榊淳司のレビュー一覧

激震！コロナと不動産

榊淳司

タイトルそのままです。
コロナ禍の後、不動産価格がどうなるか、そりゃ下がるでしょう。
ペアローンを組んでいて返せなくなった人などで任意売却物件なども今年出てくる可能性も高く、2021年は不動産下落の始まりなるかもしれない、ものこと。
さぁどうなるでしょうか。

すべてのマンションは廃墟になる

榊淳司

管理費等の3年分払うと、マンションを引き取るビジネス。
管理組合が落札して転売する。
分譲マンションには出口がない。
パワーカップル＝夫婦二人で年収1400万以上。
マイホームはできるだけいいものを、と思うのでギリギリの物件を買ってしまう。
管理費滞納が3割を超えると廃墟化する。
理事長が管理組合を私物化する例。
しっかりメンテナンスする以外に出口はない。
資産価値が500万を切ると、意識が向かなくなる。
管理組合が法人化すれば、落札して所有者になれる。
不動産をタダであげるサイトが注目を集めている。
1000万以上で売れるときに売る。

限界のタワーマンション

榊淳司

　ぶっちゃけタワーマンションには住んでみたい。
　高いところが好きだ。
　見晴らしいいところが好きだ。
　展望台とか山に行っても、毎回天気がいいとは限らないから雲で何も見えないという日もある。
　だったら、高くて見晴らしのいいところに住んでいれば、見晴らしいいこと多いでしょ。
　特に、見栄のためではなく、あくまでも高いところが好きだから住んでみたい。

　但し、賃貸で。

　一応、大家業の跡継ぎワタクシ、月一回の業界紙読んでると分譲マンションの矛盾はひどいと思う。
　管理組合とはいっても、住民に管理する意思がなければ荒れるばかり。
　修繕費の積み立てすらしていない分譲マンションは、今後どうなるのか！？
　
　さて、タワーマンションってどうなのよ、という話。
　著者はタワマン大嫌いなんだろうなぁ、なんか恨みでもあるのかなぁという心意気が漏れ出ているが、概ね意見には同意する。
　見栄のためにタワマンに住むべきではない。
　タワマンに住む明確なメリットを感じないまま住むべきではない。
　確かにそう思います。

　1ヶ月くらいタワマン借りるといくらくらいなんだろうなぁ。
　と思って調べてみた、たっか！
　タワマンのシェアルームってないのかな。
　って思ってしまう貧乏人が住むところではないのは確か。

限界のタワーマンション

榊淳司

今年(2019)の台風19号は記憶に残る台風となりました、首都圏・私の住む埼玉県の真上を台風が通過していきました。金曜日の夜に予報がでて、土曜日の午前中から雨が降り出し、月曜日には台風一過の晴天となりましたが、台風が近づいている時は、近くの川が一部決壊するなどして、私の家の目の前の道路も川のようになったのを覚えています。

今回の台風では、タワーマンション銀座と言われてるエリアで、大規模な浸水が起きて大変だったようです。東日本大震災の時もそうでしたが、災害が起きた時には高いところに住んでいるのはリスクがあるなと思っています。それでも、そのような気持ちは、数年も同じ被害が起きなければ忘れてしまいますが。

この本はタワーマンションについて、業界をよく知っている本書の著者である、榊氏が現実について述べています。タワーマンションを買う人たちの動機はそれぞれだと思いますが、リスクを理解したうえで、それ以上の「自分の感じる魅力」を確認したうえで購入したいものだな、と思いました。私はちなみに中古の４階建ての２階のマンションを買って２０年が過ぎましたが、見渡す素晴らしい景色は楽しめないものの、駅近くで歩いて生活できるのでとても気に入っています。

