榊淳司のレビュー一覧

2025年東京不動産大暴落

榊淳司

2025/07/06
p.8
不動産の価格は、基本的に利用価値で決まる。そして、不動産を利用するのは人間だ。人間が減るわけだから、利用価値も自然と低くなる。これはなんとも動かしがたい現実である。

すべてのマンションは廃墟になる

榊淳司

面白かった。
バブルの遺産みたいな廃墟の話とか大好物なのだけど、それはそれとして、新築ではないけれど分譲マンションに住まう身として、将来的な展望（終わり）をちゃんとイメージしたことがなかったので、なかなか考えさせられる内容だった。
区分所有法とか管理組合運営とか、マンションに住んでいる以上はちゃんと知っておかねばと思うし、ゆくゆく子に負の遺産を負わせないようにしたい。

限界のタワーマンション

榊淳司

本書は予言の書です。

この本は2019年6月に出版されています。
つまり、あの武蔵小杉の洪水によるタワマン
騒動の前です。

タワマンの修善積立てや、子育てへの問題な
どを列挙している中の一つに、災害時の問題
も入っているのです。

確かに30年〜40年後には大規模な修善が必
要になることは間違いないですが、果たして
その時に住民同士の合意は得られるのか、誰
にも分かりません。

タワマンには興味が無くても、マンションに
住んでいる人には他人事とは思えない事例が
多く書かれていて、必読の予言の一冊です。

限界のタワーマンション

榊淳司

不動産業界関係者は住まないと言われるタワーマンション。三度目の大規模修繕工事はほぼできない可能性が高いという指摘など区分所有建物の管理に関する少しの知識と少し想像力を働かせればわかる衝撃的なタワーマンションの近未来に興味を掻き立てられる一冊でした。

マンション格差

榊淳司

p.24
極端な話、「宅地建物取引士」という資格を取り、マンションの一室を借り、業界団体に200万円ほど預ければ始められる。一人でもできる。法人であっても個人であってもかまわない。もっとも、個人でマンション開発と分譲を行ったケースを聞いたことはないが。
→ 意外にハードルの低いマンション開発事業。そういえば、先月に個人でマンションを開発して分譲しちゃった方の話を直接伺いました。やっぱり、レアケースだったのね。(^o^;　岩上さんはスゲーわ♪

2025年東京不動産大暴落

榊淳司

賃貸に15万円ほど毎月支払っている現状を考えると
家を買っても良いのではないかなどと嫁と話し合ったり
物件を何となく見たりしている時に出会った衝撃的な一冊。
「2025年東京不動産大暴落」このタイトルを見た時にこれだ！と思いました。

オリンピックがあるから東京の物件が値上がりしているという
噂というか尤もらしい話は確かに小耳に挟んだことはありましたが
オリンピック以外にも色々な要素が絡み合って今東京の一部で
局地的なバブル状態にあることが理解できました。
日銀の金利政策や外国からの投資マネーなどなど完全な事実ではないかもしれませんが
大まかなバブルへの流れと暴落に向かう道筋はよく分かりました。

この本のお陰でしばらくは賃貸で行こうという決心がつきました。
買いたい場所の物件価格が暴落というか適正になったところで購入するべきだと
改めて感じさせてくれました。

他にも日本の不動産市場の改善点(中古市場がもっと活性化するべき、不動産屋が
貸し手と借り手の両方から利益を得る通称「両手」取引をやめるべき、
レインズという不動産仲介業者向けの物件情報を公開する、民泊の合法化など)
が沢山提起されていますがこれらが少しでも実現してくれれば一般消費者としては
本当にありがたいなと思いました。

マンション格差

榊淳司

購入した日に一気に読んだ。
投資用ワンルームではなく、家族用分譲・賃貸に関する本。
35年前に4000万で買った2部屋が3200万と800万に分かれた理由から、管理の重要性の説明に始まる。
そして、欠陥マンションの実例や、管理組合の癒着の実例がいくつか紹介されている。
巻末の10大デベロッパーの傾向や社風、傾向なども大変役に立った。

良いマンションかどうかをそのホームページから見る方法は、実際にパンフレット制作を行っている筆者しか書けないことも役に立った。
私が買った投資用ワンルームの各ホームページのコピーをみて、つい苦笑した。

すべてのマンションは廃墟になる

榊淳司

近年空き家が増えている、という話を聞く。
正直不動産の知識があるわけではないので、この本を読んでも理解できないことは多かった。ただこの先何年、何十年と経ったら空きマンションが増えて問題になりそうだという、ある種当たり前ではあるが自分にとって驚きでもある考えを知ることができた。それだけでも読んでよかったと思える1冊だった

すべてのマンションは廃墟になる

榊淳司

現在、マンションの購入を検討しているタイミングで刺激が強いタイトルだが、購入前の夢見心地の時に負の面を示してくれて大変参考になった。
参考になった点を挙げる。

1.借入額は世帯年収の5倍程度（できれば4倍台）

2.総会議事録を確認せよ
　総会議事録とはマンション内の水漏れや争い事が記録されている。区分所有法で利害関係人（購入検討者も含まれる）の請求があった場合は閲覧を拒んではならないので、これを過去3年分くらい熟読する。

