榊淳司のレビュー一覧

マンション格差

榊淳司

住宅ジャーナリストによる、マンション事情の話。マンションに関しては、ある程度知識を持っているつもりであるが、専門家だけあって、現在行われているマンション売買実態を基本に、マンションの勝ち組、負け組について論じている。説得力がある。マンションは一戸建てに比べ資産価値が高いと言われているが、マンションの価値は立地が９割であり、とにかく駅近、できれば駅から５分以内が第一の条件と言っている。参考となる内容が多かった。
「マンションを含めた不動産市場では、人口や世帯数の減少により住宅が確実に余っている」p4
「（中古価格が上昇している物件）こうした物件は一般的に「ヴィンテージマンション」と呼ばれている（広尾ガーデンヒルズが有名）」p67
「不動産の資産価値は９割が立地」p86
「（資産価値上昇）「港区青山と千代田区番町ですね」」p94
「日本でもっともマンション価値が落ちにくい路線は、JR東海道線である」p98
「築20年を過ぎると、眺望や居住性に大きな違いがない場合、階数による価格差はほとんどつかなくなる。（賃貸は、階数の賃料差はほとんどない）」p107
「（マンション管理）築10年を過ぎた頃からいろいろな問題が起こりだす。補修をしなければいけない箇所が増える。使われなくなった共用施設が目立ち始める。駐車場が余ったり、自転車置き場が不足したりするのが、その典型である」p118
「駅から最低10分にこだわりたい。できれば５分以内が理想だ」p147

マンション格差

榊淳司

似たような本を読んでいたような気がしていましたが
「不動産格差」という本と間違えていたようです。
軽く読んでみたところ知らない内容だったので購入。

マンション購入時に割高な物件に手を出さないようにや
購入後に資産価値が大幅に落ちるような事態にならないよう
様々なアドバイスが載っている本です。

色々な本を読んできて私は新築信仰等は全く無くなり
現状中古で良い物件を探していますが
この本を読んでよりマンション志向から戸建て志向になりました。
結局は個々人のライフスタイルに関わる部分だと思いますが
現在の法律の体系などからマンションという所有形態は
色々リスクが大きいなと感じています。

マンション格差

榊淳司

タワーマンションのデメリット
管理費・修繕積立金が高い 広さに比例。階は関係ない。
戸境壁が乾式 軽くするため。遮音性に欠ける
南向きは❌夏が暑すぎる。どのみち20f以上に洗濯物は干せない
中古マンションは「管理で買え」

マンション格差

榊淳司

平易な文体で、マンションの価値について記載されており勉強になった。
同じコンクリートの塊で値段が異なる理由も分かりやすかった。
マンションの格差は9割が立地。駅からの近さ。東海道線がピカイチなど。
巻末にはディベロッパー12社の診断が…本文中では某となっていた企業名がばっちり分かっちゃいましたよ笑

マンション格差

榊淳司

マンションの管理について興味深く読めた。
マンション管理業務は地味ながら「おいしい事業分野」
管理を磨けば資産価値が上がる。
この本を読んでマンション管理士の取得を考えた。

2025年東京不動産大暴落

榊淳司

とても分かりやすい。
景気が良くなった実感が無いのと同じように、不動産バブルだと言われてもピンとこない理由が分かった。

所詮ごくごく一部の狭い範囲での話。

レインズの開放は実現されるのかな・・・

確かにこれだけ物があふれていたらインフレなんかならないんだよな単純に考えても・・・

マンション格差

榊淳司

マンションは高い買い物。今はあるべき価格より大幅に高くなっている。住み潰すぐらいの人しか分譲はやめた方が良いように思える。関東は異常な価格だと思う。建設原価から見ても。

2025年東京不動産大暴落

榊淳司

不動産を取り巻く状況が理解できて大変よかった。金融緩和と不動産との関係性は、非常にわかりやすかった。
また、レインズの一般開放が、中古市場の流動を促すことが改めてわかった。

マンションは日本人を幸せにするか

榊淳司

夕刊フジの連載に対し、加筆修正を施して、
1冊の新書にまとめたということらしい。

話の順番も軽やかにまとめられていて、とても読みやすいし、
投げかけられている問いというのは、
マンション住まいの人には誰しも直面する重要なテーマ。

本書の読みやすさとは裏返しに、その問いかけは重い。

マンション格差

榊淳司

これからマンションを購入しようとしている人にとっては、
ぜひとも読んでみようと動機づけられるであろう本書。

文体は平易であり、とても読みやすい内容になっている。
もっとも、著者はいろんな媒体で情報発信を行なっているので、
それらも参考にしてみてもよいかもしれない。

マンション格差

榊淳司

自分が住むために家やマンションを買うことのリスクを強く感じている。引っ越しの自由度が大きく損なわれるから。費用が高くても賃借が可能ならその方がよかったと強く感じている。

しかし、もし買うのであれば、この本を読んでからにするべきだと思う。
販売会社の価格設定から販売手法、その後の価格変動、管理状態の差など、実際に住んでみてから知ったことがまとめられている。
著者はタワーマンションに否定的だが、その評価も大変参考になる。これについては別書があるそうだ。

