長嶋修のレビュー一覧

「マイホームの常識」にだまされるな！

長嶋修

全く購入予定はないですが、興味本位で読んでみました。
ほとんど知識を持ち合わせていなかったので、なるほどな〜と思うところが多かったです。

・登記料、不動産提携ローンの事務手数料は削減できる。火災保険に無駄が多い。
・新築住宅は10年で3〜4割資産価値が落ちる。30年で資産価値は0に。
・土地は東南地が価値が高い。
・中古住宅を買う場合は、上下水道配管をチェック。
・地盤情報（ジオダス）、表層地層のゆれやすさ全国マップの確認。
・デザイナーズマンションなどの複雑で汎用性の低い住宅は価値が下がりやすい。複雑な作りで軒の出ない建物は雨漏りの可能性が高い。シンプルで平凡な間取りが無難。
・建物完成内覧会の際に、見た目の傷や汚れ、ドアやサッシの動作具合などチェック。
・イニシャルコストは25〜30%。その後のライフサイクルコストのほうが重要。
・小さな雨漏りや漏水は要注意。鉄筋や木材が腐る原因。壁などもすぐに壊れやすくなる。
・床下や天井裏に点検口がないものは問題外。
・第三者の立場で見てくれるホームインスペクション（住宅診断）をするのが良さげ。
・中古なら一戸建てよりマンション（築15〜20年が狙い目）
・2030年には空き家が全住居の36〜43%になる。

などなど。
家やマンションを購入する時に、こんなに大きな買い物なのに結構あっさり購入する人が多いイメージがあります。僕なんかは特にお金がないので（笑）本当にすごいなぁと思ったりします。

もっとこういった実用的な本を読むようにします（笑）。

ちなみに「マンション購入を真剣に考えるブログ」「はるぶーのマンションヲタクな日々」のブログが参考になるとのこと。

不動産投資「やっていい人、悪い人」 年収200万円時代に備える

長嶋修

中古物件を買う時に、チェックポイントを読むと…

「えっ…こんなに細かくチェックするの？
　我が家ですら、こんなに丁寧にメンテナンスしていない…」

「ひょっとして、向いてない？」

と、いう思いが頭をもたげてきましたが…

めげないぞ！

不動産投資「やっていい人、悪い人」 年収200万円時代に備える

長嶋修

［　内容　］
知識ゼロで始める「副業投資」実践入門。
「ボロ物件」でも高利回りは確保できる！
「持ち家派」より「一生賃貸派」が急増！
新しいタイプの「大家さん」でカネを稼ぐ。

［　目次　］
序章　成功する不動産投資家になれる人、なれない人
第１章　平均年収２００万円時代を生き残る
第２章　不動産投資は本当に儲かるのか？
第３章　「空室率１３パーセント」のリスクとチャンス
第４章　多様化したニーズに応える物件が足りない！
第５章　成功を手にするマネーマネジメント
第６章　幸運を呼ぶ「極上物件」の見抜き方
第７章　富を生み出す管理、吐き出す管理

［　ＰＯＰ　］


［　おすすめ度　］

☆☆☆☆☆☆☆　おすすめ度
☆☆☆☆☆☆☆　文章
☆☆☆☆☆☆☆　ストーリー
☆☆☆☆☆☆☆　メッセージ性
☆☆☆☆☆☆☆　冒険性
☆☆☆☆☆☆☆　読後の個人的な満足度
共感度（空振り三振・一部・参った！）
読書の速度（時間がかかった・普通・一気に読んだ）