3.管理会社をうまく使え
　管理会社と管理組合は利益相反の関係。しかし、管理会社は上手に使えば役に立つし、理事会の負担を軽減してくれる。適度な距離を保ち、監視する。


また、著者が懸念していた点について法改正があった。

NHKニュース（2025年5月23日）より
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改正区分所有法などでは、老朽化したマンションが増加する一方で、「建て替え」などが十分に進んでいないことを踏まえ、マンションの管理組合が建物の「取り壊し」や「売却」、「リノベーション」を行う際の決議について、これまで必要だった「全員の同意」を緩和し、「5分の4の賛成」でも可能とします。
（中略）
施行は一部を除き来年4月です。
---

ハードルが高かった全員の同意が必要なのが緩和される。これで懸念事項のマンションの出口戦略に兆しが見えたか。

すべてのマンションは廃墟になる

榊淳司

増築が進む分譲マンションに関し、将来的な見立てをまとめた一冊。基本、マンション保有者からするとホラーシナリオが展開されていたが、納得感はあった。
住居を選ぶ際、特に念頭に置きたいことは以下の通り

・不動産の価値を決めるのは、土地＞建築物
・35年ローンを組んだ後に残るのは、資産価値が著しく低下したマンション
・マンションの行く末（老朽化対策/取り壊し等）を決めるのは、区分所有者により構成される管理組合。合議制のため、管理組合内での方向性を定めるのが難しく、また理事による組織腐敗等、様々な問題が噴出する可能性が高い
・現在の金利は史上最低水準。今後、上がることはあっても下がることはない。この中で限度額ぎりぎりまで住宅ローンを組むのが現実的か？
・管理会社と管理組合は、基本的に利益相反の関係。全てを管理会社に任せていると、カモにされる
・現行の区分所有法は、個人の権利や民主主義的決定を重んじる余り、管理組合の腐敗を許容するザル法とも言える

すべてのマンションは廃墟になる

榊淳司

■感想
マンションの管理面でのリスクと対策について紹介されている。
不安を煽る様な表現が多いが、マンションに住んでいる、もしくは検討している人は読んでおいた方がいい内容だと思った。

■今後の行動
・検討しているマンションの住民が管理費や修繕積立金への意識が高く、また滞納がないか、重要事項説明書や総会議事録を事前に読んでおく。
・マンションを買ったとしても、1000万円以上で売れるうちに売る。
・そもそも、自分の好みよりも「すぐに買い手がつきそうか」の観点で、買う物件を選ぶ。

2025年東京不動産大暴落

榊淳司

その通りだと思う。

新築の絶え間ない増加による空家増加
不透明・寮てビジネスの不動産仲介業者
レインズの開放による透明化は必要

さらにAIによる情報処理で、消費者にとっては良い形になるはず。

ようこそ、２０５０年の東京へ 生き残る不動産 廃墟になる不動産

榊淳司

2050年東京の見立て。将来世代の生活からのイメージ。
娯楽・エンタメとインバウンド需要への希望。

ようこそ、２０５０年の東京へ 生き残る不動産 廃墟になる不動産

榊淳司

東京はビジネスの中心としては力は弱まる。
一方で引き続き魅力的な都市。サブカルも盛んでバリアフリー。文化、娯楽の中心であり続ける。ただし、都心周縁は厳しいか。
千代田区、港区は強い。

2025年東京不動産大暴落

榊淳司

2020年に読んでみると、暴落のスケジュール　2018.2019年の予想はハズレ。しかし、大きなトレンドは示していると思います。中国人のタワマン爆買いなどもあり、首都圏の人気地域のみ限定バブルが起きているのはその通りだし、最近のコロナウイルス騒動が、今後どのように経済へ影響するか分かりませんが、予想もしてなかった（ちょっと前に流行った「想定外」）事柄で、不動産の暴落は十分起こり得ると思います。

限界のタワーマンション

榊淳司

都内のタワーマンションは都下地震を考えたら選ぶのはおかしいと思っているので、この様な本を読むとやっぱりと思ってしまう。

すべてのマンションは廃墟になる

榊淳司

この三連休の中日の夕方、私の住んでいるマンションの街区で「夕涼会」があったので妻と参加しました。簡単な出店しか出ていませんでしたが、ビールとフランクフルトで私は十分に楽しめました。音楽はカセットテープレコーダーから、80年代の音楽が流れていて気持ちよかったです。

周りを見渡すと、小学生は少しいるものの、全体的には私達夫婦（５０台）以上のカップルが多い気がしました。住みやすいマンションなので、引っ越す人も少ないのかもしれませんが、高齢化は確実に進んでいます。

私は今から２０年程前にローンを組んで中古でしたが今住んでいるマンションを購入し、やっとローンを返し終わったところです。そんな私にとって、この本のタイトル「すべてのマンションは廃墟になる」は衝撃的で、読まずにはいられないと思いました。

