長嶋修のレビュー一覧
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Posted by ブクログ
昨年(2024)末から読み始めて読みかけとなっていた本でした、他に読みたい本もあり途中でやめようかなと思っていましたが、後半部分をパラパラめくって興味が湧き、最後まで読み通すことにしました。
以下は気になったポイントです。
・不動産市場は三極化する、１）現状維持あるいは上昇の地域(10-15)、２）なだらかに下落を続ける(70)、３）限りなく無価値、あるいはマイナスの地域(15-20%)（p２３）人が集まるところ、徐々に減少していくところ、無人化するところ（p４３）
・首都圏の新築マンション市場は、ピーク時の2000年に9.5万戸の供給数、約3.5兆円の販売総額を誇っていたが、現在の供給数は３万戸、2.1兆円となっている（p２５）
・新築が売れない時代となる理由、１）全国の新築住宅着工数はピーク100万、最近は90万は、やがて40-50万と半減する、２）新築優遇策は日本の財政上いつまでも続けられない、３）建築費はさらに上がる可能性が高い（p２９）
・日本の住宅業界には「新築を買ったそばから建物価値が落ち、住んだ瞬間に３割、１０年で半減、20−25年でゼロ」といった定説があるが、少なくとも中古マンション市場ではこうした方程式が崩れつつある、不動産の価値は、１にも２にも３にも立地であり、要は「都心・駅前・駅近」といった利便性の高い、中長期的に人口流入が見込める立地であることが大前提である（p３７）会社に近く、都心に近く、駅に近くである（p３９）
・住宅がダメになる最も大きな要因は「水」である、具体的には、屋根や外壁からの「雨漏り」や配管の「水漏れ」そして「結露」である、これらを長年放置すると、建物の構造部分にカビが生えたり腐ったり、シロアリの温床となったりする（p５２）
・中位７０％の不動産は厳しい言い方になるが「１秒でも早く売却するのが正解」となる、典型的なのが都市郊外のベットタウン、首都圏で言えば東京都心からドアツードアで1-1.5時間、距離にして30−40キロ、相模原、町田、大宮、柏、船橋といった、環状になっている国道１６号内外にある立地の物件、こうした立地でもマンションで徒歩７分以内、一戸建てで１５分以内程度であれば、賃貸・持ち家とも長期的に一定のニーズが見込めるだろう（p５６）
・1990年バブル期の日本の土地資産額は2000兆円、現在は1000兆円と半減している、その過程の中で三極化が進んできた、コロナ禍は結局、この三極化を加速させる効果をもたらした、今後も全体が均等に沈むのではなく、むしろ利便性の高い一部の不動産など、上がるところは上がる可能性が高い（p６４）
・2020年から少なくとも2026年くらいまでは、既存の種々な体制や考え方が、破壊・溶解・消失の憂き目に遭い、並行して新しい概念や体制が台頭、遅くとも2030年を迎えることには諸々の決着がついて落ち着き、新時代の価値観や体制が定着しているはずである、そのころには、長らく続いた欧米先進国を中心とした「西洋の時代」から「東洋の時代」へ、具体的には日本が大きく繁栄する時代へと突入するだろう（p８６）
・ゴールドもやがて価値を大きく毀損する時代がやってくるだろう、それ以前に金融システムの改変時期が迫っていて、その際には一時的にゴールドの価値が大きく上がる場面もあるかもしれません（p９６）
・現在は円安に振れているが、これはドルが強いから、円が弱いからということではない、日米に金利差があるから（p９８）金利差をつけることで、円が売られドルが買われている、グローバルに見ると「低利の円とスイスフランがドルを支え、世界経済を支えている」と言って差し支えない（p９９）
・米国内でも通貨の大きな分断劇が起きそうである、テキサス州を中心に南部で「新ドル」を準備している、旧ドルのように裏付けのないものではなく、ゴールドや銀などと紐づけられた形で進めるようである（p１０９）裏付ける金銀の絶対量が足りない、という意見もあるが、ゴールドや銀の「価格水準を変えれは」良いのである。米国内や世界中で「２つのドル」がつ変わることになったらどうなるか。BRICS 経済圏に、そして新ドルにパイを奪われるという、旧ドルにとっては悪夢のような構図であるが、どこかで終わり（切り替える）にする必要がある、そのタイミングは迫っているかもしれない（p１１０）
