石原博光のレビュー一覧
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Posted by ブクログ
ネタバレ既に複数冊出版されてるようで、順番に読むべきだったのかも。
ベテランらしく？ギラギラ脂ぎった感がなく、落ち着いた雰囲気を醸し出してる。
物件選びから、銀行融資、客付け、リフォーム、管理と基本的なことが網羅されてる。
詳しくは既出版物参照ってのもあるけど、当然ながらこの1冊でも完結してる良書。
特に興味深かったのは、事業計画書の書き方とリフォーム相場。
リフォーム相場は自分でも調べてたから、なるほどって感じで納得。
不動産投資するとしても、激安戸建てで修行しようと思ってるので、公庫から融資を引く方法は「おすすめ」って話題になってることぐらいしか知らんかったので勉強になった。
心のゆとりというか、このレベルまで到達できれば人生楽しいだろうな～
さぁ、気合入れていこう！ -
Posted by ブクログ
入口と真ん中と出口の話が全部入っています。地方の一棟アパートか都心の築古アパートから始める，創意工夫で満室経営を目指す，著者曰くニッチを狙う戦略だそうですが，この業界ではひとつの主流にではないかと思う。
戦略目標の設定をはっきり示しているところが良い。たとえば，「１０年後に無借金で年間賃料収入１０００万円，市場価値数千万円の実物資産を保有」というレベルまで具体化するというのは類書にはない指摘だったかと。キャッシュフロー偏重の流れの中で，バランスシートにも目配りし，いざとなったら利益を確定できる範囲での投資が重要になるのでしょう。あと，他の本でも強調されていましたが，イールドギャップを確保することが大切。
結局不動産投資といっても，不動産賃貸業というビジネスを始めるということなんだよね。当たり前だけど。特に新しいビジネスのアイデアもない人にとっては，入りやすいマーケットかもしれない。初期投資という参入障壁があるものの，地方なんかだとまだコンペティターが弱いので，勝機はあるのかも。しかし，副業の範囲でとなると，相当良いチームを組めなければ難しいでしょうね。 -
Posted by ブクログ
ネタバレリフォームの重要性。利回りの重要性。お金が回る仕組み構築の重要性について書かれていた。
新規 不動産投資メリット
金融商品と違い、掘り出し物に出合う可能性がある。
インサイダー取引にならない。
リスク①空室リスク②風評被害リスク③流動性の低さ④金額大⑤人づきあいが苦手な人に向かない
経済安定、効率性を求めるならアパート一棟
・投資開始までに戦略目標を定めるべし。年いくら収入を得たいか
・利回り以外にイールドギャップを意識せよ（利回り-ローン金利）
12%は欲しい
・収益物件探し用サイト ホームズ不動産投資、アットホーム、不動産投資連合隊、ヤフー不動産、クリスティ、楽待、健美家、マザーズオークション
・基本的には投資向けだが、掘り出し物ならホームズやアットホーム。投資用だと投資家が集まりやすいため。
・掲載日に注目古いのは売れ残っている可能性大。しかし逆に値段交渉のチャンスあり。
・ホームズ賃貸需要ヒートマップ
地方に物件を探すなら土地勘のあるとこと。
・リフォームをして生まれ変わったところをイメージできる物件を買うこと。
・賢い経営者なら、売値で買わない。値引き交渉が大きく影響する。
値引き交渉ではぶれないこと。いくらまでなら妥協できるのかをしっかり定めること。指値をして決めていく。
・諸経費を考慮すること。表面利回りから1.5％くらいは下がる。
管理料、光熱費、固定資産税、都市計画税。
・値引き交渉では、駅から遠い、日当たり悪い、家主でどうにもならない条件から始める。それから個別の弱点を指摘。和式トイレ、外観が汚いので。。。など。自分が持ち主ならこう治し、いくらかかるということを明確にする。リフォーム見積もりがあればなおよし。金融機関評価もうまく利用する。
・売主の情報をふまえて交渉する。
・購入時の諸費用 ①仲介手数料②登録免許税 移転登記③不動産取得税④印紙税⑤ローン手数料⑥司法書士報酬⑦固都税
・管理会社との交渉。買った時点で空室が多ければ管理手数料値下げ交渉。大家手動でリフォームはすべき。
・リフォームで成約率を高める品質と空間の企画力が大事。
・マイナス要素は治しておく。防水や外壁修繕など。予算目安は賃料15か月上限、または広さ×15万
地元業者に頼むのが吉。手抜きしづらいし、アフターも頼みやすい。
・家具付き、証明、カーテンシェードなどを備えて見せる。
・契約時は万一のため、家賃保証会社を通す。
・不良入居者のために定期借家契約もあり。自動更新ができなくなり、再度契約を結びなおす必要があるが、不良入居者の占拠がなくなる。
・支出をしっかり把握する。固都税、仲介手数料、広告料、修理費、リフォーム費、大規模修繕非、給排水設備、電気設備、ガス設備工事費、火災、地震保険、定期清掃費
・物件売却タイミング
①現金が必要なとき②売却したお金で資産を組み替えたいとき③飽きたとき、賃貸経営に向かないと思った時 -
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Posted by ブクログ
この本は、かなり勉強になりました。
今までにない視点で、不動産経営する方法が書かれており
非常に多くのことを学ぶことができました
内容は、不動産に資産価値より、利回りを優先すること！
具体的には、都心のマンションより地方のアパート。それも築20年など、古いアパート。これを安く買い、リフォームである程度再生する。
その具体的な方法が書かれています。
ただ一つ気になったのが、
たとえば、築20年の物件を表面利回り１８％で購入できたとします。
実質利回りを考えると、利益が出始めるのは10年以上かかるはず。
その間に築30年の物件になり、本当に利益を出すことが可能なのか？
この本の著者の方は、不動産投資を始めて7年目と書かれています。
もう少し長期で見たときに、この本に書かれていない問題点が出てくるはず。
ただ、問題点があっても、解決できないものはないので、全て本に頼らず
自分の考えも加えながら、自分なりの方法を生み出して生きたい。
この著者の続編みたいな本があるので、それを読んでから問題点を自分なりに考え
自分のものにしていきたいと思います
（次読む本は、この著者の前作です。その後、続編を読みたいです。） -
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