【感想・ネタバレ】マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろくのレビュー

沖有人

人口減少長寿時代に入り、旧来の「賃貸→分譲マンション→戸建て」という住宅すごろくはもう通用しない。新しい住宅勝ち組戦略は「10年で住み替えること」。ライフスタイルに合わせ、老後資産も形成できるノウハウを解説。

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知らない事が多かった。勉強になる。コロナ化でリモートワークする人が増えたけど、都心のマンションの価格はどんどん上がってる。上がり過ぎなのかな？ここからもっと不動産について調べてみよう。

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マンションは賃貸と購入とどちらがよいのか、いつどこでどんなマンションをどう選べばよいのか。不動産業界のからくりに触れつつ、賢い入手法を説く。今この本に出会ってよかった。日頃から情報収集に努めたい。

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"自宅のマンションも資産として考え、運用益がでるように時には売却、時には賃貸で貸したり、時には購入してみたりすることで、住宅コストは下がっていくということが書かれている。
本書に納得した人は、日々こつこつと実行をするのみ。"

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土地神話が崩壊して久しい現代日本における、新しい「住宅すごろく」のかたちとは。
膨大な統計データをもとに導き出したという答え。

結論としては、少し背伸びしてでも価格下落が低い物件をローンで買い、ある程度ローンの元本が減ってきたところで売却、その頭金で次の優良物件へ。これを繰り返すこと。

最大の条件は、ローン元本が減る速度より、物件値下がり率が緩やかであること（＝つまり、頭金が増えること）。

自分の住居環境という必須なもので資産運用ができると鼻息荒く著者は語るが、著者自身書いている通り、この方法は結構綱渡りで、一度でも失敗すると再起不能になる。
投資用不動産の購入とは多少の比較があったが、読者自身がそのほか様々な資産運用と比較したうえで、これに賭けるかどうかを判断する必要はある（当たり前ですが）。

とはいえ、本書は「自宅用マンション購入」の成否を分ける変数が何かを徹底的に教えてくれ、考える視点を読者に授けてくれる。その点で大変興味深かった。

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2025/10/07
p.69
10年で住み替える12の根拠
①含み益を出す
②住宅取得控除の期間が10年で切れる
③10年固定金利は長期固定金利よりも低い
④フラット35Sの金利優遇は10～20年で設定されている
⑤固定資産税の新築住宅の減額には5～7年の期限がある
⑥買いたい人は10年以内を望んでいる
⑦最新設備を手に入れる
⑧共用施設は使われなくなる
⑨大規模修繕を回避する
⑩家賃は築年で安くなる
⑪生きている間に耐用年数が来てしまう
⑫瑕疵担保責任は10年で切れる

確かに概ね真実だけど、⑪は言い過ぎ

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住み心地が良く、資産性もあるものを。
日本は分譲と賃貸で住宅の仕様が異なる。

良いマンションは資産となる
マンションは1に立地、2に立地
画一的な商品だから売りやすい
自分の力では変えられないことが多い
災害に強い
余った住宅は賃貸市場にまわる
建物は長寿命化し、朽ち果てていく
大規模修繕はひと騒動になる
→12、15、30で起こるのでその前に住み替える

10年で住み替える根拠
・含み益を出す
・住宅取得控除の期間が10年できれる
・10年固定金利は長期固定金利よりも低い
・フラット35Sの金利優遇は10-20年で設定
・固定資産税の新築住宅の減額には5-7年の期限がある
・買いたい人は10年以内を望んでいる
・最新設備を手に入れる
・共用施設は使われなくなる
・大規模修繕を回避する
・家賃は築年数でやすくなる
・生きている間に耐用年数47年がくる
・瑕疵担保責任（売主が保証する制度）は10年で来れる

