榊淳司のレビュー一覧

マンション格差

p.36 新築マンションを探すときは、マンションのオフィシャルサイトを見る。事業責任者が売りにしたいことがキャッチコピーとして載っているので、それを参考にする。立地や価格をストレートにアピールしていればまだ良い。訳わからないポエムみたいなものが表示されていたら、それはつまり「明確に伝えたいメリットがない」ことの裏返し。

「将来性の期待できる路線」や「タワーマンションの階数」など、テーマの多くは首都圏、広げても関西圏の話題に終始しており、一般論としては参考になるものの、それ以外のエリアに住む人にとっては実践的にはあまり役に立たない。
管理組合が出来ることとして「管理会社を変更」することがあるのは初めて知った。管理会社は新築分譲時に無競争でマンション管理の枠に収まっており、基本的に割高。また、大規模修繕の施工会社も管理会社と癒着がある場合も多く、相見積をとったら2割下がったケースも。管理会社が売主の関連会社であったり地域とのつながりがある場合はなかなか難しい気もするが…。

ようこそ、２０５０年の東京へ 生き残る不動産 廃墟になる不動産

特に意外なことはなく、そりゃそうだろうなと思えることがそのまま綴られている。違和感ないが得られるものもなかった。

激震！コロナと不動産

昨年(2020)は開催予定であった東京オリンピックは今年に延期されることになって、現在のコロナ感染状況を見ると、開催されるかどうか不明な状況です。仮に東京五輪が開催されたとしても、その後で不況になる、土地価格が下がると予想されていましたが、現在では五輪とは関係なく、コロナの影響によって不動産価格が下がる物件が多くあるようです。

この本によれば、つい数年前までは人気の高かったエリアやセレブの象徴でもあったタワーマンションで激変（暴落）が起きるとしています。その代わりに人気が出てくるのが、テレワークで仕事が起き変われることが証明された業界や会社に勤務していた人が、会社の近くである東京付近に住む必要性がなくなって、郊外や今まででは通勤対象以外のエリアに住む動きもあるようです。

私の場合は在宅勤務が今年の２月末で、まる一年となります。確かに在宅勤務の良い部分はありますが、懸念される点も確かにあり、私としてはメインはオフィスに行って、在宅勤務を週に２回程度認めるのが良いかなと思っています。しかし世の中の流れには逆らえない、逆らうべきで無いことも理解しています。この本を読んで、在宅勤務のあり方も見直す良い機会となりました。

以下は気になったポイントです。

・社風が合理的で社員のレベルや意識が高い企業ほど、リモートワークが向いている。そうでない企業はリモートワークを取り入れたことによって業績が悪化していることが多い（p６）２０２０年の日本経済はマイナス成長が確実であるがマンション価格はまだ下がっていない。その理由は、政府の景気対策が効果を上げていて不動産価格の動きは景気動向から半年以上は遅行するから（p７）

・新型コロナは早くても２０２１年一杯、遅ければ２０２２年以降に終息すると考えるべきである。２０２０年に湾岸の中古マンションに急いで住み替ええた人は、コロナ終息後もそこを気に入ってすみ続けるだろうか（p１６）金融機関で返済猶予が認められた場合の期間は６花月、その間に返済再開のめどが立たなければ任意売却となる。従って、２０２１年明けから中古マンション市場では売り物件が急増しそうである。任意売却は通常売却と異なるのは、期間内（３ー６ヶ月）に必ず売らなければならないという縛りがある（p１９

・そもそもタワマンは昼間に全住民が在宅することを想定して造られていないので、ステイホームによってあらゆる場所（共用施設など）がキャパオーバーになっている（p３６）

・東京湾岸エリアには、晴海フラッグ以外に、有明ガーデンもあり、新型コロナによって運命を狂わされた街である。２０２０年６月に２ヶ月遅れで開業した。その面積や規模は隣接エリアのららぽーと豊洲に匹敵、ただしここも晴海フラッグ同様、著しく交通の便がよくない（p５４）