以下は気になったポイントです。

・マンションで資産価値が下がらないのは、港区表参道周辺・千代田区番町・代官山、である（ｐ５７）

・神戸以外にもタワマンを規制している市町村として、京都市、鎌倉市、金沢市、軽井沢町などがある（ｐ６５）

・不動産業界の人は、分譲マンションを購入して住んでいる人は少数派、賃貸マンションに住んで引越しをする、購入しても１０年も住まずに売ってしまう（ｐ６８）

・日本のタワマン１号は住友不動産による1976年与野市が最初だが、本格的に竣工し始めたのは、2000年から。背景として、建築基準法改正による規制緩和がある、大きな転機は1997年の容積率の実質的な大幅緩和、2002年にはさらに緩和された、日照りを規制の斜線制限の適用が除外された（ｐ７０、７１）

・日本の総住宅数が総世帯数を上回ったのが、1968年、敗戦後２５年かかったが、人々の住宅への飢餓感は解消されなかった（ｐ７７）

・通常の板状型マンションは施工法が確立されているが、タワマンはゼネコンによって工法は微妙に異なる、また免震や制震の技術は日々進歩している（ｐ９０）

・デベロッパーは品確法により、引き渡しから１０年を過ぎるとすべての保証を免れる、大規模修繕工事を辞退することも可能、売った後は基本的には区分所有者の責任（ｐ９７）

・マンションの管理を行っているのは、基本的には管理組合であり、管理会社はただの業者にすぎない、だから管理会社の業務遂行に不満がある場合には、管理組合を通してそれを伝えるのが正式なやり方である（ｐ９９）

・マンションの管理業務の主なものは、清掃とゴミ出しである、管理会社が逃げたマンションはたちまち薄汚れて、ゴミが散乱した状態になる、そして廃墟化への道へ加速する（ｐ１１９）

・イギリスやEU加盟国では、1991年以降にはほとんど高層住宅が建設されていない、欧州では高層住宅では子供を育てるべきではないと結論した（ｐ１７９，１９９）

・タワマンを建設して分譲することでデベロッパーは利益が得らえる、自治体は住民が流入し固定資産が築かれることで税収を増やせる、投資目的に購入して喜ぶ人もいる（ｐ１８６）

・都心部のタワマン適合僧としては、１）青年単身世帯、２）老人単身世帯、３）子供いない夫婦世帯、４）子供が独立した夫婦世帯等があげられる（ｐ１８７）

・日本では石造り、レンガ造りの建物はありえない、地震で倒壊するから、なのでより頑丈な鉄筋コンクリートで集合住宅を建設する、しかしこれは鉄とコンクリートでできているので、この物質は経年劣化する、鉄はさびて、コンクリートは中性化（劣化）する（ｐ１９２）

2019年12月15日作成

限界のタワーマンション

榊淳司

この著者はよっぽどタワマンに恨みがあるのか？と思える印象。確かに書かれていることは正しい。しかも台風19号の武蔵小杉浸水も暗示しているかのよう。さすがに停電のときの対応策は今後の課題が多い。家族と共に住むにはやはりリスクが高いようだ。

すべてのマンションは廃墟になる

榊淳司

高齢者たちが寄り添って時間を過ごす施設になる
温泉付きリゾマンは入りたくなる風呂じゃなくなります
固形物が浮いてたらどうする？
有料粗大ゴミとしてのマンションがすでに出始めている。
横領された修繕積立金。やる気ない管理組合。利益相反行為。出口戦略のない老朽マンション。自主管理は廃墟の入口。明るい話のない内容だった。

すべてのマンションは廃墟になる

榊淳司

日本では有史来、天寿を全うしたマンションはない。理由は
①そもそも鉄筋コンクリートは、人の寿命より長持ちするのか？
②区分所有法がもたらす、存在しない出口戦略

これに限ります。これは都心部のマンションでも該当する問題になるとのことです。
我々日本人は、大金を投入して壮大な社会実験をしている最中なんですね。

マンション購入とは、入り口は薔薇色であっても出口は絶望しかない。

これからマンション購入（既にしている人含め）を検討している人は、事前知識として現実を知っておいた方がいいでしょう。

評論家の本なので、時間潰しの読み物として面白かったです☆

マンション格差

榊淳司

タイトルの件は冒頭でさらっと説明されている。30年前に購入した都心駅近と郊外駅遠の物件、同じ購入額でも30年後の中古額が後者は前者の4分の1以下になってしまう、というもの。管理状態等でかわるところもあるが、「どこに建っているか」の要素が9割を占めるという。資産として考えなければ関係ないのだが、マンション購入というのはかなりのリスクと考えなければならない。

