沖有人のレビュー一覧

本のタイトルはさておき、仲の良い人にもおいそれとは聞けない不動産のお金の話、豊富な実例を交えて興味深く読みました。
10年経っても元値近くで売れるモノもあるなんて、それも決して例外ではないなんて、恥ずかしいながら驚き。
言われればそうだけど、売ることを前提に、住み替えることを前提に購入を考えないと怖...続きを読むいよねと、しみじみ思いました。
いま賃貸だけど、分譲の方が物件のグレードが高いのはつくづく感じているので、購入を視野にいれて考えていく、良いきっかけになりました。

マイホームとしてマンションを買う場合、資産と言う観点でもきちんと見て買いなさい、という内容。
とはいえ、マイホームには自分の個性やライフスタイルにマッチするかなどの観点もあるので、資産性だけでは決められないよ～。。。と思うところも多々。
しかし、マイホームを買うことでそこに縛りができるような状態は良...続きを読むくない、という所は共感できた。
読んで無駄はなかったと思う。

マンションはここに気をつけて買おうという本
ポジショントーク感もあるけど言ってることは通ってるので一考の価値はある。

①不動産インフレ②人口減少③相続対策④不動産評価方法変更⑤自宅購入者の情報力向上
自宅購入を投資として捉える。再販価格・金利・税制
多くの金額を、長い期間で、安い金利で借りる

法...続きを読む則①買ってはいけない時期②単価の高いエリア③駅からのアクセス④大規模マンション⑤ランドマーク性⑥小さいほど損⑦適正価格以下
追加法則①大手の売り主②公立小学校③再開発
築浅を買う、10年以上長く持たない
郊外の戸建ては再販は諦める

10年買い替え①住宅控除期限切れ②固定資産税減額③買い手の築浅希望④大規模改修⑤耐用年数

丁度これから東京への転勤、子供の小学校の転校等を控えていた為、家内と一緒に読んだ。
特に、学区の話と損をしないマンション投資の仕方は大変参考になった。また読み返したいと思う。

考え方としてはありと思うが、都心の新築マンションは高騰しており、頭金の用意にも多額の資金が必要で、現実的には難しいなぁという感想を持った。10年後の住み替え時に売却せず賃貸に出す際のローンの取り扱いがはっきり分からなかった（本来は投資用のローンに変更が必要だが）。

マンションの買い替えを考えているので、参考に読んでみた。

自宅マンションの買い換えで、資産を築くことを勧めている内容。

まず、９年前の本なので現在と状況が変わっていることは大前提としてある。
理論はわかるが、誰でもできることではない。資産価値が高い、都心に近く、広く、新しいマンションを買えとのこ...続きを読むとだが、買えるものなら誰でも買っている。また、そういう場所に住むと固定資産税も生活コストも高くなる。
無理してローンを組まないように親から贈与を受けよとのことだが、誰もが受けられる訳ではない。
安定した、給料の高い企業に勤めているなど資産に余裕があって、家族からも理解の得られる人に限定される話かなと思う。
ただ、購入したからと言って一生同じ住むところに住み続けると決めることはなく、いろんな視点を持って暮らし方を考えようとは思った。

2021/01/17
2021年2冊目
不動産についての知識が無かったため、税制面やシステムなど新たな学びが多かった。不動産コンサル側の語り口なので全てを鵜呑みにする必要は無いけど、賃貸に一生住み続ける選択肢は無いね…。

適切な分譲マンションを購入する。
全てはこれに尽きます。


セーフティネット住宅の制度開始から半年時点は目標達成率0.4%だった。
結婚や出産を待ってタイミング逃すならさっさと買え。
賃貸住宅は利益のために低予算のグレードの物件となっている。

この本に従って学区で選ぶと、都心だと超高級住宅街くらいしか選択肢が無い。いま都心6区の不動産相場が不気味に高止まりしていることもあり、今から家を探す層に関しては、公立小に通わせている間は無理やりマンションを買わずに賃貸で過ごすのも一つの手ではないだろうか。

プロの不動産屋からの視点で、不動産購入を勧めている本。
場所、値段、状況などで購入を決めてしまう一般人に対して、違う視点での不動産の選び方をわかりやすく説明してくれる本。
違った視点で不動産を見れるようになるので、不動産購入を検討している人は、いい参考書になると思う。プロでもなかなかここまで教えてく...続きを読むれる人はいない。

利回りがいいとキャピタルゲインは狙えない。
利回りが悪いとキャピタルゲインが狙え安定的。

金融緩和＝不動産価格上昇、金融引締＝不動産価格下落。

日本の土地の価格は下がっていく一方。

非常にまともな不動産投資戦略本
2015年ころの戦略のまとめ：すでに土地を持っている人は、相続税対策としてマンションを建てる意味がある。それ以外は、自宅用でのみ新たに不動産を購入するメリットがあり、借金して不動産の購入するのは素人では不利。JREITなどは、資金調達コストが安いので、素人では太刀打ち...続きを読むできない。

賃貸よりも購入を全力で勧めてる。その前提に給与も増えていく、と置いている。
含み益を出す7つの法則だと価格の高い物件になるか返済リスク軽減に年収7倍の価格が望ましい、などとある。
含み益を出すにはリスクも高くしないといけないが、リスク愛好的に捉えているため、ビビリの人にはなかなか真似できない。
学区...続きを読むの話は参考になった。