５階建て程度のマンションであれば、住戸と住戸の間を隔てる戸境壁は鉄筋コンクリート構造であるが、２０階以上のタワマンの場合は、荷重負担軽減のために戸境壁に使うのは、乾式壁というもの。隣人の音が聞こえやすい（p７５）

・リモートワークの普及は、十数年間続いた「都心回帰xタワマン」の流れを変えつつある。そして郊外への移住トレンドや戸建て信仰は昭和の時代に逆戻りしたわけではなく、むしろ新しい流れを作ったと解釈すべきである（p８５）ベッドタウン（寝に帰るだけの街）という価値観、大型ショッピングセンター併設、という平成型の住まい選びはコロナによってガラガラと音をたてて崩れ始めているようだ（p１０１）大都市圏の住まい選びも、ジワリとトレンドを変えている（p１０３）

・最近人気となっているのは「赤羽」、都心や埼玉、神奈川へのアクセスの良さ、複数ある大型商業施設も子育て世代を惹きつけている。昼間から飲める「せんべろ（１０００円で楽しく飲んで酔える」目立てに引っ越してくる若者も多い（p１０６）

・将来のいつかに住宅を売却するつもりなら「駅徒歩１０分以内」という交通スペックは守ってほしい、住宅余剰が顕著となる１０年後、２０年後には「徒歩１５分以内」まで検索範囲を広げてくれる買い手はほとんどいなくなる（p１０７）

・リモートワークは多くのビジネスマンを居住地の都心（あるいはその近辺）縛りから解放した、これは日本にサラリーマン（戦前は勤め人、と呼んだ）という人生形態が大正時代に登場して以来１００年ぶりの働き方の革命的な変化である、ただ変化はまだ始まったばかりである（p１０８）


・開業直後は物珍しさで人が集まってくるが、江東区の五輪エリアも海浜幕張も今まで開発されなかったのには理由がある、立地の魅力が薄かった、つまり人を集めにくい交通の不便さが際立つエリアである（p１３７）

・テイクアウトも５００円弁当も昼夜問わずやったが、平日は街が空っぽ状態で、買う人も少ない。やっぱりお酒が出ないと利益はほぼなかったというのが現状である（p１４２）

・秋店舗数として表面化しているのは実際の閉店数の国一部である、閉店を余儀なくされた個人営業の飲食店の多くは、退去時の現状回復費を捻出できず、店は閉めても引退契約は継続中というところもある。（p１４５）

・政府によるキャンペーンのせいで、ホテルに実質半額で泊まれるようになり、頼みの綱の国内旅行者は通常の予算よりワンランク上の宿泊施設に泊まりたがり、コスパが売りの民泊には見向きもしなくなった。民泊は法人として事業していることがじょうけん、個人事業者は対象外であり、トドメを刺された民泊業者も多い（p１５２）

・リモートワークが普及すると、大学生は大学に毎日通える場所に住まなくて良くなるかもしれない、深夜バスで上京して２０００円代の宿に泊まれば、一人暮らしをやめるかもしれない（p１６１）２０２０年８月のレポートでは、東京・神奈川・埼玉で合計１万1100戸の単身者向け賃貸住宅の需要が消失と発表している、このインパクトは計り知れない（p１６２）

・２０２０ねんにはこれから始まるであろう大きな変化の先駆け的な現象が見られた、２０２１年はこれから始まるでろう大きな変化の本筋が見えてくる年ではないだろうか、何よりも需要の中身が大きく変わっていることが重要である。オフィスはコンパクト化と分散、住宅需要は郊外や地方に向かって流出する（p２０３）

・コロナ禍によって不動産市場は正常化されるキッカケを失った、しかしいつかは正常化する時がやってくる。都心のマンションなら、購入か賃貸かを迷う価格水準、オフィスなら９割入居で５％程度の利回りが見込める価格である（p２０５）

2021年1月23日作成

激震！コロナと不動産

タイトルそのままです。
コロナ禍の後、不動産価格がどうなるか、そりゃ下がるでしょう。
ペアローンを組んでいて返せなくなった人などで任意売却物件なども今年出てくる可能性も高く、2021年は不動産下落の始まりなるかもしれない、ものこと。
さぁどうなるでしょうか。