マンション格差

榊淳司

　分譲マンションであれ、戸建ての家であれ、家を所有する意味を感じない。
　家を買うという行為は、今後の長い年月をその場所に自らを固定することに他ならない。
　それは、他の場所に住むという将来の可能性を自ら潰す行為ではないのか。
　そう思っている。
　もし、自分が家を所有することあらば、その家が金を稼ぐ何らかの仕組みを持っていれば、所有する意味を見出せるだろう。
　いつか何かの本で読んだ格言だが「家を買って人に貸せ」ということだ。

　そんな俺が本書を読むのはおかしいが、実家が高田馬場の築50年超のアパートオーナーなので、いわゆる後学のためである。
　
　本書を一言でまとめると、マンションの価値は立地で決まる。
　何を当たり前のことを、と思うがタワーマンションとか、保育園付き、ジム付き、ゲストルーム付きなど昨今の高級マンションは〇〇付きの物件が多い。
　そんなのは将来の資産価値には全く関係ありませんよ、という身も蓋もないものだ。
　将来の修繕費にかかる積立金残高が中古物件の判断基準にとても重要です、と。

マンションは日本人を幸せにするか

榊淳司

今や数千万人が居住するマンション(コンクリート集合住宅)。供給側の儲けの論理ありきだったため、業界はあまり信用されていない。区分所有法も不完全だし浸透していない。今後、日本人がマンションで暮らすことによって幸せになるには、供給側の業界の視点に偏らずに、居住者側の視点を重視した科学的な探求が求められる。

まだ、マンションに仮住まい感覚が残っているから、施策も住む側の意識も低いのかもしれません。現状認識すれば、もうそうではないのに。

2025年東京不動産大暴落

榊淳司

金融政策、海外の投資による不動産プチバブル。および、長期的な人口減少による不動産の価値の流れなど理解できた

2025年東京不動産大暴落

榊淳司

今後の人口減少社会の中で、自身の家族の資産等について検討するために本書を読んだ。わかりやすい筆致で書かれており、参考になった。不動産を含めた将来プランについては、今後より調べて慎重に検討していきたい。

2025年東京不動産大暴落

榊淳司

目黒駅から徒歩5分程度の処に勤務して10年になりますが、駅ビルの横にタワーマンション（低層階には銀行等もあり）が建ちまして即日完売、そして数年前から建設中で近々完成予定の高層ビル（マンションとオフィスビル）のマンションの方は宣伝を見る限りは即日完売のようでした。

東京はオリンピックも控えていて、低迷していた日本の地価を久しぶりに上昇方向へ引っ張って行ってくれるのかなと思っていた矢先に、この本に出合いました。

この本によれば、東京五輪が終わって５年経過した2025年には東京不動産が大暴落、そのレベルも５０％も落ちるそうです。しかし著者によれば、それは本来の適正レベルに落ち着くとのことです。現在も都内で売り出されている新築マンションは確かに値上がりしているようですが、賃貸料が上がっていないのが、本当の地価上昇とは異なる現象のようで、本の中では「局所バブル」という言葉が使われています。

また東京は今のところ人口が増え続けていますが、地方都市がこれから苦労する以上の高齢化が東京でも始まることになり、そうすれば豊かな地方に脱出する方が良いのかもしれませんね。

この本では、暴落へのスケジュールがおおよその年数と共に示されています。私は社会人になった年が平成元年(1989)で、いわゆる最後の土地バブルが弾けた過程を知っていますので「また起きるのね」という感覚で受け止められますが、今の若い人は驚くのでしょうね。「歴史は繰り返す」ということがこれから１０年かけて、再現されそうです。

