【感想・ネタバレ】マンション格差のレビュー

榊淳司

35年前に購入したマンションの売却査定額が3200万円と800万円……何が運命を分けたのか!? ◆知っておきたいマンションの真実◆デベロッパーの正体/築30年なのに新築時価格より高い物件/民泊は資産価値にマイナス?/劣悪な立地をごまかす仕掛け/タワーマンションにうごめく見栄と嫉妬/マンション｢廃墟化｣シナリオ→それでも｢マンションを買う｣意味とは?

[ブクログ · ★★★★★]

p.24
極端な話、「宅地建物取引士」という資格を取り、マンションの一室を借り、業界団体に200万円ほど預ければ始められる。一人でもできる。法人であっても個人であってもかまわない。もっとも、個人でマンション開発と分譲を行ったケースを聞いたことはないが。
→ 意外にハードルの低いマンション開発事業。そういえば、先月に個人でマンションを開発して分譲しちゃった方の話を直接伺いました。やっぱり、レアケースだったのね。(^o^;　岩上さんはスゲーわ♪

[ブクログ · ★★★★★]

購入した日に一気に読んだ。
投資用ワンルームではなく、家族用分譲・賃貸に関する本。
35年前に4000万で買った2部屋が3200万と800万に分かれた理由から、管理の重要性の説明に始まる。
そして、欠陥マンションの実例や、管理組合の癒着の実例がいくつか紹介されている。
巻末の10大デベロッパーの傾向や社風、傾向なども大変役に立った。

良いマンションかどうかをそのホームページから見る方法は、実際にパンフレット制作を行っている筆者しか書けないことも役に立った。
私が買った投資用ワンルームの各ホームページのコピーをみて、つい苦笑した。

[ブクログ · ★★★★☆]

住宅ジャーナリストによる、マンション事情の話。マンションに関しては、ある程度知識を持っているつもりであるが、専門家だけあって、現在行われているマンション売買実態を基本に、マンションの勝ち組、負け組について論じている。説得力がある。マンションは一戸建てに比べ資産価値が高いと言われているが、マンションの価値は立地が９割であり、とにかく駅近、できれば駅から５分以内が第一の条件と言っている。参考となる内容が多かった。
「マンションを含めた不動産市場では、人口や世帯数の減少により住宅が確実に余っている」p4
「（中古価格が上昇している物件）こうした物件は一般的に「ヴィンテージマンション」と呼ばれている（広尾ガーデンヒルズが有名）」p67
「不動産の資産価値は９割が立地」p86
「（資産価値上昇）「港区青山と千代田区番町ですね」」p94
「日本でもっともマンション価値が落ちにくい路線は、JR東海道線である」p98
「築20年を過ぎると、眺望や居住性に大きな違いがない場合、階数による価格差はほとんどつかなくなる。（賃貸は、階数の賃料差はほとんどない）」p107
「（マンション管理）築10年を過ぎた頃からいろいろな問題が起こりだす。補修をしなければいけない箇所が増える。使われなくなった共用施設が目立ち始める。駐車場が余ったり、自転車置き場が不足したりするのが、その典型である」p118
「駅から最低10分にこだわりたい。できれば５分以内が理想だ」p147

[ブクログ · ★★★★☆]

似たような本を読んでいたような気がしていましたが
「不動産格差」という本と間違えていたようです。
軽く読んでみたところ知らない内容だったので購入。

マンション購入時に割高な物件に手を出さないようにや
購入後に資産価値が大幅に落ちるような事態にならないよう
様々なアドバイスが載っている本です。

色々な本を読んできて私は新築信仰等は全く無くなり
現状中古で良い物件を探していますが
この本を読んでよりマンション志向から戸建て志向になりました。
結局は個々人のライフスタイルに関わる部分だと思いますが
現在の法律の体系などからマンションという所有形態は
色々リスクが大きいなと感じています。

[ブクログ · ★★★★☆]

タワーマンションのデメリット
管理費・修繕積立金が高い 広さに比例。階は関係ない。
戸境壁が乾式 軽くするため。遮音性に欠ける
南向きは❌夏が暑すぎる。どのみち20f以上に洗濯物は干せない
中古マンションは「管理で買え」

[ブクログ · ★★★★☆]

平易な文体で、マンションの価値について記載されており勉強になった。
同じコンクリートの塊で値段が異なる理由も分かりやすかった。
マンションの格差は9割が立地。駅からの近さ。東海道線がピカイチなど。
巻末にはディベロッパー12社の診断が…本文中では某となっていた企業名がばっちり分かっちゃいましたよ笑