著者は、アベノミクスとその3本の矢の一つである金融緩和を前提に、資産インフレを予測する。今後10年の内に、不動産相場は上昇を始め、2014年は購入の最後のチャンスであるという。新築、中古共に市場を分析したデータを背景とした視点は説得力がある。

例えば、新築から1年後の資産価値下落率は都心で５％程度...続きを読む、千葉、埼玉などの郊外では１０％程度であるという。では１年落ちの中古が良いかというと、仲介手数料が２.５％かかることを考えると新築と中古での差はそれほど気にすべきではないということだ。なるほである。

社会人になってからずっと会社勤務をしているので、この本の対象者（経営者）ではないとは思いますが、個人事業主でからこそできる、不動産を活用できる戦略があるようです。

低金利時代、不動産市場が長らく続いている日本ですが、不動産価格の上昇のみを狙うのではなく、不動産を持つことによりできる戦略がこの本では...続きを読む解説されています。

このような知識が役立つことがあるように、自分の将来を考えてみる良い機会となりました。

以下は気になったポイントです。

・変えようの無い将来に関する事実：１）土地価格は長期的に大幅に下がる、２）不動産は収益性で価値が決まる、３）法人税以外は増税される（ｐ１２）

・固定資産税は、市町村税収の４割、住民税と合計で８割、固定資産税の根拠になる公的地価は実勢価格に追いつかず高止まりする傾向にある（ｐ１４）

・固定資産税と都市計画税で、課税評価額の１．７％、資産価格の目減りと合わせると、毎年３％のロスを生み続ける（ｐ１４）

・二人の親から子供が１．４人しか生まれないので、３０年間で子供を産むと仮定すると人口は、１から０．７となる。６０年後には０．４９となる（ｐ１８）

・地価が上がる理由は３つのみ、１）大型施設・都市開発等、２）交通アクセス向上、３）観光リゾート需要（ｐ２５）

・現在、不動産の価格は得られる家賃収入から逆算して価値を測る「収益還元法」が主流になっている。賃料はアクセスの良さで決まるので、都心に近いほど有利（ｐ３０）

・所得税対策には、課税所得を減らすために大量に減価償却できる不動産を使う（ｐ４６）

・生命保険の欠点は、現金を使ってしまう事、不動産では現金支払いを押さえながら同様に原資づくりができる（ｐ６２）

・不動産固有の特徴として、１）資金のレバレッジ、２）多額の減価償却、３）安定したインカムゲイン、４）相続税評価減（ｐ７７）

・借入額は多く、金利は低く、期間は長く、借りるのが基本（ｐ７８）

・減価償却資産としてつかうのは、築２２年を超える木造アパート、４年間で償却するのが認められている。建物部分１．２億円の２億円物件ならば、毎年３０００万円ずつ減価償却できる。（ｐ８２）

・日本では建物をリフォームしても賃料をあげるのは難しく、日本は築浅が高く評価される。日本のマンションは１０年以内で買い替えた方がいい（ｐ８２）

・米国で不動産投資している人は、不動産購入→バリューアップ（リノベーション）→賃料上昇→購入価格以上で売却、が可能である（ｐ８４）

・国内資産の価格下落局面にはやることがない、そこで海外の別の動きをする安定資産に投資を分散することが有効（ｐ８９）

・日本での不動産取引は新築中心だが、米国では８割以上が中古取引、投資案件の平均築年数は４０年以上（ｐ１６１）

・全米の平均空室率は、７％（日本は１８％）で、過去２０年間で最低となっている（ｐ１６１）

２０１６年３月２７日作成

「郊外の安いマンションよりも、都心の高いマンションの方が、値崩れしないのかな」「適切な時期で売れば、賃貸よりもお得すめるのかな。」そんななんとなくした感覚を、データをもとに証明していってくれる感じでした。ただ、持ち家への投資は非常に高利な投資、という表現は正しいのかなぁ。「賃貸だったら月100万の家...続きを読む賃がかかるところ、持ち家にすれば月70万ぐらいの出費になります。すごいお得」という話はわかるけど、だからといって、自分の資産が本当に増えるわけではないから、身の丈にあわせてやるしかないよね。

この人の理論は売却益の出る自宅を10年毎に買い替えて、資産を増やすというもの。確かに自宅ローンの方が金利が安いし、税政面の優遇措置があるので、理解できる反面、キャピタルゲイン狙いなので、安定した収入を得るという目的には適していないかも。

あと不動産投資は最終的に売却してみないと、トータル収支が確定...続きを読むしないので、利回りがいいとかでぬか喜びしても、物件が値下がりしたら含み損をかかえるわけで意味がないというのも納得。

いつもながらデータの裏付けが多く、読んでいて楽しい。どんな条件を兼ね備えた物件が節税向きか、参考になる。
しかしマイナス点が2つ。この条件をすべて満たす物件がほとんどないこと。（その結果として）どうしても著者自身のビジネスへの誘導になってしまっていること。
その点を割り引いて読む必要はあります。