沖有人のレビュー一覧

経営者の手取り収入を3倍にする不動産戦略

沖有人

社会人になってからずっと会社勤務をしているので、この本の対象者（経営者）ではないとは思いますが、個人事業主でからこそできる、不動産を活用できる戦略があるようです。

低金利時代、不動産市場が長らく続いている日本ですが、不動産価格の上昇のみを狙うのではなく、不動産を持つことによりできる戦略がこの本では解説されています。

このような知識が役立つことがあるように、自分の将来を考えてみる良い機会となりました。

以下は気になったポイントです。

・変えようの無い将来に関する事実：１）土地価格は長期的に大幅に下がる、２）不動産は収益性で価値が決まる、３）法人税以外は増税される（ｐ１２）

・固定資産税は、市町村税収の４割、住民税と合計で８割、固定資産税の根拠になる公的地価は実勢価格に追いつかず高止まりする傾向にある（ｐ１４）

・固定資産税と都市計画税で、課税評価額の１．７％、資産価格の目減りと合わせると、毎年３％のロスを生み続ける（ｐ１４）

・二人の親から子供が１．４人しか生まれないので、３０年間で子供を産むと仮定すると人口は、１から０．７となる。６０年後には０．４９となる（ｐ１８）

・地価が上がる理由は３つのみ、１）大型施設・都市開発等、２）交通アクセス向上、３）観光リゾート需要（ｐ２５）

・現在、不動産の価格は得られる家賃収入から逆算して価値を測る「収益還元法」が主流になっている。賃料はアクセスの良さで決まるので、都心に近いほど有利（ｐ３０）

・所得税対策には、課税所得を減らすために大量に減価償却できる不動産を使う（ｐ４６）

・生命保険の欠点は、現金を使ってしまう事、不動産では現金支払いを押さえながら同様に原資づくりができる（ｐ６２）

・不動産固有の特徴として、１）資金のレバレッジ、２）多額の減価償却、３）安定したインカムゲイン、４）相続税評価減（ｐ７７）

・借入額は多く、金利は低く、期間は長く、借りるのが基本（ｐ７８）

・減価償却資産としてつかうのは、築２２年を超える木造アパート、４年間で償却するのが認められている。建物部分１．２億円の２億円物件ならば、毎年３０００万円ずつ減価償却できる。（ｐ８２）

・日本では建物をリフォームしても賃料をあげるのは難しく、日本は築浅が高く評価される。日本のマンションは１０年以内で買い替えた方がいい（ｐ８２）

・米国で不動産投資している人は、不動産購入→バリューアップ（リノベーション）→賃料上昇→購入価格以上で売却、が可能である（ｐ８４）

・国内資産の価格下落局面にはやることがない、そこで海外の別の動きをする安定資産に投資を分散することが有効（ｐ８９）

・日本での不動産取引は新築中心だが、米国では８割以上が中古取引、投資案件の平均築年数は４０年以上（ｐ１６１）

・全米の平均空室率は、７％（日本は１８％）で、過去２０年間で最低となっている（ｐ１６１）

２０１６年３月２７日作成

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく

沖有人

「郊外の安いマンションよりも、都心の高いマンションの方が、値崩れしないのかな」「適切な時期で売れば、賃貸よりもお得すめるのかな。」そんななんとなくした感覚を、データをもとに証明していってくれる感じでした。ただ、持ち家への投資は非常に高利な投資、という表現は正しいのかなぁ。「賃貸だったら月100万の家賃がかかるところ、持ち家にすれば月70万ぐらいの出費になります。すごいお得」という話はわかるけど、だからといって、自分の資産が本当に増えるわけではないから、身の丈にあわせてやるしかないよね。

２０１８年までのマンション戦略バイブル

沖有人

この人の理論は売却益の出る自宅を10年毎に買い替えて、資産を増やすというもの。確かに自宅ローンの方が金利が安いし、税政面の優遇措置があるので、理解できる反面、キャピタルゲイン狙いなので、安定した収入を得るという目的には適していないかも。

あと不動産投資は最終的に売却してみないと、トータル収支が確定しないので、利回りがいいとかでぬか喜びしても、物件が値下がりしたら含み損をかかえるわけで意味がないというのも納得。

タワーマンション節税！相続対策は東京の不動産でやりなさい

沖有人

いつもながらデータの裏付けが多く、読んでいて楽しい。どんな条件を兼ね備えた物件が節税向きか、参考になる。
しかしマイナス点が2つ。この条件をすべて満たす物件がほとんどないこと。（その結果として）どうしても著者自身のビジネスへの誘導になってしまっていること。
その点を割り引いて読む必要はあります。