・2024年5月30日、米最高裁判所は、「連邦準備制度は解散し、国営銀行は独自の通貨を発行できる」という判決を出している、具体的には「州銀行は独自の金担保通貨を発行できる」「「国営銀行は連邦準備制度の懸賞に従う必要はない」すでに、アラバマ・ルイジアナ・ユタ・ウィスコンシン・ネブラスカ・ケンタッキー州が、CBDC（中央銀行が発行するデジタル通貨）の拒否を表明している、2025年にはテキサス州に証券取引所が開設され、取引が開始される見込みである、米金融の中心は「北から南」へと移行しつつある（p１１１）
・旧来型の常識はすでに過去のものになりつつある、終身雇用・年功序列、金融システムの入れ替えで「お金の定義」が変わり、テクノロジーの進展も相まって「仕事の定義そのもの」が変わってしまうから、新システムに移行したら、「大きいものから小さいもの」「重いから軽いもの」「マクロからミクロ」「見えるものから見えないもの」「物質から精神へ」（p１１７）
・雇用のあり方も15:70:15の三極化の法則が働く、１５％の猛烈に稼ぐ人、７０％の言われた事務的仕事だけをする人、１５％の全く働かない人（p１２３）所得形態は、１）ベーシックインカムで食うには困らない生活ができる人、２）ニーズを掴み、高額な報酬を得る人、３）株配当、不動産収入など、資産から収入を得る人、の３つに分けられる（p１４２）
・混乱、混沌期は、そもそも既存体制が崩壊する最中であり、また多くの人が自分のことに精一杯で、よくも悪しくも他人に構っていられないところがある、縛りが緩いので、新しいことがやりやすくなる。つまり「やったもん勝ち」、思い切って、ぜひやりたいことをやってしまいましょう、自身が思いつくことは大抵実現できます、できないことはそもそも思いつかないからである（p１４６）とにかくアクションを起こしてみる、そうした動きから気づきが生まれたり、先入観が消えたりする。つまり何でもいいからとにかく行動することで何らかの光明が見えるはず（p１４９）
・求められるのは「価値観でつながるコミュニティ」である、社会制度や境遇で括られたコミュニティでなく、年齢、性別、地域、国籍などを超えて、同じような価値観を持つ人同士で集まると、単純に楽しいのではないでしょうか（p１６９）
2025年1月14日読破
2025年1月14日作成 -
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Posted by ブクログ
長嶋修さんご本人を、YouTubeで知り、ついつい見てしまう魅力があります。彼の世界観やニュースの読み解きが、とても興味深い。
応援で購入（笑）。
ほぼ、読み終えました。（主に一戸建ての部分）
今回の豪雨災害でも思ったのですが、水害可能性のある場所に、自治体が誘致し、国は認めていた背景があります。
根本的な、都市計画自体が、人命や安全重視に改善されると良いなと思いますし、最近のニュースで、そういった流れを拝見しましたので、変化している最中かなと思います。
この本では、最初にがっちり「災害リスクは自己責任」と書かれており、切ないけれど、その通りだな、と思います。自分の住む土地や場所を知ること、知らないことは、自分にとって害になる可能性があること。
その他、これまでの被害や修繕の例が、具体的にいくつも掲載されていて、いくつかは視点すら無かったので、とても参考になりました。
更に、一戸建ての修繕維持費用の記載は、他ではあまり公に語られることが無く、この事務所の良心を感じました。記載内容にも、おおむね同意しているところです。 -
Posted by ブクログ
そろそろ住宅用の不動産を持つべきか持たないべきか迷っているときに参考として手にした一冊。
マンション、一軒家の不動産価値について、バブル期、不況期のデータを元にしながら世界基準で今の日本の不動産の価値について論理的に説明されている。
この手の本は現役不動産会社に属している人が著者であり、所謂ポジショントーク的に不動産のメリットを主に書かれてことが多いのだが、本書は不動産を購入しない生き方として、一生賃貸で過ごすメリットについても書かれているのに好感が持てた。
空き家問題から高騰しすぎるタワーマンションなどの説明もあれば、具体的に割安感のある穴場スポットについての説明まであり参考になった。
主に関東、東京都内が多いのだが、自治体の取り組みで人口が増えている地方については知らなかったので目から鱗でした。
以下具体案としてのφ(..)メモメモ
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- 足立区北千住
利便性、区のイメージアップ戦略
- 世田谷区千歳烏山
商店街の画期的な取り組み
- 板橋区大山
「ハッピーロード」アンテナショップ経営