以下は気になったポイントです。

・ノンリコースローンとは、一定の猶予期間を後に、抵当権を実行して担保にしている住宅の所有権を取得、借り手は自宅を失うが、それで返済は免れるもの（ｐ３７）

・日本人の新築好きの理由、１）新しいものは「清く」古いものは「穢れ」とされる、２）半世紀程前までは木造一戸建てに住んでいて、自然災害で被害をうけるため、安普請（ｐ４３）

・購入価格が家賃の３０年分以上になるような場合は、賃貸にしておいたほうが良い（ｐ５４）

・借入額は余裕をもって決めるべき、限度ギリギリの年収７倍はもってのほか、せいぜい４－５倍が良い（ｐ６０）

・建築精度は長谷工が最も安定している、作るマンションが極めて画一的、単純な設計だから（ｐ７７）

・総会議事録は区分所有法のなかで、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない（３３条２）利害関係人とは、区分所有者はもちろん、購入検討者も含まれる（ｐ８０）

・マンションの価値は、９割が立地（最寄り駅からの徒歩分数）、間取りと面積、価格で決まる（ｐ８２）

・購入した時点で、購入者の意思にかかわらず決まっているもの、１）管理規約、２）管理会社、３）管理費・修繕積立金、４）長期修繕計画（ｐ１０３）

・管理組合も優先順位の高いもの、１）資産価値保全のための業務（管理要員の仕事内容）、２）資産の適正活用と会計処理、３）長期視点にたったメンテナンス、につきる。上手に管理会社やコンサルタントを使う（ｐ１１０，１１４）

・競売を申し立てる場合、申立人は個人か法人でなければならない、管理組合が法人化していない場合、理事長の名前で申し立てを行うことになる（ｐ１２５）

・特別決議が必要な議案とは、１）管理規約の変更、２）共用部分の用途変更、３）管理組合の法人化（ｐ１４６）

・管理組合が法人化になるメリットとは、区分所有者になれること。滞納が５年分に達した場合は、所有権が管理組合に移転する、という制度をつくれば、管理組合は自らの債権を証明するだけの簡単な裁判で競売したのと同じ状態にできる（ｐ１７０，１７４）

・タワーマンションの上層階は、雨風が横殴りに吹き付けるので、シーリング剤の劣化が進むため、１５年に一度くらいは劣化したシーリング剤を修繕しなければ、外部からの浸水を防げない（ｐ１０１）

2019年7月19日

2025年東京不動産大暴落

榊淳司

不動産の勉強のため。。。
わかりやすい解説と、根拠を示しながらの自分の展望を述べられていて、初心者でもとてもわかりやすかった。
未来のことは誰にもわからないけれど、備える気持ちが大切なのかな、と考えさせられた。

2025年東京不動産大暴落

榊淳司

不動産の近年のことから、遡って説明してあるので
わかりやすい。不動産の入門書となっている。
こういう「暴落」本は、あんまり当てにならないが、
ちゃんとした根拠を示そうとしていることに好感がもてる。
不動産価格が暴落するとしても、
著者は「東京の不動産にはまだ救いがある」と思っている。

人口や世帯数が減少する時代に、
日本の不動産がどうなって行くのかは、停滞し、安くなる。
ということは、なんとなくわかる。
それでも、毎年　100万戸近くの新築があり、
供給過剰と空室率が増加している中で
不動産投資はどうすべきか？を考える視点となる。

オリンピックが、2020年に始まるのではなく、終わるのである。
2025年　団塊世代が後期高齢者となる。
そして、東京の人口が減少し始める。
2030年　東京の世帯数が減少に転じる。

モノの価格は、需要と供給の関係で決まる。
不動産は、同じものがひとつしてないということ。
不動産の価値は、立地が９割である。

その上で、暴落を避けるためには。
①透明化されていない流通市場をレインズを開放する
②空き家を取り壊せない法制度の改正。
③区分所有権に出口戦略。
④民泊の合法化
⑤不動産仲介業の正常化
⑥手数料の自由化
ということを指摘しているが、不動産業の法的ルールの変更を求めているのが
この本の最終的結論だとする。

2025年東京不動産大暴落

榊淳司

"現在は、不動産の局地的なバブルだと著者はとらえている。
人口減少が始まり、空家数も増えているにも関わらず、新築マンションが建ち続ける現状からも、想像できなくもない。
黒田総裁の任期が終わり、新しい日銀総裁が決まれば、異次元緩和も終わり引き締めに入る。すると金利も上昇、不動産業界にとっては向かい風になる。
千葉、埼玉あたりから、土地価格の下落の兆候が見られるらしい。
いずれ来るインフレに備え、固定金利にするか？

本書での学びは、

不動産とは単純な需給関係で価格が決まるものでもない。
だからこそ、バブルも生まれる。
賃貸価格は需給関係で価格が決まるので、相場に大きな変動はない。

オリンピックが開催されるからと言って、住民が増えるわけではない。
一時的に観光客は増えるが、そのあとは何のイベントもない。


相続税は、日本は他の国と比べると劣悪。

生産人口が減る中で税収を上げるには、所得税から消費税へ転換しないといけない。
所得を得る人口が減っても、消費する人口は極端に減ることはないからだ。"