★新築価格が中古価格よりもかなり高くなったら買ってはいけない。
→中古になった瞬間に大幅に値下がりする
買い時は新築と中古の価格差を見極める。

★新築価格が行き過ぎると価格が下がる。
立地がいいとは
・都心アクセスがいい　30分以内が理想。
・高級住宅街

★駅に近い方がマンションの資産価値は高い。
　総戸数が200以上は儲かりやすい。
　逆に30戸数以下は儲かりにくい。値下がりしやすい。
★タワーマンションは誇示をしたいだけなので、圧倒的な1番でないとだめである。

マンションを賃貸に出すと価値が下がる。
60㎡の3LDKは選んではいけない。
★中古で儲かるロジックは至って単純。好立地の高い物件を買う

★買ってはいけない時期がある
★単価の高いエリアが底堅い
★駅アクセスはいいに限る
★大規模マンションは徳をする
★タワーはランドマーク性に価値
★面積は小さいほど損をする
★適正価格以下で購入する

市場価格を正確に把握するには中古マンションの価格に敏感になることである。

★★★物件の申込マークがたくさんついている倍率が高いマンションが値上がりしやすい。
そして即完のマンションを狙うこと。
期毎の販売個数と売れ行きもチェックすること。

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「住まいサーフィン」「アトラクターズラボ」「売主の味方」

自宅を10年ごとに買い替えていきましょうという話
都心で駅近、人気駅、高層の人気のあるマンションに住むべき

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マンション購入基本戦略の解説

マンションを購入してうまくやっていくための，著者が考えた基本戦略について説明している。自分の会社で作ったサービスの自慢みたいなのもちらつくが，緻密な計算は知識があまりない自分には，なんとなくすごそうで，信頼できるのかなと思わせる。それくらいの力がある。
例えば，立地が大事でランクの高い地域を狙えば，底が高いので手堅いこと。10年で買い換える根拠としてあげた，大規模修繕税金控除の期限など。

もちろん胡散臭い部分もある。例えば，p. 191で贈与税の暦年課税110万円は親の数だけもらえるという誤った情報がある。暦年課税はもらった人に発生するので，親が何人いようが最大で110万円までしか年間で非課税で受け取れない。

胡散臭い部分もあるが，それを考慮しても一読する価値はあると感じた。

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うちもマンション買って10年たったので、次の手を考えないといけないと思い、購入してみた。
研究材料。

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LINEの田端氏が絶賛していた1冊。氏は本著を読んでベイエリアでのマンション購入に至ったようである。
慶応卒、システムコンサル上がりから不動産マーケに飛び込んでいるそのキャリアらしく、一貫してデータ・統計的アプローチから有効なマンション購入戦略について著者独自の主張が展開され、その内容には説得力がある。

■マンション購入のポイント（サマリ）
・10年で買い換える、が基本戦略
・マンション価格の法則
　購入年次で変動
　高単価エリアの勝率高い
　駅チカMUST
　大規模のスケールメリットは魅力
　タワーはランドマーク性一点
　面積は広くとる
　安く買う（誤った値付けを狙う）
・さっさと返して金利を有利に
・ゆとりを持って売却する

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当方賃貸派ですが‥‥この本。なかなか面白い視座を与えてくれます。
著者オススメは人口減の影響をうけにくい都心のタワーマンションの築浅。この辺りの論理の組み立ては説得力あります。
また、この低金利に金を借りる事は得策であろうし、不動産はインフレへのヘッジにもなりそう。そしてまた、体感的にも築数十年のどってことない中古マンションでも、都市部ではかなりの価格がついているのが現状。

しかしでは、10年後に売るとした場合、実際にその対象となりうる、購買力があるワカモノがどれたけいるかというのは疑問が残る。

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本のタイトルはさておき、仲の良い人にもおいそれとは聞けない不動産のお金の話、豊富な実例を交えて興味深く読みました。
10年経っても元値近くで売れるモノもあるなんて、それも決して例外ではないなんて、恥ずかしいながら驚き。
言われればそうだけど、売ることを前提に、住み替えることを前提に購入を考えないと怖いよねと、しみじみ思いました。
いま賃貸だけど、分譲の方が物件のグレードが高いのはつくづく感じているので、購入を視野にいれて考えていく、良いきっかけになりました。

[ブクログ · ★★★★☆]

