【感想・ネタバレ】まずはアパート一棟、買いなさい！ 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意のレビュー

石原博光

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めちゃめちゃ不動産を買いたくなる一冊、不動産投資に多少なりとも興味を持った方は一見の価値ありだと思います（ちなみに私はまだ初めてすらちないビギナーなので、ご承知おきを）。ただコロナ禍、を経て、物価高の煽りもあり、さらに経済状況がカオスになってきているので、実践はより難しくなっているような気はしています、、、

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勉強になりました。お金のない自分がこれから不動産投資を目指すにあたって何を準備しようか、まずはアパート1棟買うのがよさそうだ、なんて思っていた自分にはまさにドンツクだったので、そんな私にとっては当然星5つ評価です。
不動産投資の中でも、アパート一棟買って、しかも築古を買って工夫して頑張る、というやり方に特化された内容なので、そもそもお金が十分あるような人は読まなくてもいいのかなと思います。
アパート経営のポイントがたくさん載っているので参考になります。特にお金を借りる時や、契約する上で気をつける点など、著者の実体験によるものなのでリアルに想像しやすくて面白かったです。

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タイトルの通り、３００万円からでも不動産投資ができるかも！って本当に思いました。

いままで不動産投資ってやはり属性の高い方や
お金持ちの世界と思っていましたが、
そうではないとリアルに実感。

具体的なノウハウや手順がわかって
アクションに結びつきやすい。

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筆者は不動産投資として、アパートを買うことを推奨している。物件は建てたら終わりではなく、いかに満室経営していくかにかかっている。リスク、費用まで詳しく書かれていた。
意識しておきたいと思ったのは、以下の点です。
・木造建築はあとから補強も可能。
・現地調査にプロを連れて行き、見積もりをしてもらうのも良い。
・日本政策金融公庫は個人でも借りられる。
・物件に惚れてはいけない。値引きできずに買うと、利回り低くて苦労する
・1500万と1700万。差額200万を回収する時間のロス、利息を意識しよう
・諸経費を考慮すると、表面利回りから１％位は収益性下がる
・イールドギャップの筆者の基準は12%以上
・管理会社を選ぶには、地道に多くの店を回ってよく話を聞くのが王道。絶対に聞くべきは管理料
・リフォーム費用がどれくらいかかるかがカギ。リフォーム業者と一緒に下見に行き、見積もりをとっておく。それを材料に値引き交渉する。
・リフォーム業者選びは、最初に相見積もりであることをはっきりいうこと。少なくとも３，４件が声をかけてみる
・支出をしっかり把握する。自治会費も。
・物件売却のタイミング
事業経営に大事なのは、営々社自身が自分の事業計画に自信を持ち、成功を信じること。自分の力を信じ、負のスパイラルに陥らないようにしてくださいとの言葉が印象的だった。

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とにかくニッチにやって、高利回りを目指しましょう。という本だった。
なかなか1500万円で利回り20%ってないんじゃないの？という気がします。
もうちょいシビアに考えたいです。

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本との出会いが人生を変えることもある、と実感した本。不動産投資について、不動産会社からは聞いたこともない投資の仕方を進めている。買い方〜経営〜売却までを分かりやすく説明している。10年後に家賃収入1000万円という目標も分かりやすくてよい。

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2004年より個人でアパート購入し、賃貸収入を増やし続け、現在では年間収入5000万円を維持している著者による不動産投資のすすめ。読者へ勧める目標は無借金で年間1000万円の収入だ。

まずは最低300万の自己資金を用意。銀行ローンと組み合わせて、木造アパート1棟を購入。木造であれば、少々ボロくても、リフォームで不動産価値を高めることができる。そして、狙うは利回り15％。

1部屋ではなく、いきなり建物ごと購入するのが著者流の投資術。問題はその度胸を持てるかだ。

その度胸がない人は、アパート経営と不動産価値を高めるノウハウ本として。

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築25年木造アパート家賃3万クラスに集まるのは学生以外だとやはりアレな人らも多くなり、彼らと付き合うのは精神的にタフじゃないと無理じゃー。。。とか思ってたけど、良い管理会社を見つけて任せるとかすればいいんだよなぁ、とか思ってたことを再確認しながら読んでました。