- 豊島区巣鴨
高齢化の進行
- 根津、千駄木
下町風情でこれからも人気
- 渋谷区東
高騰する都心の出遅れエリア
- 川崎
狙い目
- 千葉県流山市
子育て世代の誘致に成功
- 埼玉県滑川町
医療費は高3まで、給食費は中学校まで無料にして人口増
- 北海道東神楽町、東川町
子育て支援と町おこし成功事案
- 筑波町、神山町、上勝町
自治体独自の戦略で街は活性化し人口増
- 北海道下川町
エネルギーの自給自足で、町の外へ出ていく支出を削減
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タイトル通り住宅不動産であっても、生活スタイルが変わった際に売れるように資産という観点から説明されている本書。ものすごく勉強になりました。 -
Posted by ブクログ
マンション購入のリアルを知ることのできる本。買ってからどうするか？オーナーとして管理組合の、一員になること、管理修繕費用に対して意識を向けること。こういうことが書かれているので参考になる。
なぜ管理費用が必要とされているのか、無駄な管理コストがかかっていないか、十分に積み立てされているか、共同管理に住民が協力的か。自分は知らないという人ばかりだと、定期的なメンテナンスもままならず、管理されてないマンションは資産価値も落ちてしまう。
結構重要な示唆。賃貸マンションだと管理費が購入したときよりもそれほどかからないということがあるんじゃないかとふと思った。タワマンは共用部も多いし、駐車場使わない身からするとそういうのもいらないんだよな。ジムもエニタイムがあればいいし。付帯設備が多いということはそれだけ維持コストがかかるということ。間取り、広さ、立地を重視しているくらいで最低限の住環境でいいなら、タワマンじゃなくてもいいのかもしれない。
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Posted by ブクログ
入門で読むにはいい具合。一般論多め。
不動産投資 管理を買う、はなるほどと思った。どこのサービスを使おうが、家賃 利回りの収益還元法で不動産価値が決まる以上、家賃の変動要素、利回りの変動要素を正しく理解しないといけない。
後、サービスの差別化をどうみるか。工学的に、どの地盤がいい？どの立地がいい？経営的に、過去トラは？管理は誰がしている？他のオーナーは？長期修繕積立は？経済的に、金利はどうなる？インフレは今後どうなる？どんな人が今後増える？
エリアにより、不動産の価値は三極化する。立地適正化計画や国道16号線外など。
少しづつ勉強していこう。
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Posted by ブクログ
この本の著者である長嶋氏の本は、これで４冊目となります。マンションに住んでいる私には、彼が述べている内容は興味がありました、この本では日本全体の不動産が2030年に向けてどのように変化するかが解説されています。
特に最近、SDGを背景に様々な法律ができていて、それらが住宅業界にも大きな影響を及ぼすこと（下がる不動産は無価値に近くなる）が理解できました、このような事実を知っておくことは重要だと感じました。
以下は気になったポイントです。
・公的年金や生活保護のシステムが廃止されて、代わりにベーシックインカムのような制度が導入される可能性もある、ベーシックインカムとは、国・自治体が全国民を対象に、最低限の生活を保護すべく定期的に一定額を給与する制度のこと、所得・資産・年齢とは関係なしに一定額を給付する点で、従来の社会保障とは異なる（p４）
・２、３％という幅で利上げが実施されると、ローンを組んで住宅を購入する人には負担になり、住宅価格の下押し圧力となる、これは都心からやや離れた郊外エリアに関して言える、都心一等地に関しては下落することはない（p２６）最寄駅からは最低１０分、できれば７分以内で駅に行けるエリアで探すべき（p３５）
・ここ数年日本は貿易赤字が続いているが、輸入品の高騰を輸出の増加によってカバーできていない（p２８）その中で日本の不動産は一夜にして価値が激減するリスクが少ない、その意味では日本の不動産は中長期的に有望と言える（p２９）
・今高騰している住宅の多くは、都心・駅前（駅近）・大規模・タワーの４大条件を満たしているところ（p４７）
・日本の住宅市場は、住宅を次々と新築しては消費するフロー型から、すでにあるものを有効活用するストック型へ移行する、2030年には都心部でマイホームを買いたい、と考えた時、第一候補は中古マンションになっている（p７６）