すべてのマンションは廃墟になる

管理費等の3年分払うと、マンションを引き取るビジネス。
管理組合が落札して転売する。
分譲マンションには出口がない。
パワーカップル＝夫婦二人で年収1400万以上。
マイホームはできるだけいいものを、と思うのでギリギリの物件を買ってしまう。
管理費滞納が3割を超えると廃墟化する。
理事長が管理組合を私物化する例。
しっかりメンテナンスする以外に出口はない。
資産価値が500万を切ると、意識が向かなくなる。
管理組合が法人化すれば、落札して所有者になれる。
不動産をタダであげるサイトが注目を集めている。
1000万以上で売れるときに売る。

限界のタワーマンション

　ぶっちゃけタワーマンションには住んでみたい。
　高いところが好きだ。
　見晴らしいいところが好きだ。
　展望台とか山に行っても、毎回天気がいいとは限らないから雲で何も見えないという日もある。
　だったら、高くて見晴らしのいいところに住んでいれば、見晴らしいいこと多いでしょ。
　特に、見栄のためではなく、あくまでも高いところが好きだから住んでみたい。

　但し、賃貸で。

　一応、大家業の跡継ぎワタクシ、月一回の業界紙読んでると分譲マンションの矛盾はひどいと思う。
　管理組合とはいっても、住民に管理する意思がなければ荒れるばかり。
　修繕費の積み立てすらしていない分譲マンションは、今後どうなるのか！？
　
　さて、タワーマンションってどうなのよ、という話。
　著者はタワマン大嫌いなんだろうなぁ、なんか恨みでもあるのかなぁという心意気が漏れ出ているが、概ね意見には同意する。
　見栄のためにタワマンに住むべきではない。
　タワマンに住む明確なメリットを感じないまま住むべきではない。
　確かにそう思います。

　1ヶ月くらいタワマン借りるといくらくらいなんだろうなぁ。
　と思って調べてみた、たっか！
　タワマンのシェアルームってないのかな。
　って思ってしまう貧乏人が住むところではないのは確か。

限界のタワーマンション

今年(2019)の台風19号は記憶に残る台風となりました、首都圏・私の住む埼玉県の真上を台風が通過していきました。金曜日の夜に予報がでて、土曜日の午前中から雨が降り出し、月曜日には台風一過の晴天となりましたが、台風が近づいている時は、近くの川が一部決壊するなどして、私の家の目の前の道路も川のようになったのを覚えています。

今回の台風では、タワーマンション銀座と言われてるエリアで、大規模な浸水が起きて大変だったようです。東日本大震災の時もそうでしたが、災害が起きた時には高いところに住んでいるのはリスクがあるなと思っています。それでも、そのような気持ちは、数年も同じ被害が起きなければ忘れてしまいますが。

この本はタワーマンションについて、業界をよく知っている本書の著者である、榊氏が現実について述べています。タワーマンションを買う人たちの動機はそれぞれだと思いますが、リスクを理解したうえで、それ以上の「自分の感じる魅力」を確認したうえで購入したいものだな、と思いました。私はちなみに中古の４階建ての２階のマンションを買って２０年が過ぎましたが、見渡す素晴らしい景色は楽しめないものの、駅近くで歩いて生活できるのでとても気に入っています。

以下は気になったポイントです。

・マンションで資産価値が下がらないのは、港区表参道周辺・千代田区番町・代官山、である（ｐ５７）

・神戸以外にもタワマンを規制している市町村として、京都市、鎌倉市、金沢市、軽井沢町などがある（ｐ６５）

・不動産業界の人は、分譲マンションを購入して住んでいる人は少数派、賃貸マンションに住んで引越しをする、購入しても１０年も住まずに売ってしまう（ｐ６８）

・日本のタワマン１号は住友不動産による1976年与野市が最初だが、本格的に竣工し始めたのは、2000年から。背景として、建築基準法改正による規制緩和がある、大きな転機は1997年の容積率の実質的な大幅緩和、2002年にはさらに緩和された、日照りを規制の斜線制限の適用が除外された（ｐ７０、７１）