［　関連図書　］


［　参考となる書評　］

不動産投資「やっていい人、悪い人」 年収200万円時代に備える

長嶋修

長嶋先生は，不動産投資を始めて頃から知っていました。本も数冊出されています。

タイトル通り，不動産をやっていいい人，悪い人をいくつかの質問で判断してくれます。

ほかの本と違うところは，

ホームインスペクション

ということばです。

これは建物を診断することなのですが，物件を買うときは，物件の診断をしてから買うことが大切

と言っています。

不動産投資家は，意外とこのようなことを気にしてないことが多いので，このような考え方は

参考になります。

一読ください

住宅購入学入門 いま、何を買わないか

長嶋修

住宅購入者とデベロッパーとの関係はwin-winになっておらず、その関係が延いては社会的、環境的損失をもたらしていることを指摘する内容。マスコミを賑せている耐震偽装やリフォーム詐欺による信頼喪失に限らず、住宅に関する小さな不満というのは付き物だが、住宅購入者には経済・金融、住宅設備やDIYの知識まで、広く長期的な視野が求められる。人生で最も高価な買い物をするからには至極当然の指摘だが、住宅や土地に関する日本文化論のようにも読めて興味深かった。

グレートリセット後の世界をどう生きるか ～激変する金融、不動産市場～（小学館新書）

長嶋修

所感☆3.8
著者のやや主観強めな所はありつつも。
世界は大転換期にあると説く著者。

読んでいるとそれこそ頭の中をグレートリセットさせられる感も。

方向性については、念頭に置いておくと良さそうな事もあった。

時代の見通し方や捉え方、考え方について改めて読み返しても良いかも。

グレートリセット後の世界をどう生きるか ～激変する金融、不動産市場～（小学館新書）

長嶋修

1日1センチだけでも成長すれば複利の効果で1年後自分を更に好きになれる。結果自分が好きな人の周りには人が集まってくる。投資、筋トレ、プラスやっぱり読書。

2030年の不動産

長嶋修

いくつかは有益な情報を得られたが、途中からは、中古物件の買い方など、他の本で得れるようなものばかりになってきて興醒め。
ただ知識の再確認という意味では役に立ちました

マンションバブル４１の落とし穴（小学館新書）

長嶋修 / さくら事務所

マンション・不動産関係の本はけっこう読んで来たが、"管理"にここまで拘って書いてある本はあまり無かった印象。

これからマイホーム購入を進めていくうえで色々と参考になった。
※実際の本×Audibleと言う組み合わせで読んでみたけど新書くらいのライトな情報なら2.5倍速でも問題ないね。

2030年の不動産

長嶋修

勉強にはなった。
ただし、不動産に関する本はレベルがやや低い感じがする。
金融と比べるとその差を感じる。

グレートリセット後の世界をどう生きるか ～激変する金融、不動産市場～（小学館新書）

長嶋修

デジタル化の社会ではものの味方、考え方、捉え方が当然の如く変化していく。少子化、人口減に伴う変化は今後大きなインパクトを生活に及ぼすことは間違いない。現実、地方でのインフラ整備など税収入がなければ放置するしかなく、地方はさらに寂れ、ゴースト化となる。主要都市は逆に小さな家、狭い間取りでも高額となり人口が密集、人間関係から社会問題が頻繁に起こる。現在の政治官僚体制での「先延ばし政策」がいつまで続くのか、停止した時点で「リセット」「壊滅」「崩壊」につながる。
今年は「トランプ発言・ゲーム」でどのように日本、世界が変わるか、変わざるを得ないのか。見える事は、決して良い方向へは動く気がしない事。世の動きは「大きいものから小さいものへ」「重いものから軽いものへ」「マクロからミクロへ」「見えるものから見えないものへ」「物質から精神へ」

マンションバブル４１の落とし穴（小学館新書）

長嶋修 / さくら事務所

マンションの選び方
　都心 駅近 大規模 タワー

理想と出会う
　自分の条件の整理（立地 建物 仕様 管理）

ホームインスペクション

長期修繕 12 年から16〜18年に延長
管理費 修繕費の平均との比較
　参考/野村 アセット プレミアム デュオ

マンションバブル４１の落とし穴（小学館新書）

長嶋修 / さくら事務所

マンションを３０年程前に、いわゆるニュータウンと言われる郊外エリアに購入して、住宅ローンも終わってホッとしていたのですが、この本を読んで色々と考えさせらました。

私が社会人になった平成初期は土地が高騰していて、とても都内で家を買うことができませんでしたが、その頃から、いずれは都心回帰となると言われていました。それは都内のマンションが高騰している現在でも変わらないどころか、ますます顕著になるようです。