・マンションは管理会社を雇えなければ、住民た自分たちでマンション管理業務を行う「自主管理」となる、マンションの管理形態には、全部委託管理（７割）・一部委託管理・自主管理、の３種類ある（p８９）
・管理費の値上げが否決されることがあれば、議事録に必ず記録されているはず、議事録には住民の個人情報は記録されないので、マンション購入を希望している外部の人でも、写しを取り寄せて閲覧することが可能である（p９９）
・鉄筋コンクリートマンションの法定耐用年数（税法上の減価償却できる期間）は４７年だが、適切に保守・点検、必要な修繕工事を行えば、１００年以上でも持つ（p１００）修繕積立金の積立方式は、段階増額積立方式か均等積立方式である、2000年代に入ってから段階式が多くなった（p１０３）
・管理の状態が適切なマンションを探す目安として、マンション管理業協会が手がている「マンション管理適正評価制度」がある（p１１９）国が立ち上げた制度として「管理計画認定制度」があるが、どちらも2022年から開始されたばかりで知名度が低い（p１２１）
・今後は、中古マンションを選ぶときに、不動産エージェント、ホームインスペクターとともに物件選びをすることになる（p１２３）ホームインスペクターに住宅診断をしてもらうことで物件を買うことになる（p１２４）
・木造の戸建ては鉄筋コンクリートよりも耐用年数が短く、資産価値が低下するスピードも速い、法定耐用年数は２２年、適切な修繕をしていなければ、30−40年でボロボロにな李、大規模なリフォームや建て替えを余儀なくされる（p１３３）
・日本は2050年までにCO2排出量を実質ゼロになることを目指して、全方位的に省エネへの取り組みを進めている、その一環として2025年４月からは、全ての新築住宅に省エネ基準適合を義務化する。2025年と2030年の二段階で最低ラインが引き上げられる（p１３７）2022年に改定されて断熱等級が４から７段階となった（p１３９）
・ZEHとは、断熱・省エネとともに太陽光発電などのエネルギーを作る（創エネ）によって消費エネルギー量を差し引きゼロにする住宅のこと、2030年からはZEH住宅が標準となる、その進化系がLCCM住宅、建設から廃棄に至るまで全ての工程でCO2を削減、創エネにも取り組んで、長期で見てCO２の収支をマイナスにすることを目指す住宅（p１４４）
・2030年に地価が上がるエリア、１）江東区・住吉駅周辺（2030年半ばに有楽町線が延伸）、２）西東京市・田無駅周辺、３）横浜市・センター南駅、北駅周辺、４）藤沢市、辻堂駅周辺、５）和光市駅周辺、６）大阪府北区・中央区、７）大阪府阿倍野区、天王寺区、城東区、鶴見区、８）大阪府、豊中市・吹田市、９）大阪府、北区・堺区、１０）福岡市天神・博多駅周辺、１１）福岡県春日市、大野城市、福岡市、１２）福岡市南区、１３）福岡市東区（第４章：p１５４ー１９４）
・2024年からは火災保険の水災補償は、地域ごとに変動する仕組みになった、５段階で判断され、最もリスクが低いのが１当地（p１９８）
・多くの金融機関の住宅ローンでは、変動金利が急に上がって家計を圧迫することを防ぐために、５年ルール（＝金利が上がっても５年間は返済額が据え置かれる）や、１２５％ルール（＝直前の金利の１２５％までしか上がらない）というルールがある。しかし、一部の銀行ではこれらのルールを撤廃し、代わりに金利水準を低く設定しているのもある（p２０２）
・未来の不動産で生き残るための視点、１）新しい資産価値の創出（立地だけでなく、エネルギー効率、コミュニティ価値など）、２）金融リセットに備える、３）テクノロジーを活かす（取引の透明化、資産価値のデジタル化など）、４）都市と地方の価値再編、５）個人の生き方と不動産の関係、６）行動が未来を決める（〜p２１０）
2025年3月29日読破
2025年4月3日作成 -
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Posted by ブクログ
東京周りでは、住居として集合住宅を選ぶことが多いだろう。というより、現実的にはそれ以外の選択肢が、ほぼ無いという状況かもしれない。
だが、一部の人の、集合住宅での生活に憧れるという感覚には、共感しかねる。建物の新しさや、フロアプランの見せかけの機能性だけに惹きつけられているのか？ 実家暮らしや、若い時の節約生活があまりに暗黒すぎて、とにかくMY空間を手に入れることを希求しているのか？ 共有ということに付随する諸々の嫌らしい問題はどうするの？ まさか管理会社に丸投げで済むと思っていないでしょうね。公的な責任や手間を極端に嫌う人も多いのに大丈夫？ 規格化されたコミュニティー、上下前後左右が同質の空間で生活することの奇妙さに目をつぶっていませんか・・などなど感じるのだが、職住のバランスを求めれば、いたしかたないか。 -