・日本の総住宅数が総世帯数を上回ったのが、1968年、敗戦後２５年かかったが、人々の住宅への飢餓感は解消されなかった（ｐ７７）

・通常の板状型マンションは施工法が確立されているが、タワマンはゼネコンによって工法は微妙に異なる、また免震や制震の技術は日々進歩している（ｐ９０）

・デベロッパーは品確法により、引き渡しから１０年を過ぎるとすべての保証を免れる、大規模修繕工事を辞退することも可能、売った後は基本的には区分所有者の責任（ｐ９７）

・マンションの管理を行っているのは、基本的には管理組合であり、管理会社はただの業者にすぎない、だから管理会社の業務遂行に不満がある場合には、管理組合を通してそれを伝えるのが正式なやり方である（ｐ９９）

・マンションの管理業務の主なものは、清掃とゴミ出しである、管理会社が逃げたマンションはたちまち薄汚れて、ゴミが散乱した状態になる、そして廃墟化への道へ加速する（ｐ１１９）

・イギリスやEU加盟国では、1991年以降にはほとんど高層住宅が建設されていない、欧州では高層住宅では子供を育てるべきではないと結論した（ｐ１７９，１９９）

・タワマンを建設して分譲することでデベロッパーは利益が得らえる、自治体は住民が流入し固定資産が築かれることで税収を増やせる、投資目的に購入して喜ぶ人もいる（ｐ１８６）

・都心部のタワマン適合僧としては、１）青年単身世帯、２）老人単身世帯、３）子供いない夫婦世帯、４）子供が独立した夫婦世帯等があげられる（ｐ１８７）

・日本では石造り、レンガ造りの建物はありえない、地震で倒壊するから、なのでより頑丈な鉄筋コンクリートで集合住宅を建設する、しかしこれは鉄とコンクリートでできているので、この物質は経年劣化する、鉄はさびて、コンクリートは中性化（劣化）する（ｐ１９２）

2019年12月15日作成

限界のタワーマンション

この著者はよっぽどタワマンに恨みがあるのか？と思える印象。確かに書かれていることは正しい。しかも台風19号の武蔵小杉浸水も暗示しているかのよう。さすがに停電のときの対応策は今後の課題が多い。家族と共に住むにはやはりリスクが高いようだ。

すべてのマンションは廃墟になる

高齢者たちが寄り添って時間を過ごす施設になる
温泉付きリゾマンは入りたくなる風呂じゃなくなります
固形物が浮いてたらどうする？
有料粗大ゴミとしてのマンションがすでに出始めている。
横領された修繕積立金。やる気ない管理組合。利益相反行為。出口戦略のない老朽マンション。自主管理は廃墟の入口。明るい話のない内容だった。

すべてのマンションは廃墟になる

日本では有史来、天寿を全うしたマンションはない。理由は
①そもそも鉄筋コンクリートは、人の寿命より長持ちするのか？
②区分所有法がもたらす、存在しない出口戦略

これに限ります。これは都心部のマンションでも該当する問題になるとのことです。
我々日本人は、大金を投入して壮大な社会実験をしている最中なんですね。

マンション購入とは、入り口は薔薇色であっても出口は絶望しかない。

これからマンション購入（既にしている人含め）を検討している人は、事前知識として現実を知っておいた方がいいでしょう。

評論家の本なので、時間潰しの読み物として面白かったです☆

マンション格差

タイトルの件は冒頭でさらっと説明されている。30年前に購入した都心駅近と郊外駅遠の物件、同じ購入額でも30年後の中古額が後者は前者の4分の1以下になってしまう、というもの。管理状態等でかわるところもあるが、「どこに建っているか」の要素が9割を占めるという。資産として考えなければ関係ないのだが、マンション購入というのはかなりのリスクと考えなければならない。

マンション格差

　分譲マンションであれ、戸建ての家であれ、家を所有する意味を感じない。
　家を買うという行為は、今後の長い年月をその場所に自らを固定することに他ならない。
　それは、他の場所に住むという将来の可能性を自ら潰す行為ではないのか。
　そう思っている。
　もし、自分が家を所有することあらば、その家が金を稼ぐ何らかの仕組みを持っていれば、所有する意味を見出せるだろう。
　いつか何かの本で読んだ格言だが「家を買って人に貸せ」ということだ。