この本ではマンション市場のマクロ市況のみならず、以前とは価値観が変わった世の中になっている現状、さらには選ばれるマンションとは如何なるものか、理事会の役員を経験した私としても納得させられる内容でした。

以下は気になったポイントです。

・これから起きる大きな変化を予想・予測するとき、私たちには何重ものフィルターがかかってしまっており、判断力を鈍らされれている。定常状態にあるときには特に大きな問題はない、しかし現代のような大きな社会的変革期においては、そのフィルターが大きな邪魔をしてこれに気づかないと将来の見立てについて見誤るどころか、正反対の認識を持つことすらある（p９）

・昨今の超低金利下で１億円を借りると、毎月の支払額は24.7万円、バブル期は７％程度なので、2.6億円の住宅ローンを借りる必要がある、金利水準が圧倒的に異なる状況でマンション価格を当時と現在で比較しても意味はなく、価格だけに着目して雰囲気だけでバブルだと騒いでいるのでしょう（p１３）

・郊外の住宅に住んで夫が長時間かけて通勤、妻が家事・育児の全般を取り仕切るというライフスタイルも成り立ったが、夫婦で長時間通勤となると、特に子供のいる家庭では生活がまわらなるので「職住近接」というトレンドである（p２２）

・人気が高い不動産の特徴の４点、都心・駅前駅近・大規模・タワー（p２４）

・値上がりは顕著であるが、平成バブルとは異なり、一部エリアの物件しか高騰していない「局地的バブル」である、今は、郊外で利便性の悪いエリアになると価格上昇の動きは見られず、むしろ値下がりしている物件がたくさんある（p２８）代表的なのは、都心から30-40キロ離れていつ、かつてのベットタウンである。そこまで都心部から離れていないということで、従来は人気が高かったエリアでも、今後は高齢化・人口減少が進み、徐々に価値が下がっていく可能性が高い、駅から離れれば離れるほど、下落幅は大きくなる、今は「徒歩７分以内」の駅近を探す人が増加した（p３１）

・ペアローンは節税効果が２倍になる分、住宅ローンを２本組むことで事務手数料や印紙代などの各種手数料も２倍になる、共有名義なので離婚した時に揉めやすい、ローンを一本化する手続きが難航する（p３７）

・現段階では変動金利を選んでおけば問題ない、変動金利には「５年ルール」があり、仮に利上げされても５年間は月の返済額が据え置かれる仕組みになっている、６年目以降も従来の返済額の１２５％までしか上げられないことになっている。最近は一部ネット銀行で、そのルールのない住宅ローンを販売するようになったので注意が必要（p４０）

・国は「マンション管理適正化法」という法令に基づいて、2022年４月から「管理計画認定制度」を導入、管理計画が一定基準を満たすマンションを自治体が認定する（p５５）管理組合が任意で申請するものである（p５７）

・マンションを見極める４点、１）立地、２）建物仕様、３）管理状況、４）相場妥当性、都市の下水道は１時間あたり50-70ミリまでの雨水を処理する想定で作られているが、最近のゲリラ豪雨は80ミリ以上の雨と定義されていて都市の排水能力を大幅に上回っている（p７０）

・阪神大震災で甚大な被害を受けた建物の９割は、旧耐震のもので新耐震の建物の被害は限定的であった、2024年の能登地震でも同様であった（p７９）

・マンションの法定耐用年数は４７年と言われるが、これは減価償却の計算に使われる数字であり、マンションの寿命ではない。耐震改修工事をきちんとして、そのほかの設備も定期的に点検・修理しておけば、築古でも安全に住める状況をキープでき、あくまでも管理次第である（p８１）

・マンションを選ぶ際には、修繕積立金を均等積立方式で徴収しているところを探すのがベストである（p８９）

・団地で人が住んでいる住戸が半分、残りは空室（所有者不明）の場合、何か物事を決めようという時に今住んでいる人全員が賛成しても、住民の５分の４が賛成したことにはならない、つまり所有者不明住戸の多いマンションは身動きが取れない状態である（p１１２）