[ブクログ · ★★★★☆]

マンションの管理について興味深く読めた。
マンション管理業務は地味ながら「おいしい事業分野」
管理を磨けば資産価値が上がる。
この本を読んでマンション管理士の取得を考えた。

[ブクログ · ★★★★☆]

マンションは高い買い物。今はあるべき価格より大幅に高くなっている。住み潰すぐらいの人しか分譲はやめた方が良いように思える。関東は異常な価格だと思う。建設原価から見ても。

[ブクログ · ★★★★☆]

これからマンションを購入しようとしている人にとっては、
ぜひとも読んでみようと動機づけられるであろう本書。

文体は平易であり、とても読みやすい内容になっている。
もっとも、著者はいろんな媒体で情報発信を行なっているので、
それらも参考にしてみてもよいかもしれない。

[ブクログ · ★★★★☆]

自分が住むために家やマンションを買うことのリスクを強く感じている。引っ越しの自由度が大きく損なわれるから。費用が高くても賃借が可能ならその方がよかったと強く感じている。

しかし、もし買うのであれば、この本を読んでからにするべきだと思う。
販売会社の価格設定から販売手法、その後の価格変動、管理状態の差など、実際に住んでみてから知ったことがまとめられている。
著者はタワーマンションに否定的だが、その評価も大変参考になる。これについては別書があるそうだ。

本書を読んで、区分所有という仕組に無理があると感じた。
「買ってはいけない」と筆者は書かないけれど、否定的。

[ブクログ · ★★★★☆]

メディアリクエスト

覚えておきたいこと

タワーマンションでは戸境壁が乾式である。遮音性が劣る。湿式は重量があるため、タワーマンションでは使えない。

駅から5分以内の物件を選ぶ。

知らないことがたくさん、買うときには読み返したい。

[ブクログ · ★★★☆☆]

p.36 新築マンションを探すときは、マンションのオフィシャルサイトを見る。事業責任者が売りにしたいことがキャッチコピーとして載っているので、それを参考にする。立地や価格をストレートにアピールしていればまだ良い。訳わからないポエムみたいなものが表示されていたら、それはつまり「明確に伝えたいメリットがない」ことの裏返し。

「将来性の期待できる路線」や「タワーマンションの階数」など、テーマの多くは首都圏、広げても関西圏の話題に終始しており、一般論としては参考になるものの、それ以外のエリアに住む人にとっては実践的にはあまり役に立たない。
管理組合が出来ることとして「管理会社を変更」することがあるのは初めて知った。管理会社は新築分譲時に無競争でマンション管理の枠に収まっており、基本的に割高。また、大規模修繕の施工会社も管理会社と癒着がある場合も多く、相見積をとったら2割下がったケースも。管理会社が売主の関連会社であったり地域とのつながりがある場合はなかなか難しい気もするが…。

[ブクログ · ★★★☆☆]

タイトルの件は冒頭でさらっと説明されている。30年前に購入した都心駅近と郊外駅遠の物件、同じ購入額でも30年後の中古額が後者は前者の4分の1以下になってしまう、というもの。管理状態等でかわるところもあるが、「どこに建っているか」の要素が9割を占めるという。資産として考えなければ関係ないのだが、マンション購入というのはかなりのリスクと考えなければならない。

[ブクログ · ★★★☆☆]

　分譲マンションであれ、戸建ての家であれ、家を所有する意味を感じない。
　家を買うという行為は、今後の長い年月をその場所に自らを固定することに他ならない。
　それは、他の場所に住むという将来の可能性を自ら潰す行為ではないのか。
　そう思っている。
　もし、自分が家を所有することあらば、その家が金を稼ぐ何らかの仕組みを持っていれば、所有する意味を見出せるだろう。
　いつか何かの本で読んだ格言だが「家を買って人に貸せ」ということだ。

　そんな俺が本書を読むのはおかしいが、実家が高田馬場の築50年超のアパートオーナーなので、いわゆる後学のためである。
　
　本書を一言でまとめると、マンションの価値は立地で決まる。
　何を当たり前のことを、と思うがタワーマンションとか、保育園付き、ジム付き、ゲストルーム付きなど昨今の高級マンションは〇〇付きの物件が多い。
　そんなのは将来の資産価値には全く関係ありませんよ、という身も蓋もないものだ。
　将来の修繕費にかかる積立金残高が中古物件の判断基準にとても重要です、と。