　そんな俺が本書を読むのはおかしいが、実家が高田馬場の築50年超のアパートオーナーなので、いわゆる後学のためである。
　
　本書を一言でまとめると、マンションの価値は立地で決まる。
　何を当たり前のことを、と思うがタワーマンションとか、保育園付き、ジム付き、ゲストルーム付きなど昨今の高級マンションは〇〇付きの物件が多い。
　そんなのは将来の資産価値には全く関係ありませんよ、という身も蓋もないものだ。
　将来の修繕費にかかる積立金残高が中古物件の判断基準にとても重要です、と。

マンションは日本人を幸せにするか

今や数千万人が居住するマンション(コンクリート集合住宅)。供給側の儲けの論理ありきだったため、業界はあまり信用されていない。区分所有法も不完全だし浸透していない。今後、日本人がマンションで暮らすことによって幸せになるには、供給側の業界の視点に偏らずに、居住者側の視点を重視した科学的な探求が求められる。

まだ、マンションに仮住まい感覚が残っているから、施策も住む側の意識も低いのかもしれません。現状認識すれば、もうそうではないのに。

2025年東京不動産大暴落

金融政策、海外の投資による不動産プチバブル。および、長期的な人口減少による不動産の価値の流れなど理解できた

2025年東京不動産大暴落

今後の人口減少社会の中で、自身の家族の資産等について検討するために本書を読んだ。わかりやすい筆致で書かれており、参考になった。不動産を含めた将来プランについては、今後より調べて慎重に検討していきたい。

2025年東京不動産大暴落

目黒駅から徒歩5分程度の処に勤務して10年になりますが、駅ビルの横にタワーマンション（低層階には銀行等もあり）が建ちまして即日完売、そして数年前から建設中で近々完成予定の高層ビル（マンションとオフィスビル）のマンションの方は宣伝を見る限りは即日完売のようでした。

東京はオリンピックも控えていて、低迷していた日本の地価を久しぶりに上昇方向へ引っ張って行ってくれるのかなと思っていた矢先に、この本に出合いました。

この本によれば、東京五輪が終わって５年経過した2025年には東京不動産が大暴落、そのレベルも５０％も落ちるそうです。しかし著者によれば、それは本来の適正レベルに落ち着くとのことです。現在も都内で売り出されている新築マンションは確かに値上がりしているようですが、賃貸料が上がっていないのが、本当の地価上昇とは異なる現象のようで、本の中では「局所バブル」という言葉が使われています。

また東京は今のところ人口が増え続けていますが、地方都市がこれから苦労する以上の高齢化が東京でも始まることになり、そうすれば豊かな地方に脱出する方が良いのかもしれませんね。

この本では、暴落へのスケジュールがおおよその年数と共に示されています。私は社会人になった年が平成元年(1989)で、いわゆる最後の土地バブルが弾けた過程を知っていますので「また起きるのね」という感覚で受け止められますが、今の若い人は驚くのでしょうね。「歴史は繰り返す」ということがこれから１０年かけて、再現されそうです。

地下大暴落に生活が脅かされないように、前回の大暴落を体験してきた人間として、それを活用して生きていきたいと思いました。

以下は気になったポイントです。

・中古物件の打ち出し価格は１０万円、しかし管理費・固定資産税・町県民税などの年間にかかる維持費は、22.6万円である。３５年前の販売価格は700万円前後、バブル期は数千万円であった（ｐ４）

・問題は2020年に東京五輪が終わること、その後の東京には華やかな未来を予想できるイベントはない。統計上の予測として、１）2025年団塊世代がすべて後期高齢者になる、２）2025年東京都の人口が減少し始める、３）2030年、東京都の世帯数が減少し始める（ｐ７）

・中古マンションの価値は、大規模で同一仕様の物件でも、数十戸規模の小さな物件であろうと、立地によって価格の大まかなことは決まってしまう（ｐ２８）

・職工不足と賃金の急上昇は、当然ながら建築費の高騰につながる。新築マンションの主要なコストである建築費が上がれば、マンション価格にも反映される。2012年後半から徐々に上昇始めて、2013年には、はっきりと上がり始め、2014年10月から本格化したのが今回の「局地バブル」、2016年初頭までは好調に売れていた（ｐ４８、４９、６３）