本書を読んで、区分所有という仕組に無理があると感じた。
「買ってはいけない」と筆者は書かないけれど、否定的。

マンション格差

榊淳司

メディアリクエスト

覚えておきたいこと

タワーマンションでは戸境壁が乾式である。遮音性が劣る。湿式は重量があるため、タワーマンションでは使えない。

駅から5分以内の物件を選ぶ。

知らないことがたくさん、買うときには読み返したい。

すべてのマンションは廃墟になる

榊淳司

タイトルは盛ってるのかと思いきや、管理組合の持続不可能性や腐敗不正のしやすさなどに触れていて、確かに放っておいてマンションが上手く運営されることは無いと思わされる内容でした。

すべてのマンションは廃墟になる

榊淳司

文字通り、マンションの資産価値は目減りするので買っても意味ないことを説いた一冊。

また、買った後の管理組合も、管理会社や一部の住人に牛耳られたりするケースもあり、中々大変ということがよくわかった。

2025年東京不動産大暴落

榊淳司

いま、2022年だからあと3年で東京不動産大暴落ということになる。けっこう今がターニングポイントなのかもしれないけど、円が145円になっても日銀は金融緩和スタンスを崩さないし、関東圏のマンションはまだまだ堅調らしくて、ここに書かれた予測がおおかたまだ実現していない。どうなるだろうね。

限界のタワーマンション

榊淳司

タワマンの問題点まとめ
・災害に弱い（大きな揺れ、電気ガス水道インフラ停止の危険性、エレベーター停止、避難所不足、湾岸エリアでは液状化の危険性）
・健康に悪い（外出不足、後援不足により、子供の近視が進む、引きこもりがちになる、学習能力も低下）
・修繕に多大な時間と費用がかかる（2000年代にタワマンラッシュ、15年ごとに大規模修禅が必要。積立金が足りてない）
・資産価値の低下を懸念し、不正や問題点が公表されない

ようこそ、２０５０年の東京へ 生き残る不動産 廃墟になる不動産

榊淳司

「すべてのマンションは廃墟になる」が面白かったので読んでみた。
結果、不動産に関する話は主軸ではなく、「街づくり」という観点からの話だったわけだけど、語られる2050年の東京像はモヤッとしていて共感も反発も感じず不完全燃焼。でもあっという間に読めた。

マンション格差

榊淳司

p.36 新築マンションを探すときは、マンションのオフィシャルサイトを見る。事業責任者が売りにしたいことがキャッチコピーとして載っているので、それを参考にする。立地や価格をストレートにアピールしていればまだ良い。訳わからないポエムみたいなものが表示されていたら、それはつまり「明確に伝えたいメリットがない」ことの裏返し。

「将来性の期待できる路線」や「タワーマンションの階数」など、テーマの多くは首都圏、広げても関西圏の話題に終始しており、一般論としては参考になるものの、それ以外のエリアに住む人にとっては実践的にはあまり役に立たない。
管理組合が出来ることとして「管理会社を変更」することがあるのは初めて知った。管理会社は新築分譲時に無競争でマンション管理の枠に収まっており、基本的に割高。また、大規模修繕の施工会社も管理会社と癒着がある場合も多く、相見積をとったら2割下がったケースも。管理会社が売主の関連会社であったり地域とのつながりがある場合はなかなか難しい気もするが…。

ようこそ、２０５０年の東京へ 生き残る不動産 廃墟になる不動産

榊淳司

特に意外なことはなく、そりゃそうだろうなと思えることがそのまま綴られている。違和感ないが得られるものもなかった。

激震！コロナと不動産

榊淳司

昨年(2020)は開催予定であった東京オリンピックは今年に延期されることになって、現在のコロナ感染状況を見ると、開催されるかどうか不明な状況です。仮に東京五輪が開催されたとしても、その後で不況になる、土地価格が下がると予想されていましたが、現在では五輪とは関係なく、コロナの影響によって不動産価格が下がる物件が多くあるようです。

この本によれば、つい数年前までは人気の高かったエリアやセレブの象徴でもあったタワーマンションで激変（暴落）が起きるとしています。その代わりに人気が出てくるのが、テレワークで仕事が起き変われることが証明された業界や会社に勤務していた人が、会社の近くである東京付近に住む必要性がなくなって、郊外や今まででは通勤対象以外のエリアに住む動きもあるようです。

私の場合は在宅勤務が今年の２月末で、まる一年となります。確かに在宅勤務の良い部分はありますが、懸念される点も確かにあり、私としてはメインはオフィスに行って、在宅勤務を週に２回程度認めるのが良いかなと思っています。しかし世の中の流れには逆らえない、逆らうべきで無いことも理解しています。この本を読んで、在宅勤務のあり方も見直す良い機会となりました。

以下は気になったポイントです。

・社風が合理的で社員のレベルや意識が高い企業ほど、リモートワークが向いている。そうでない企業はリモートワークを取り入れたことによって業績が悪化していることが多い（p６）２０２０年の日本経済はマイナス成長が確実であるがマンション価格はまだ下がっていない。その理由は、政府の景気対策が効果を上げていて不動産価格の動きは景気動向から半年以上は遅行するから（p７）

