性を明確にしている。
本書後半はその様な2社であっても迎えたことのない人口減少時代に日本は突入していく。不動産業出身の筆者であるから、土地建物に求められる価値についての言及が多くなっていくが、都心マンション購入者には少々恐怖の内容になっていく。誰でも予測は可能だが、いざ人口減少に加えて、実態を伴わない都心マンションの高額化はどことなくバブルに浮かれた時代を思い出す。この10年でマンション価格は倍、株価もバブル時の最高額を狙える額まで来ている。一方、自身の手元の給与額は変わらず、一時期に見かけた様な外国人だらけのインバウンド需要がそれ程増えたとも思えない。本書はコロナ前のものではあるが、コロナで閑散とした旅行業が元に戻りつつある現時点でも、それが以前の中国人爆買いに支えられた時期に戻るとは思えない。中国は世界第2位の大国になり、低価格な買い物より価値を求める様に変わってきている。
将来の日本が人口1億人を下回り、労働者の数が圧倒的に減少した時、前述の2社は果たしてどの様なビジネスモデルになっているだろうか。日本の不動産業界は空き家問題をどの様に解決しているだろうか。日本の政府は荒廃する地方、加速度的に進む過疎化を止める事ができるだろうか。何によって地方を活性化させるのであろうか。
全ビジネスモデルが直面する日本の状態を直視し、これから自分がどこでどの様な働き方をするかまで考えさせられる一冊である。

ここまで変わる！家の買い方 街の選び方

中々、言われている事は説得力がある。"新築マンションは一部の高所得者をターゲットにした小さいパイを大手で取り合っているだけ"は納得。今のマンション価格の高騰は本当にその様相を呈したバブルだと思う。

マンションの値上がりに期待しすぎるのも、"生活基盤"と言う視点からは矛盾する話だな(特にタワマン)、と少し思えるようにはなったかな。

都心から少し高い離れたエリアの紹介も参考になった。

ここまで変わる！家の買い方 街の選び方

今後リモートワークが主流になるという主張にはあまり同意できない部分もあるが、今後家あまりになるというのは同意できる
ただし家あまりによる価格下落はすぐには起こらないので、今家を検討している身としては悩ましいところ
2拠点生活向けの事業を行っている著者のポジショントーク的な部分は多分に見られるが参考になる部分もあった

マンション
　住民の属性にも注意
　　投資目的と住居目的では修繕に対する価値観も変わる
　　　高齢者も修繕
　　　相続対策
　　　外国人投資家
　　　　なども修繕には否定的な傾向
　　　複合施設が入っているマンションはさらに合意形成が難しい
　　　合意形成の観点では住居数50-100戸が限界
　新築マンション価格高騰の原因
　　富裕層向け高級マンションが増えた
　定期借地権付きマンション
　　買わないほうがよい
　　原則として期限到来後はマンションを取り壊して更地にして返却
　おすすめ
　　築7,8年の中古マンション
　　　価格が妥当
　　　管理組合や住民などコミュニティを確認できる
　　　確認項目
　　　　専有部
　　　　共有部
　　　　管理組合
　　　　　議事録
　　　　　修繕状況
　　　　　会計状況
戸建て
　確認項目
　　土地周り
　　　土地の境界
　　　　境界確認書
　　　道路
　　建物周り
　　　2年以上使われてない家はやめたほうが良い
　　　外壁のヒビ
　　　屋根瓦のズレ
　　　　10−15年で外壁や屋根の塗替えが必要
　　建物内、設備
　　　水まわり
　　　キッチン
　　　トイル
　　　浴室
　　　洗面台
　ニュータウンの中古はやめたほうが良い
　　街が衰退
移住
　物件を含む住環境
　仕事
　教育
　医療
　公共施設

負動産地獄 その相続は重荷です

相続税の免除を受けるために、不動産に投資する。一見、だれでも手を出してしまいがちだが、返ってそれが、重荷になることもあるということ。
日本は相続税が高い、しかしそれを良しとみるか、悪しとみるかは、視点次第。
社会福祉と平等性が重んじられる日本の良さであり、悪さでもある。

不動産の未来 マイホーム大転換時代に備えよ

　本書は不動産市況をネガティブな視点から見ようと思い読みはじめた。
　あまり内容には期待していなかったが、本書は今後の労働のあり方やそれに伴う住環境、少子化等の今まさに浮き彫になっている日本の問題の縮図が、不動産市況と密接に関連している状況を俯瞰した内容を主軸として記されていた。
　不動産の個々具体的事例のみの記述ではなく、社会全体の問題から不動産市況を俯瞰しており、全ての事象が三位一体で動いているということが改めて理解できた。
　具体的な記述として、空き家問題や築フル相続の問題、相続者が登記しないことの問題点など土地についての私権の強さが国家や社会に及ぼす悪影響や富裕層が不動産を所有する理由はキャッシュフローよりも、相続で土地評価が現金に比べて下がことによる相続税の節税が第一であり、富裕層が不動産を好む理由が分かった。