タワーマンション節税！相続対策は東京の不動産でやりなさい

沖有人

相続対策としてタワーマンションを買うという発想が無かったので手に取りました。
結果的には、まぁ、効果がありそうだな、ということ。
方法としては、そんなに外していません。

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく

沖有人

マンションの修繕積立金が上がる購入後１２年目よりも前に、売って買い替えなさい、という考え方。家族構成の時々で必要としている部屋の広さなども違うだろうし、買い替えも視野に入れるのは大切だと思う。買い時は中古価格が上がっていて、新築価格が下がっている時期、というのは納得。マンション購入後だが読んで良かったと思います。
ただ、引越しなど買い替えにかかる諸費用についての記載はないので、私個人としては、売却価格から、頭金やローン返済、引越しにかかる諸費用、管理費、税金等も差し引いた上で考えたいと思う。

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく

沖有人

買い替えることを前提としてマンションを購入するという考えが自分に無かったので、いろいろと勉強になった。住環境だとか、値段だけで選んでは駄目ということだ。
今住んでいるマンションにずっと住める訳では無いと考えているので、次どうするか検討する際に、本書で得た知識は役に立ちそうだ。

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく

沖有人

賃貸VS購入の話以前に、同じ家に住み続けることはできない時代であることなんだということが勉強になった。

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく

沖有人

新築を買って10年以内に売ってまた新築を買って住む、を延々老年まで繰り返していければ損しない確率が上がる、というルールの説明。
ずっと回していけるならそれもいいだろうけれど、どうも一概には頷けない。皆がその発想を持つようになったら、居住マンションの築年数でまた勝ち組・負け組みたいな格差問題が出てきそうである。
それに、この本のターゲット読者は大都市圏に住む働き盛りの中間所得層で、そういう限定された人へのメッセージと受取るべきだろう。

新築大規模マンションの没個性的な間取りを選ぶのが有利、というのは確率的にはそうだったとしても、新築価格に近い値段で買うことができる同じ階層の人は、相当リーズナブルな中古物件以外には手を出さず、今後は買い手有利（＝値下げ傾向）の状況が生まれそうな気がする。　実際、中古マンション在庫がそこそこあるエリアでは、特別な環境付加価値でもついてない限り、１０年経たずとも新築時よりかなり値下がりしたケースや売れ残り期間が長いものが散見される。

そもそも、没個性的な間取りなどという姑息な条件選択に頼らずとも、長期間住んでも値下がりしにくい高品質なマンションを、住みたいエリアで適正価格で供給してもらうのが購入者としては一番ありがたいはずだが、「そんなものは現実的に無理なので、ババをつかまないためには早く売っちまうしかない」、と逆読みしてしまう本であった。

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく

沖有人

読み物としては非常に面白かったです。借り換えや買い替えを検討している私にとっては。。。自宅マンションが高い投資資産であるという視点から、運用して損をしないためのノウハウが書かれています。ただ、最後のほうは、自分のサイトのことや会社の宣伝を書き過ぎですね。

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく

沖有人

マンションを「住まい」と「資産」としての両面から評価検討すべしと論じています。
自分や周囲の変化に合わせて快適に過ごすことを考えると、「終の住処」を前提に考えないという選択肢はありですね。そう考えると住まい選びも肩肘張りすぎず少し気楽に検討できます。

マンション選びのポイントや資産価値の検証方法には目を見張りますが、後半は自社運営WebサイトのPR記事ですね…。

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく

沖有人

この本の内容は

・大規模修繕の前に買い替えるべし
・駅近、面積大きめは必須
・ローンが残っていても資産価値があるうちに買い換えればプラスに
・最初の頭金＜売却益ーローン残高＝次回頭金　なら投資としても◯
・買い換えれば設備も新しく便利になるし、売るときにも◯

が言いたいことかな。
首都圏前提。

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく

沖有人

立地が良いマンションは流動性が高いので、持家と違って買って死ぬまで住む以外にも、資産運用的に色々選択肢があるよ、と。思わず今のマンション査定してもらいたくなるｗ あくまで関東圏のお話として捉えたけど、地方だとどうなるのだろう。

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく

沖有人

自分の将来設計について漠然と考えていたときに新刊でこの本がでたので思わず購入。
非常に説得力のある話の運びで、マンション暮らしを今後どうするか考えさせられました。
ただ、ここで語られるのはあくまで東京圏でのことで、地方に行くとまったく状況は異なるのではないかと思いました。

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく

沖有人

マンションを買う前に読んでおきたかったなぁーというのは間違いありません。でも、売るとか貸すとかいう選択肢はあーんまり考えてこなかったのでいい勉強になりました。