・新型コロナは早くても２０２１年一杯、遅ければ２０２２年以降に終息すると考えるべきである。２０２０年に湾岸の中古マンションに急いで住み替ええた人は、コロナ終息後もそこを気に入ってすみ続けるだろうか（p１６）金融機関で返済猶予が認められた場合の期間は６花月、その間に返済再開のめどが立たなければ任意売却となる。従って、２０２１年明けから中古マンション市場では売り物件が急増しそうである。任意売却は通常売却と異なるのは、期間内（３ー６ヶ月）に必ず売らなければならないという縛りがある（p１９

・そもそもタワマンは昼間に全住民が在宅することを想定して造られていないので、ステイホームによってあらゆる場所（共用施設など）がキャパオーバーになっている（p３６）

・東京湾岸エリアには、晴海フラッグ以外に、有明ガーデンもあり、新型コロナによって運命を狂わされた街である。２０２０年６月に２ヶ月遅れで開業した。その面積や規模は隣接エリアのららぽーと豊洲に匹敵、ただしここも晴海フラッグ同様、著しく交通の便がよくない（p５４）

５階建て程度のマンションであれば、住戸と住戸の間を隔てる戸境壁は鉄筋コンクリート構造であるが、２０階以上のタワマンの場合は、荷重負担軽減のために戸境壁に使うのは、乾式壁というもの。隣人の音が聞こえやすい（p７５）

・リモートワークの普及は、十数年間続いた「都心回帰xタワマン」の流れを変えつつある。そして郊外への移住トレンドや戸建て信仰は昭和の時代に逆戻りしたわけではなく、むしろ新しい流れを作ったと解釈すべきである（p８５）ベッドタウン（寝に帰るだけの街）という価値観、大型ショッピングセンター併設、という平成型の住まい選びはコロナによってガラガラと音をたてて崩れ始めているようだ（p１０１）大都市圏の住まい選びも、ジワリとトレンドを変えている（p１０３）

・最近人気となっているのは「赤羽」、都心や埼玉、神奈川へのアクセスの良さ、複数ある大型商業施設も子育て世代を惹きつけている。昼間から飲める「せんべろ（１０００円で楽しく飲んで酔える」目立てに引っ越してくる若者も多い（p１０６）

・将来のいつかに住宅を売却するつもりなら「駅徒歩１０分以内」という交通スペックは守ってほしい、住宅余剰が顕著となる１０年後、２０年後には「徒歩１５分以内」まで検索範囲を広げてくれる買い手はほとんどいなくなる（p１０７）

・リモートワークは多くのビジネスマンを居住地の都心（あるいはその近辺）縛りから解放した、これは日本にサラリーマン（戦前は勤め人、と呼んだ）という人生形態が大正時代に登場して以来１００年ぶりの働き方の革命的な変化である、ただ変化はまだ始まったばかりである（p１０８）


・開業直後は物珍しさで人が集まってくるが、江東区の五輪エリアも海浜幕張も今まで開発されなかったのには理由がある、立地の魅力が薄かった、つまり人を集めにくい交通の不便さが際立つエリアである（p１３７）

・テイクアウトも５００円弁当も昼夜問わずやったが、平日は街が空っぽ状態で、買う人も少ない。やっぱりお酒が出ないと利益はほぼなかったというのが現状である（p１４２）

・秋店舗数として表面化しているのは実際の閉店数の国一部である、閉店を余儀なくされた個人営業の飲食店の多くは、退去時の現状回復費を捻出できず、店は閉めても引退契約は継続中というところもある。（p１４５）

・政府によるキャンペーンのせいで、ホテルに実質半額で泊まれるようになり、頼みの綱の国内旅行者は通常の予算よりワンランク上の宿泊施設に泊まりたがり、コスパが売りの民泊には見向きもしなくなった。民泊は法人として事業していることがじょうけん、個人事業者は対象外であり、トドメを刺された民泊業者も多い（p１５２）

・リモートワークが普及すると、大学生は大学に毎日通える場所に住まなくて良くなるかもしれない、深夜バスで上京して２０００円代の宿に泊まれば、一人暮らしをやめるかもしれない（p１６１）２０２０年８月のレポートでは、東京・神奈川・埼玉で合計１万1100戸の単身者向け賃貸住宅の需要が消失と発表している、このインパクトは計り知れない（p１６２）

・２０２０ねんにはこれから始まるであろう大きな変化の先駆け的な現象が見られた、２０２１年はこれから始まるでろう大きな変化の本筋が見えてくる年ではないだろうか、何よりも需要の中身が大きく変わっていることが重要である。オフィスはコンパクト化と分散、住宅需要は郊外や地方に向かって流出する（p２０３）

・コロナ禍によって不動産市場は正常化されるキッカケを失った、しかしいつかは正常化する時がやってくる。都心のマンションなら、購入か賃貸かを迷う価格水準、オフィスなら９割入居で５％程度の利回りが見込める価格である（p２０５）

2021年1月23日作成