ここまで変わる！家の買い方 街の選び方

コロナ禍を経て、今後の住宅の価値がどう変わるかを説明した新書


通勤の利便性から都心のタワーマンションが高騰していたが、今後は家余りの状態になる
団塊世代の所有していた不動産の相続がうまく行かずに持て余す物件が増えるから
なので、マンションは家庭の状況に合わせて賃貸で住む選択が良い

マンションの大規模修繕には権利者の同意が必要だが、それぞれの権利者の懐事情が時を経るごとに購入時より差が出てくるため、マンション全体の価値が下がり続けても同意を得られずに改修できないケースが増えていく
なので、マンションは長期の投機には不向き
ブランド地域のマンションは今後も価格は維持される見込み
投機目的であれば、早々に売り抜ける物件か、価値の上昇が見込めるブランド地域のマンションを選ぶ

戸建てに関しても、ニュータウンなど世代継承がされずに地域自体の価値が下がっていく場所がほとんど

自分がその家に何年くらい住むのかを考える
終の棲家にするのであれば何十年先までその土地や地域がどうなっていくかを考える

ただ単に住むのが目的であれば、何を重要視するかを考える
通勤時間、物件管理の省力化、趣味や自分の嗜好など
物件の条件だけでなく住む街の条件も考慮に入れる


ざっとまとめるとこんな感じでしょうか



テレワークが以前よりはできるようになったけど、完全テレワークなんで一部の人たちだけだろうし
これからはまたオフィスに出社する形態に戻ってきていますけどね
例え週に2日だけでも出勤に数時間かけるというのはどうなんでしょうね？
まぁ、私は今まで通学通勤に1時間以上かかる場所に住んだことはないからそう思うだけかもしれないですけど
今までで最長の通勤時間は45分くらい

今のところは職場ま自転車で15分
当分異動はないと思いたいけど、もし違う事務所に異動になったら自転車で30分か、車で30分か、電車を乗り継いで1時間以上になるかもね


一人で住むには無駄に広いので、引っ越しも視野に入れつつって感じでしょうか

ここまで変わる！家の買い方 街の選び方

2021/11/28予約　　6
確かに、と思うこと多し。
昔はこうだったが、今の東京で住むなら、自分なら賃貸マンションの利便性だけを使うため賃貸一択、と。
とても分かりやすい。
この先、年齢を重ね、賃貸物件を借りられなくなるのかも、と思っていたので、持家を所望していたが、考え方をアップデートしなければ。

こんな街に「家」を買ってはいけない

バブル時代、都内の土地価格の高騰から宅地開発が都内から郊外へ広がり、通勤時間1時間以上が当たり前になる中で、サラリーマンが住宅取得に奮闘するさまを描いた1991年のTBSドラマ「それでも家を買いました」の話が何度も出てくる。1970年代から全国で開発が進んだいわゆるニュータウン＝「郊外の新興住宅地」の暗い行く末(というか現状)が何度も強調され、気分も暗くなる。新興住宅地のため歴史も文化もなく街としての魅力にかけ、皆が同世代で移り住んでいるため皆が同じように高齢者となり、立地が不便なため(共働き夫婦も多い)現代の子育て世代は寄り付かず、それらの影響から借り手も買い手も見つからない。今住んでいる人たちにとっても悩みの大きな話であるし、その子供世代(＝親が亡くなったあとにどうするか)にも頭の痛いテーマである。
中身としては概ね一般論が述べられているだけで新しい発見はなかった。今をときめく武蔵小杉のタワーマンションを現代のニュータウンと評していたのは興味深い(元々は大手メーカーの工場の海外移転に伴い生まれた土地が開発された場所なので、歴史も文化もない。狭い土地に縦に伸びた宅地であり、通勤時間帯の混雑は満員電車に揺られたバブル時代の新興住宅地と同じ)。

なぜビジネスホテルは、一泊四千円でやっていけるのか

ホテル事業者→旅行代理店（手数料15%）
ホテル事業者→予約サイト（手数料6%）

サラリーマンの心つかむキャッシュバック

経費の大きな部分は人件費、次が清掃費
シティホテル人件費40%（売上に対する）

（売上に対して）
ビジネスホテル人件費15〜20%
ビジネスホテル清掃費10%
ビジネスホテル水道光熱費7〜10%
残った収益GOP＝50〜60%

売上＝客室平均単価ADR × 稼働率

賃貸の場合
賃料負担力はGOPの60〜80%程度

業界だけが知っている 「家・土地」バブル崩壊

２０１８年コロナ直前の本
不動産市況は海外投資家含むマネーゲームの中に組み込まれており、実需とは一致していない
2022生産緑地の宅地並み課税開始で土地が市場にでてくる

2018の時点でバブルかもと言っていた土地価格は、コロナ禍でのじゃぶじゃぶ金融政策もあり、いまではさらに上がってしまっている。。