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不動産投資を始める人には、読んでほしい著書の一冊です。
現役オーナーが、わかりやすく不動産選びから購入、管理、空室対策まで教えてくれています。
２０１２年にもう一度読み返しました。

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　入口と真ん中と出口の話が全部入っています。地方の一棟アパートか都心の築古アパートから始める，創意工夫で満室経営を目指す，著者曰くニッチを狙う戦略だそうですが，この業界ではひとつの主流にではないかと思う。
　戦略目標の設定をはっきり示しているところが良い。たとえば，「１０年後に無借金で年間賃料収入１０００万円，市場価値数千万円の実物資産を保有」というレベルまで具体化するというのは類書にはない指摘だったかと。キャッシュフロー偏重の流れの中で，バランスシートにも目配りし，いざとなったら利益を確定できる範囲での投資が重要になるのでしょう。あと，他の本でも強調されていましたが，イールドギャップを確保することが大切。
　結局不動産投資といっても，不動産賃貸業というビジネスを始めるということなんだよね。当たり前だけど。特に新しいビジネスのアイデアもない人にとっては，入りやすいマーケットかもしれない。初期投資という参入障壁があるものの，地方なんかだとまだコンペティターが弱いので，勝機はあるのかも。しかし，副業の範囲でとなると，相当良いチームを組めなければ難しいでしょうね。

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リフォームの重要性。利回りの重要性。お金が回る仕組み構築の重要性について書かれていた。
新規　不動産投資メリット　
金融商品と違い、掘り出し物に出合う可能性がある。
インサイダー取引にならない。
リスク①空室リスク②風評被害リスク③流動性の低さ④金額大⑤人づきあいが苦手な人に向かない
経済安定、効率性を求めるならアパート一棟
・投資開始までに戦略目標を定めるべし。年いくら収入を得たいか
・利回り以外にイールドギャップを意識せよ（利回り-ローン金利）
12%は欲しい
・収益物件探し用サイト　ホームズ不動産投資、アットホーム、不動産投資連合隊、ヤフー不動産、クリスティ、楽待、健美家、マザーズオークション
・基本的には投資向けだが、掘り出し物ならホームズやアットホーム。投資用だと投資家が集まりやすいため。
・掲載日に注目古いのは売れ残っている可能性大。しかし逆に値段交渉のチャンスあり。
・ホームズ賃貸需要ヒートマップ
地方に物件を探すなら土地勘のあるとこと。
・リフォームをして生まれ変わったところをイメージできる物件を買うこと。
・賢い経営者なら、売値で買わない。値引き交渉が大きく影響する。
値引き交渉ではぶれないこと。いくらまでなら妥協できるのかをしっかり定めること。指値をして決めていく。
・諸経費を考慮すること。表面利回りから1.5％くらいは下がる。
管理料、光熱費、固定資産税、都市計画税。
・値引き交渉では、駅から遠い、日当たり悪い、家主でどうにもならない条件から始める。それから個別の弱点を指摘。和式トイレ、外観が汚いので。。。など。自分が持ち主ならこう治し、いくらかかるということを明確にする。リフォーム見積もりがあればなおよし。金融機関評価もうまく利用する。
・売主の情報をふまえて交渉する。
・購入時の諸費用　①仲介手数料②登録免許税　移転登記③不動産取得税④印紙税⑤ローン手数料⑥司法書士報酬⑦固都税
・管理会社との交渉。買った時点で空室が多ければ管理手数料値下げ交渉。大家手動でリフォームはすべき。
・リフォームで成約率を高める品質と空間の企画力が大事。
・マイナス要素は治しておく。防水や外壁修繕など。予算目安は賃料15か月上限、または広さ×15万
地元業者に頼むのが吉。手抜きしづらいし、アフターも頼みやすい。
・家具付き、証明、カーテンシェードなどを備えて見せる。
・契約時は万一のため、家賃保証会社を通す。
・不良入居者のために定期借家契約もあり。自動更新ができなくなり、再度契約を結びなおす必要があるが、不良入居者の占拠がなくなる。
・支出をしっかり把握する。固都税、仲介手数料、広告料、修理費、リフォーム費、大規模修繕非、給排水設備、電気設備、ガス設備工事費、火災、地震保険、定期清掃費
・物件売却タイミング
①現金が必要なとき②売却したお金で資産を組み替えたいとき③飽きたとき、賃貸経営に向かないと思った時