地下大暴落に生活が脅かされないように、前回の大暴落を体験してきた人間として、それを活用して生きていきたいと思いました。

以下は気になったポイントです。

・中古物件の打ち出し価格は１０万円、しかし管理費・固定資産税・町県民税などの年間にかかる維持費は、22.6万円である。３５年前の販売価格は700万円前後、バブル期は数千万円であった（ｐ４）

・問題は2020年に東京五輪が終わること、その後の東京には華やかな未来を予想できるイベントはない。統計上の予測として、１）2025年団塊世代がすべて後期高齢者になる、２）2025年東京都の人口が減少し始める、３）2030年、東京都の世帯数が減少し始める（ｐ７）

・中古マンションの価値は、大規模で同一仕様の物件でも、数十戸規模の小さな物件であろうと、立地によって価格の大まかなことは決まってしまう（ｐ２８）

・職工不足と賃金の急上昇は、当然ながら建築費の高騰につながる。新築マンションの主要なコストである建築費が上がれば、マンション価格にも反映される。2012年後半から徐々に上昇始めて、2013年には、はっきりと上がり始め、2014年10月から本格化したのが今回の「局地バブル」、2016年初頭までは好調に売れていた（ｐ４８、４９、６３）

・100兆円から437兆円までに増えたお金の多くは、銀行の資産勘定データにある、日銀に持っている当座預金に「ブタ積み」されている、法定準備預金以上の部分の預金のことをいう（ｐ５８）

・日本の相続税は、明治時代の日露戦争の際に戦費調達のために導入、それ以来、110年あまりも恒常化されている（ｐ６４）

・１５年前なら、多少田舎であっても商店街のお店や家屋、田んぼがタダということはなかったが今は違う。日本の国土の８割には買い手がつかない、これは目を背けることができない現実である（ｐ９９）

・首都圏のマンション平均価格が極めたのは、1990年で6123万円、2016年が5490万円、ここから2002年の底値まで落ちると下落は２７％となる（ｐ１０４）

・賃料はつねに「需要と供給の関係」でのみ決まる、そこには相続税対策もなければ爆買いもない、なので分譲マンションが上昇しても同じエリアの賃料が上がらない（ｐ１２１）

・ニュータウンの駅前の賑わいはさほど衰えていないが、中心部を離れると、老朽化した建物と高齢化した住人しか見かけなくなった。その要因は、そこで育った子供たちが帰ってこないから（ｐ１３７）

・改正生産緑地は例外的措置なので期限がある、その期限が切れるのが、2022年である。2014年3月末では1.3万ヘクタールあり首都圏はそのうち５７％（１５７）

・日本に石造やレンガ造りの丈夫な住宅が生まれなかった理由として、気候と地震にあると言われている（ｐ１６６）

・イギリスでは売買される住宅の８５％が中古、アメリカでは９０％、欧米では若い夫婦が購入する住宅のほとんどが中古である（ｐ１６７）

・タワーマンションが作られるのは、儲かるので（ｐ１７３）

・不動産ポータルサイトに出ている物件は、残り物である。同じ物件をいくつもの業者が出している物件は、売り主が高値での売却を望んでいるので売れ残っているか、買い手がつきにくい不人気の割合が高い（ｐ１８２）

・１ドルが１４０円くらいまで下がると、日銀は金利を上げて円を防衛するはず、金利があがるとは、不動産価格には下落圧力となる（ｐ２１７）

・すでに暴落した８割のエリアを襲った波が残りの２割にも影響する、その時期は、やや楽観的に見ても2025年ころであろう（ｐ２２１）

2017年7月17日作成

マンション格差

榊淳司

時間がたっても価値の下がらないマンションは何なのかが知りたくて読んでみた。結局、場所。
この本によると、その沿線の先に大きな町があること（大きな町に挟まれていること）。
つまり、東ではなく、名古屋、大阪につながっている西。東海道なのだと。なるほどねーとは思うけど、それだけで住む場所は選ばないしな～とも思った。

