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Posted by ブクログ
筆者は不動産投資として、アパートを買うことを推奨している。物件は建てたら終わりではなく、いかに満室経営していくかにかかっている。リスク、費用まで詳しく書かれていた。
意識しておきたいと思ったのは、以下の点です。
・木造建築はあとから補強も可能。
・現地調査にプロを連れて行き、見積もりをしてもらうのも良い。
・日本政策金融公庫は個人でも借りられる。
・物件に惚れてはいけない。値引きできずに買うと、利回り低くて苦労する
・1500万と1700万。差額200万を回収する時間のロス、利息を意識しよう
・諸経費を考慮すると、表面利回りから１％位は収益性下がる
・イールドギャップの筆者の基準は12%以上
・管理会社を選ぶには、地道に多くの店を回ってよく話を聞くのが王道。絶対に聞くべきは管理料
・リフォーム費用がどれくらいかかるかがカギ。リフォーム業者と一緒に下見に行き、見積もりをとっておく。それを材料に値引き交渉する。
・リフォーム業者選びは、最初に相見積もりであることをはっきりいうこと。少なくとも３，４件が声をかけてみる
・支出をしっかり把握する。自治会費も。
・物件売却のタイミング
事業経営に大事なのは、営々社自身が自分の事業計画に自信を持ち、成功を信じること。自分の力を信じ、負のスパイラルに陥らないようにしてくださいとの言葉が印象的だった。
Posted by ブクログ
リフォームの重要性。利回りの重要性。お金が回る仕組み構築の重要性について書かれていた。
新規 不動産投資メリット
金融商品と違い、掘り出し物に出合う可能性がある。
インサイダー取引にならない。
リスク①空室リスク②風評被害リスク③流動性の低さ④金額大⑤人づきあいが苦手な人に向かない
経済安定、効率性を求めるならアパート一棟
・投資開始までに戦略目標を定めるべし。年いくら収入を得たいか
・利回り以外にイールドギャップを意識せよ（利回り-ローン金利）
12%は欲しい
・収益物件探し用サイト ホームズ不動産投資、アットホーム、不動産投資連合隊、ヤフー不動産、クリスティ、楽待、健美家、マザーズオークション
・基本的には投資向けだが、掘り出し物ならホームズやアットホーム。投資用だと投資家が集まりやすいため。
・掲載日に注目古いのは売れ残っている可能性大。しかし逆に値段交渉のチャンスあり。
・ホームズ賃貸需要ヒートマップ
地方に物件を探すなら土地勘のあるとこと。
・リフォームをして生まれ変わったところをイメージできる物件を買うこと。
・賢い経営者なら、売値で買わない。値引き交渉が大きく影響する。
値引き交渉ではぶれないこと。いくらまでなら妥協できるのかをしっかり定めること。指値をして決めていく。
・諸経費を考慮すること。表面利回りから1.5％くらいは下がる。
管理料、光熱費、固定資産税、都市計画税。
・値引き交渉では、駅から遠い、日当たり悪い、家主でどうにもならない条件から始める。それから個別の弱点を指摘。和式トイレ、外観が汚いので。。。など。自分が持ち主ならこう治し、いくらかかるということを明確にする。リフォーム見積もりがあればなおよし。金融機関評価もうまく利用する。
・売主の情報をふまえて交渉する。
・購入時の諸費用 ①仲介手数料②登録免許税 移転登記③不動産取得税④印紙税⑤ローン手数料⑥司法書士報酬⑦固都税
・管理会社との交渉。買った時点で空室が多ければ管理手数料値下げ交渉。大家手動でリフォームはすべき。
・リフォームで成約率を高める品質と空間の企画力が大事。
・マイナス要素は治しておく。防水や外壁修繕など。予算目安は賃料15か月上限、または広さ×15万
地元業者に頼むのが吉。手抜きしづらいし、アフターも頼みやすい。
・家具付き、証明、カーテンシェードなどを備えて見せる。
・契約時は万一のため、家賃保証会社を通す。
・不良入居者のために定期借家契約もあり。自動更新ができなくなり、再度契約を結びなおす必要があるが、不良入居者の占拠がなくなる。
・支出をしっかり把握する。固都税、仲介手数料、広告料、修理費、リフォーム費、大規模修繕非、給排水設備、電気設備、ガス設備工事費、火災、地震保険、定期清掃費
・物件売却タイミング
①現金が必要なとき②売却したお金で資産を組み替えたいとき③飽きたとき、賃貸経営に向かないと思った時