マイホームとしてマンションを買う場合、資産と言う観点でもきちんと見て買いなさい、という内容。
とはいえ、マイホームには自分の個性やライフスタイルにマッチするかなどの観点もあるので、資産性だけでは決められないよ～。。。と思うところも多々。
しかし、マイホームを買うことでそこに縛りができるような状態は良くない、という所は共感できた。
読んで無駄はなかったと思う。

[ブクログ · ★★★☆☆]

主に都心向けてのマンションという不動産で資産運用を提案する本である。
土地とは違い、出来上がったマンションを購入売却という流れになるので、解体や更地渡し等がない分、楽だと感じた。費用が掛かってもリフォーム代くらいか。ただ、マンションには修繕積立金や管理費があるため、マンションならではの月額費用がかかることは忘れ無きよう注意が必要である。
本著では「時間」と「住まい」を多層的に資産運用する点は好感が持てる本である。人に貸すというの手だろうが、住宅ローン（個人）中での賃貸は犯罪である。しっかりと、不動産投資として考えて運用するのであれば、しっかりと買い手側の不動産学習は必須である。
私個人が思うのは、不動産投資問わず、うまい儲け話は信用してはいけない。先輩だろうが同僚だろうが身内だろうが関係無い。儲け話があなたのところに来た、またはセミナーで知った時点でかもられる対象であり、すすめたその人本人が連帯保証人にはならない時点で察しなので、自分の責任と判断と絶え間ない自己学習と経験値を重ねて行動することが必須である。
本書は、2012年の本であるが、2025年以降でも充分に通用する本といえよう。

[ブクログ · ★★★☆☆]

考え方としてはありと思うが、都心の新築マンションは高騰しており、頭金の用意にも多額の資金が必要で、現実的には難しいなぁという感想を持った。10年後の住み替え時に売却せず賃貸に出す際のローンの取り扱いがはっきり分からなかった（本来は投資用のローンに変更が必要だが）。

[ブクログ · ★★★☆☆]

マンションの買い替えを考えているので、参考に読んでみた。

自宅マンションの買い換えで、資産を築くことを勧めている内容。

まず、９年前の本なので現在と状況が変わっていることは大前提としてある。
理論はわかるが、誰でもできることではない。資産価値が高い、都心に近く、広く、新しいマンションを買えとのことだが、買えるものなら誰でも買っている。また、そういう場所に住むと固定資産税も生活コストも高くなる。
無理してローンを組まないように親から贈与を受けよとのことだが、誰もが受けられる訳ではない。
安定した、給料の高い企業に勤めているなど資産に余裕があって、家族からも理解の得られる人に限定される話かなと思う。
ただ、購入したからと言って一生同じ住むところに住み続けると決めることはなく、いろんな視点を持って暮らし方を考えようとは思った。

[ブクログ · ★★★☆☆]

「郊外の安いマンションよりも、都心の高いマンションの方が、値崩れしないのかな」「適切な時期で売れば、賃貸よりもお得すめるのかな。」そんななんとなくした感覚を、データをもとに証明していってくれる感じでした。ただ、持ち家への投資は非常に高利な投資、という表現は正しいのかなぁ。「賃貸だったら月100万の家賃がかかるところ、持ち家にすれば月70万ぐらいの出費になります。すごいお得」という話はわかるけど、だからといって、自分の資産が本当に増えるわけではないから、身の丈にあわせてやるしかないよね。

[ブクログ · ★★★☆☆]

マンションの修繕積立金が上がる購入後１２年目よりも前に、売って買い替えなさい、という考え方。家族構成の時々で必要としている部屋の広さなども違うだろうし、買い替えも視野に入れるのは大切だと思う。買い時は中古価格が上がっていて、新築価格が下がっている時期、というのは納得。マンション購入後だが読んで良かったと思います。
ただ、引越しなど買い替えにかかる諸費用についての記載はないので、私個人としては、売却価格から、頭金やローン返済、引越しにかかる諸費用、管理費、税金等も差し引いた上で考えたいと思う。