[ブクログ · ★★★☆☆]

時間がたっても価値の下がらないマンションは何なのかが知りたくて読んでみた。結局、場所。
この本によると、その沿線の先に大きな町があること（大きな町に挟まれていること）。
つまり、東ではなく、名古屋、大阪につながっている西。東海道なのだと。なるほどねーとは思うけど、それだけで住む場所は選ばないしな～とも思った。

[ブクログ · ★★★☆☆]

マンション購入を契機に、今さらのように「マンション」の勉強。やはり一番大切なのは「立地」。そして「管理」ということのようである。納得できる。

マンション格差の大競争時代に向かっていく中で、ほとんどマンションのことについて知らなかったので、管理組合やタワーマンションのこと等を学べた。自分の住んでいる街や家について、しっかり知っておくことはやっぱり必要だと思う。

[ブクログ · ★★★☆☆]

知っていることもあれば、勉強になるところもあり。
特に、不動産会社による傾向は、勉強になった。
おもしろかったのは、タワーマンションのヒエラルキー。
薄々感じていたけど、タワーマンション好きは見栄っ張りが多いのね。

[ブクログ · ★★★☆☆]

中古物件より新築価格が2割より高かったら上乗せ
HPトップで立地や価格以外の抽象的なキャッチコピーは注意
十数年に一度大規模改修工事が必要
中古物件を買うときは議事録を読む
低い階層の方が売るときに得する
タワーマンションは管理費修繕積立金が高く遮音性が劣る→乾式壁に注意、
南向きを避ける、駐車場空き地古いビル倉庫に注意
分譲仕様の賃貸マンションが狙い目

[ブクログ · ★★★☆☆]

住んでいる町が好きでマンションを購入したので、なるべく価格が下がらないように、駅近を選んだりしたが、ちゃんとした本を読むと、我が家もいろいろ突っ込みどころ満載なんだろうな、でも知っておくべきかと思い手に取る。

意外と目新しい情報無く、「まあ、そうだよね」と言う感じだが、マンション管理はしっかりとやって行かなくてはと言う思いは再度持った。

巻末のディベロッパー診断は面白い

[ブクログ · ★★★☆☆]

思い起こせば２１世紀になる直前の１９９８年に９年落ちのマンションを購入し今に至っています。もうすぐ購入してから２０年が経過しますが、当時と比べて、特に隣駅周辺の開発が進んで多くのマンションが建てられています。

購入した時は様々な面を見て購入しましたが、今になっても良いなと思うポイントは、駅近くで徒歩圏内に暮らす上で必要なものが揃うという点でしょうか。

私の住んでいるマンションが、この本のタイトルにある、「勝ち組」か「負け組」か判断は難しいのですが、人口減少社会に突入しつつも、都内に多くのマンションが建設されて、過剰気味になってきているこの頃、マンションの選び方が重要な時代になってきているようですね。

以下は気になったポイントです。

・２０１５年の分譲用新築マンションのデベロッパーランキングは、１位住友不動産から順に、三井不動産、野村不動産、三菱地所、東京建物、大和ハウス（ｐ２３）
・各事業所には、５人に１人の割合で、宅地建物取引士の資格（業務独占資格）を持ったものを置かなければならない（ｐ２５）

・マンション価格は基本的にコストの積算方式で決まる、土地代（仲介手数料）＋設計料＋建築費＋販売手数料＋諸費用、これにデベロッパーの利益（マンション価格の１５－２０％）を加える（ｐ２８）

・新築時の販売価格が資産価値に影響するのは、築１０年まで、それ以降はその物件そのものについて評価される（ｐ３４）

・購入を検討している新築マンションが、周辺エリアで売り出されている築浅の中古物件と比べてあまりにも高いものは、手を出さないことを薦める（ｐ３５）

・マンションの価値は、９割が立地で決まる。便利な場所にあればあるほど、価値は高く評価される。（ｐ３７）

・日本の住宅の量的な不足状態は１９７０年ころにほぼ解消している、１９７３年の空き家率は、５．５％、２０１３年で１３％（ｐ５０）

・豪華施設をつくるのは、マンション立地に対する評価が弱いから（ｐ８７）

・タワーマンションのデメリットとして、１）管理費・修繕積立金が高い、２）戸境壁が乾式（全体荷重負担を減らすため）（ｐ１１１）

2016年10月2日作成