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資金３００万円から家賃年収１０００万円を生み出す極意！

不動産投資コンサルタントである「恵比寿のＩ」こと石原博光さんの著書。

ボロな物件である地方の一棟アパートを買うことで、収益を上げる策を指南してくれています。

納得する反面、地方って、地縁も知識もないのに成功するのか不安が残ります。

[ブクログ · ★★★★☆]

この本は、かなり勉強になりました。
今までにない視点で、不動産経営する方法が書かれており
非常に多くのことを学ぶことができました

内容は、不動産に資産価値より、利回りを優先すること！

具体的には、都心のマンションより地方のアパート。それも築20年など、古いアパート。これを安く買い、リフォームである程度再生する。

その具体的な方法が書かれています。

ただ一つ気になったのが、
たとえば、築20年の物件を表面利回り１８％で購入できたとします。
実質利回りを考えると、利益が出始めるのは10年以上かかるはず。
その間に築30年の物件になり、本当に利益を出すことが可能なのか？

この本の著者の方は、不動産投資を始めて7年目と書かれています。
もう少し長期で見たときに、この本に書かれていない問題点が出てくるはず。
ただ、問題点があっても、解決できないものはないので、全て本に頼らず
自分の考えも加えながら、自分なりの方法を生み出して生きたい。

この著者の続編みたいな本があるので、それを読んでから問題点を自分なりに考え
自分のものにしていきたいと思います

（次読む本は、この著者の前作です。その後、続編を読みたいです。）

[ブクログ · ★★★★☆]

不動産投資で資産を気付くに当たってのいろはを一通り説明されていて非常にためになる。

地方の無名な都市のアパート一棟買いを勧めているが、やはり土地勘が無い場所に投資するというのはかなり難しいだろうなと言うのが自分の印象。

書籍の内容自体は融資の受け方から、管理の方法、その後の売却まで書かれており、実際に不動産投資をしようと思ったら押さえておくべき事が一通り書かれていると思う。

[ブクログ · ★★★★☆]

不動産投資の入門書として読めると思います。ここまで詳しく書いて競争相手が増えないか心配というくらい丁寧に書かれておりました。実際に行動を起こすのには大きな力がいると思いますが、行動を起こされれう方には大変心強い一冊となるのではないでしょうか？

[ブクログ · ★★★☆☆]

所得の決して多くない人が、300万円の自己資金から不動産投資を始めて、10年後に無借金で年間1千万円の家賃収入を得る方法。

相手が高齢・税金対策の素人なら恐くない。プロの大家さんになれってことですね。

[ブクログ · ★★★☆☆]

不動産賃貸業に興味あって、チラリと読んでみた。

所得の決して多くない人が、300万円の自己資金から不動産投資を始めて、家賃年収1000万円を目指しましょう。という本。

資産性よりも収益性。まずは一棟アパートから始めるべし。という方針で、著者の実体験をもとに、ノウハウやアイデアが惜しみなく書かれています。

内容はとても真っ当で、一通り読むと、不動産投資の入口〜運営〜出口まで、事業としての全体像がイメージできるようになります。

で、コレ読んで改めて、何かキラリと光るアイデアがない限り、不動産投資はREITでイイやという結論に落ち着きました。

[ブクログ · ★★★☆☆]

不動産投資は、元手がそれほど無くてもできるよ。やり方によってはどんどん収入を増やせるよ。というお話し。
本を読んでいると、なんだか自分にもできるような気がするが、ただ、やはり成功するためには、努力が必要。不動産屋や管理会社、リフォーム会社とのコミュニケーションは大事だし、自分自身の企画力や収益性に対するセンスなど素質も大事。

[ブクログ · ★★★☆☆]

アパートを買うときに参考になるかもしれないが、ざっくりしすぎ。
20%近い利回りのため、安い物件を購入して、リフォームして入居者が入るようにするとか、ちょっと怖い。

[ブクログ · ★★★☆☆]

ニッチ市場を狙った賃貸経営のノウハウ本。

狙いの物件やローンの引き出し方。

入居者を呼び込む方法などなど、

これ一冊で不動産賃貸経営にかかる

初歩の初歩がわかるかと。