マンション格差

榊淳司

マンション購入を契機に、今さらのように「マンション」の勉強。やはり一番大切なのは「立地」。そして「管理」ということのようである。納得できる。

マンション格差の大競争時代に向かっていく中で、ほとんどマンションのことについて知らなかったので、管理組合やタワーマンションのこと等を学べた。自分の住んでいる街や家について、しっかり知っておくことはやっぱり必要だと思う。

マンション格差

榊淳司

知っていることもあれば、勉強になるところもあり。
特に、不動産会社による傾向は、勉強になった。
おもしろかったのは、タワーマンションのヒエラルキー。
薄々感じていたけど、タワーマンション好きは見栄っ張りが多いのね。

マンション格差

榊淳司

中古物件より新築価格が2割より高かったら上乗せ
HPトップで立地や価格以外の抽象的なキャッチコピーは注意
十数年に一度大規模改修工事が必要
中古物件を買うときは議事録を読む
低い階層の方が売るときに得する
タワーマンションは管理費修繕積立金が高く遮音性が劣る→乾式壁に注意、
南向きを避ける、駐車場空き地古いビル倉庫に注意
分譲仕様の賃貸マンションが狙い目

マンション格差

榊淳司

住んでいる町が好きでマンションを購入したので、なるべく価格が下がらないように、駅近を選んだりしたが、ちゃんとした本を読むと、我が家もいろいろ突っ込みどころ満載なんだろうな、でも知っておくべきかと思い手に取る。

意外と目新しい情報無く、「まあ、そうだよね」と言う感じだが、マンション管理はしっかりとやって行かなくてはと言う思いは再度持った。

巻末のディベロッパー診断は面白い

マンション格差

榊淳司

思い起こせば２１世紀になる直前の１９９８年に９年落ちのマンションを購入し今に至っています。もうすぐ購入してから２０年が経過しますが、当時と比べて、特に隣駅周辺の開発が進んで多くのマンションが建てられています。

購入した時は様々な面を見て購入しましたが、今になっても良いなと思うポイントは、駅近くで徒歩圏内に暮らす上で必要なものが揃うという点でしょうか。

私の住んでいるマンションが、この本のタイトルにある、「勝ち組」か「負け組」か判断は難しいのですが、人口減少社会に突入しつつも、都内に多くのマンションが建設されて、過剰気味になってきているこの頃、マンションの選び方が重要な時代になってきているようですね。

以下は気になったポイントです。

・２０１５年の分譲用新築マンションのデベロッパーランキングは、１位住友不動産から順に、三井不動産、野村不動産、三菱地所、東京建物、大和ハウス（ｐ２３）
・各事業所には、５人に１人の割合で、宅地建物取引士の資格（業務独占資格）を持ったものを置かなければならない（ｐ２５）

・マンション価格は基本的にコストの積算方式で決まる、土地代（仲介手数料）＋設計料＋建築費＋販売手数料＋諸費用、これにデベロッパーの利益（マンション価格の１５－２０％）を加える（ｐ２８）

・新築時の販売価格が資産価値に影響するのは、築１０年まで、それ以降はその物件そのものについて評価される（ｐ３４）

・購入を検討している新築マンションが、周辺エリアで売り出されている築浅の中古物件と比べてあまりにも高いものは、手を出さないことを薦める（ｐ３５）

・マンションの価値は、９割が立地で決まる。便利な場所にあればあるほど、価値は高く評価される。（ｐ３７）

・日本の住宅の量的な不足状態は１９７０年ころにほぼ解消している、１９７３年の空き家率は、５．５％、２０１３年で１３％（ｐ５０）

・豪華施設をつくるのは、マンション立地に対する評価が弱いから（ｐ８７）

・タワーマンションのデメリットとして、１）管理費・修繕積立金が高い、２）戸境壁が乾式（全体荷重負担を減らすため）（ｐ１１１）

2016年10月2日作成