[ブクログ · ★★★☆☆]

買い替えることを前提としてマンションを購入するという考えが自分に無かったので、いろいろと勉強になった。住環境だとか、値段だけで選んでは駄目ということだ。
今住んでいるマンションにずっと住める訳では無いと考えているので、次どうするか検討する際に、本書で得た知識は役に立ちそうだ。

[ブクログ · ★★★☆☆]

賃貸VS購入の話以前に、同じ家に住み続けることはできない時代であることなんだということが勉強になった。

[ブクログ · ★★★☆☆]

新築を買って10年以内に売ってまた新築を買って住む、を延々老年まで繰り返していければ損しない確率が上がる、というルールの説明。
ずっと回していけるならそれもいいだろうけれど、どうも一概には頷けない。皆がその発想を持つようになったら、居住マンションの築年数でまた勝ち組・負け組みたいな格差問題が出てきそうである。
それに、この本のターゲット読者は大都市圏に住む働き盛りの中間所得層で、そういう限定された人へのメッセージと受取るべきだろう。

新築大規模マンションの没個性的な間取りを選ぶのが有利、というのは確率的にはそうだったとしても、新築価格に近い値段で買うことができる同じ階層の人は、相当リーズナブルな中古物件以外には手を出さず、今後は買い手有利（＝値下げ傾向）の状況が生まれそうな気がする。　実際、中古マンション在庫がそこそこあるエリアでは、特別な環境付加価値でもついてない限り、１０年経たずとも新築時よりかなり値下がりしたケースや売れ残り期間が長いものが散見される。

そもそも、没個性的な間取りなどという姑息な条件選択に頼らずとも、長期間住んでも値下がりしにくい高品質なマンションを、住みたいエリアで適正価格で供給してもらうのが購入者としては一番ありがたいはずだが、「そんなものは現実的に無理なので、ババをつかまないためには早く売っちまうしかない」、と逆読みしてしまう本であった。

[ブクログ · ★★★☆☆]

読み物としては非常に面白かったです。借り換えや買い替えを検討している私にとっては。。。自宅マンションが高い投資資産であるという視点から、運用して損をしないためのノウハウが書かれています。ただ、最後のほうは、自分のサイトのことや会社の宣伝を書き過ぎですね。

[ブクログ · ★★★☆☆]

マンションを「住まい」と「資産」としての両面から評価検討すべしと論じています。
自分や周囲の変化に合わせて快適に過ごすことを考えると、「終の住処」を前提に考えないという選択肢はありですね。そう考えると住まい選びも肩肘張りすぎず少し気楽に検討できます。

マンション選びのポイントや資産価値の検証方法には目を見張りますが、後半は自社運営WebサイトのPR記事ですね…。

[ブクログ · ★★★☆☆]

この本の内容は

・大規模修繕の前に買い替えるべし
・駅近、面積大きめは必須
・ローンが残っていても資産価値があるうちに買い換えればプラスに
・最初の頭金＜売却益ーローン残高＝次回頭金　なら投資としても◯
・買い換えれば設備も新しく便利になるし、売るときにも◯

が言いたいことかな。
首都圏前提。

[ブクログ · ★★★☆☆]

立地が良いマンションは流動性が高いので、持家と違って買って死ぬまで住む以外にも、資産運用的に色々選択肢があるよ、と。思わず今のマンション査定してもらいたくなるｗ あくまで関東圏のお話として捉えたけど、地方だとどうなるのだろう。

[ブクログ · ★★★☆☆]

自分の将来設計について漠然と考えていたときに新刊でこの本がでたので思わず購入。
非常に説得力のある話の運びで、マンション暮らしを今後どうするか考えさせられました。
ただ、ここで語られるのはあくまで東京圏でのことで、地方に行くとまったく状況は異なるのではないかと思いました。

[ブクログ · ★★★☆☆]

マンションを買う前に読んでおきたかったなぁーというのは間違いありません。でも、売るとか貸すとかいう選択肢はあーんまり考えてこなかったのでいい勉強になりました。