Posted by ブクログ
良い本！
営業として、お客さん目線の提案やコンサルティングのストーリーを見れるのはありがたい事。
2010年を基準とした、不動産価格指数は、マンションに至っては1.8倍、需要過多なのになぜ売れないのか？
不動産屋の言う、「不動産業界とはそういうものだ。」はなんの説得力もない
売却【購入】のプロセスを楽しんでもらうと言う感覚を誰よりも意識して、楽しむ
本当にお客様にとって大切なことを本音で話していくこと。仲介しなくても仕事を賞賛してもらうのがこの仕事
大切な要素
1倫理観
2専門性
3個性
バブル当時、日本の土地総額は2000兆円、今は1000兆円、いずれも日経平均3万円台
本当の価値を感じてくれる人へ届ける
新築より中古
→インスペクションにより、歴史と安全性が証明される
分析は、泥臭く。どれだけ真剣に物件を売るために向き合っているのか
不動産の基本は歩くこと、どれだけ想像を巡らせて、お客様思考で考えて対策を打てるか。
長生きで健康体の不動産が増えれば日本の不動産はもっと面白くなる
ジョーンズラングラサールの検査結果、日本の不動産の透明度は12/94カ国、
改めて、AIが発達しても、AIに負けない、ダントツで選ばれるような存在でありたいしそのための努力をしなければ、していきたいと思った。
離れても志は一緒だと感じさせてくれる、そんな本だった。
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Posted by ブクログ
ちきりんさんのブログで紹介されていたので読みました。
まずは災害に強い土地に住宅を建てることの大切さ。そして、そうでない土地に住宅を建てる場合でも、対策によって災害による被害を最小限に防げることを学んだ。
例えば屋根の形ひとつとっても外壁の劣化具合が変わったり、ベランダの排水溝を定期的にきれいにしておくことで漏水を防いだり、マンションであれば管理組合で防災マニアルを制定し、定期的に防災訓練を行う事が重要であるなど、参考になる情報がたくさんあった。
この本を読むと、マイホームを持つ事の責任を重く感じた…。しばらくは賃貸住まいの予定だけど、マイホームを考えるときにはもう一度読み返したいと思った。 -
Posted by ブクログ
ネタバレチェックするべきもの
①重なるハザードマップ
→洪水、高潮、土砂崩れ
②わがまちハザードマップ
→内水氾濫
（最大雨量は、何年に一度レベルのものを想定しているかチェック）
→液状化
③過去の災害情報を役所に問い合わせる
④河川整備計画
→過去の治水対策から今後の整備計画が網羅
⑤国土地理院地図
→標高（相対的な高さを知り、冠水のリスクを知る）
→地震に強いかどうか（地図→その他→ベクトルタイル提供実験→地形分類、で調査）
⑥市区町村役場の都市計画課、建築審査科などで問い合わせ
⑦大規模盛土造成地マップ
→盛り土か切り土か
⑧地震調査研究推進本部
⑨地盤ハザードステーション
⑩不動産屋に聞く
→地盤調査データがあるかどうか
→電気室が地下にないか
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Posted by ブクログ
ちきりんさんがブログの中でお勧めしていた本。
施主として一戸建ての注文住宅を建てて以来、住宅に関する本を読むことも多くなった。「住まいの解剖図鑑」などは間取りなどを考える上で非常に役に立ったが、この本にも重要なことがコンパクトにまとめられており、有用な本であると言える。
私自身のことで言えば、購入予定地の「ハザードマップ」は確認しており、少し危険土地は避けていたことを思い出した。幸い、水害や土砂崩れのリスクの低い土地が見つかったので今はそこに住んでいる。
ただ、国土地理院が発行している地図のことなど、当時知らなかったことも多く、知っていたらそれらも参照していたであろうことは間違いない。
不動産を購入する前にこういった本を読むことや、ハザードマップなどを確認することは、今後の支払う金額や安心を考えるとむしろせずにはいられないレベルの話であるかと思う。
特に最近は台風などによる水害や風害も発生することが多く、以前にも増してリスクを知ることの重要性は増している。住宅購入を考えている人は是非とも読んでほしい。 -