・100兆円から437兆円までに増えたお金の多くは、銀行の資産勘定データにある、日銀に持っている当座預金に「ブタ積み」されている、法定準備預金以上の部分の預金のことをいう（ｐ５８）

・日本の相続税は、明治時代の日露戦争の際に戦費調達のために導入、それ以来、110年あまりも恒常化されている（ｐ６４）

・１５年前なら、多少田舎であっても商店街のお店や家屋、田んぼがタダということはなかったが今は違う。日本の国土の８割には買い手がつかない、これは目を背けることができない現実である（ｐ９９）

・首都圏のマンション平均価格が極めたのは、1990年で6123万円、2016年が5490万円、ここから2002年の底値まで落ちると下落は２７％となる（ｐ１０４）

・賃料はつねに「需要と供給の関係」でのみ決まる、そこには相続税対策もなければ爆買いもない、なので分譲マンションが上昇しても同じエリアの賃料が上がらない（ｐ１２１）

・ニュータウンの駅前の賑わいはさほど衰えていないが、中心部を離れると、老朽化した建物と高齢化した住人しか見かけなくなった。その要因は、そこで育った子供たちが帰ってこないから（ｐ１３７）

・改正生産緑地は例外的措置なので期限がある、その期限が切れるのが、2022年である。2014年3月末では1.3万ヘクタールあり首都圏はそのうち５７％（１５７）

・日本に石造やレンガ造りの丈夫な住宅が生まれなかった理由として、気候と地震にあると言われている（ｐ１６６）

・イギリスでは売買される住宅の８５％が中古、アメリカでは９０％、欧米では若い夫婦が購入する住宅のほとんどが中古である（ｐ１６７）

・タワーマンションが作られるのは、儲かるので（ｐ１７３）

・不動産ポータルサイトに出ている物件は、残り物である。同じ物件をいくつもの業者が出している物件は、売り主が高値での売却を望んでいるので売れ残っているか、買い手がつきにくい不人気の割合が高い（ｐ１８２）

・１ドルが１４０円くらいまで下がると、日銀は金利を上げて円を防衛するはず、金利があがるとは、不動産価格には下落圧力となる（ｐ２１７）

・すでに暴落した８割のエリアを襲った波が残りの２割にも影響する、その時期は、やや楽観的に見ても2025年ころであろう（ｐ２２１）

2017年7月17日作成

マンション格差

時間がたっても価値の下がらないマンションは何なのかが知りたくて読んでみた。結局、場所。
この本によると、その沿線の先に大きな町があること（大きな町に挟まれていること）。
つまり、東ではなく、名古屋、大阪につながっている西。東海道なのだと。なるほどねーとは思うけど、それだけで住む場所は選ばないしな～とも思った。

マンション格差

マンション購入を契機に、今さらのように「マンション」の勉強。やはり一番大切なのは「立地」。そして「管理」ということのようである。納得できる。

マンション格差の大競争時代に向かっていく中で、ほとんどマンションのことについて知らなかったので、管理組合やタワーマンションのこと等を学べた。自分の住んでいる街や家について、しっかり知っておくことはやっぱり必要だと思う。

マンション格差

知っていることもあれば、勉強になるところもあり。
特に、不動産会社による傾向は、勉強になった。
おもしろかったのは、タワーマンションのヒエラルキー。
薄々感じていたけど、タワーマンション好きは見栄っ張りが多いのね。

マンション格差

中古物件より新築価格が2割より高かったら上乗せ
HPトップで立地や価格以外の抽象的なキャッチコピーは注意
十数年に一度大規模改修工事が必要
中古物件を買うときは議事録を読む
低い階層の方が売るときに得する
タワーマンションは管理費修繕積立金が高く遮音性が劣る→乾式壁に注意、
南向きを避ける、駐車場空き地古いビル倉庫に注意
分譲仕様の賃貸マンションが狙い目