・管理会社は管理業務や日常的な修繕をこなしているだけでは経営が成り立たないので、大規模修繕工事を請け負う必要がある、総工費の5-20%くらいは管理会社の利益になる（p１２６）

・役員の任期が一巡し、ほとんど全ての住民に役員経験があり、マンション管理に前向きなマンションは、管理力が非常に高まっている状態である。それは新築にはない中古マンションならではの価値と言える（p１５２）

・マンションを買って住む場合、火災や建物損壊がない限りには、避難所へ行かず、自宅でライフラインが復旧するまで耐える生活（住宅避難）をする可能性の方が圧倒的に高くなる（p１５８）

・インフラの中で最も早く回復しやすいのは「電力」阪神大震災などの例に照らし合わせても、水道は１ヶ月、ガスは1−２ヶ月も復旧までに時間がかかる（p１６３）

・給水配管は概ね20−30年で更新サイクルが巡ってくるイメージ、不具合がで始めたところで早めに修繕がベター、水回りはほったらかしにすると漏水の恐れがある（p１７６）

・マンションを売却するとき、全てを不動産会社に任せるのではなく、売主の方から、そもそも自分がこの物件をなぜ買ったのか、住んでみて良かったところ、などを文章にまとめて不動産会社に渡すといい（p１８６）

2025年1月20日読破
2025年1月22日作成

グレートリセット後の世界をどう生きるか ～激変する金融、不動産市場～（小学館新書）

長嶋修

グレートリセットについて
知らないことの記載については勉強になった。予測は、外れることが多いが、それでも振れ幅を知っておくのは重要。トランプのアメリカがどう動くのか。

マンションバブル４１の落とし穴（小学館新書）

長嶋修 / さくら事務所

作者が実務をものすごく知っていると言うことで、大変勉強になりました。簡潔にまとめられていてあっという間に読めました。

マンションバブル４１の落とし穴（小学館新書）

長嶋修 / さくら事務所

マンション買うなら、新築がよいか、中古でよいのか。中古でもリノベ済か、買ってからやるのがよいか。早く決めた方いいか、価格低下を待つのがよいのか。一世一代のお買い物。知るべきことは多い。住めればよいというものでもない。いつかは手放す。資産価値を落とさないことは大事。管理組合の役割は重要。…購入予定もなく、所有もしていない自分としては、第三者の目線で読んでみる。スパやジムなど豪華な設備は魅力的。ただ、管理費が高くなり、老朽化で不良債権化の恐れがある。少し住んでは次から次へと新築へ。そんな豪勢な身分になりたい。

マンションバブル４１の落とし穴（小学館新書）

長嶋修 / さくら事務所

マンションの管理費の全国平均は1m2あたり200円。

マンションを選ぶ際は修繕積立金がいつ、どのくらい増額されていくのか確認を。

マンションの外壁タイルの不具合は2004年から2007年竣工のマンションで特に多い

バブル再び ～日経平均株価が４万円を超える日～（小学館新書）

長嶋修

分かりやすいけど、新鮮味はない。YouTubeが面白かったので、本はどうかと買ってみたけれど、今までの歴史の展開を説明して、今後はこうなるという仮説をいくつか提示している。どちらかと言うと日本にとってはポジティブな評価が多いので、先行き不安な場合は『こう言う見方もあるのか』と、安堵するかも。

災害に強い住宅選び

長嶋修 / さくら事務所

戸建てでもマンションでも、災害対策は必要。自分ごととして捉えよう。
というメッセージだった。
この本に述べられているすべての条件を満たす家は残念ながらないのではないかと思ってしまうけど、できることを頑張ろう。

５年後に笑う不動産

長嶋修

2017年に発行された本なので、もうほぼ5年後になりつつありますが、それを考慮しても面白かった。不動産三極化として、上がる、徐々に下がる、無価値になる所の実例が、ニュースなどで見聞きしたものが多く、改めてまとまって読むとそういう事かぁと納得感があった。