藤原正明の作品一覧
「藤原正明」の「新たな収益源確保と節税を実現する！経営者のための不動産投資 成功法則」「資産価値向上と円滑な運営を両立するマンション管理の成功法則」ほか、ユーザーレビューをお届けします！
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作品一覧
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資産価値向上と円滑な運営を両立するマンション管理の成功法則
ビジネス・実用
-1巻1,320円 (税込)マンションには欠かすことができない管理組合。しかし、近年多くのマンションで深刻な問題が発生しています。それが、大規模修繕に関する問題と理事会役員の不足問題です。管理会社との付き合い方を間違えて大規模修繕費が不足したり、理事会に入りたくない居住者が増え、役員が不足して運営が滞っていることが増えているのです。本書は、その２つの問題を解決するとともに、資産性を向上させるためにどのようにマンション管理をすればいいのかをわかりやすく説明します。 -
完結収益性・節税・資産保全・相続対策まで完全網羅！ 不動産投資の成功法則
ビジネス・実用
4.0全1巻1,430円 (税込)不動産投資には成功するための「成功法則」があります。それを学ぶことで、不動産投資の初心者でも失敗せずに確実に目標に到達することができます。不動産投資で重要なのは、成功法則をもとに正確なシミュレーションを行い、利益が出るかをシビアに見定めることです。大きな金額を投じるわけですから、安易な誘い文句を頼りに始めるのは、あまりにも危険なことです。そこで本書では、まずは押さえておきたい不動産投資の基礎知識を整理したうえで、不動産投資を成功させるための「5つの成功法則」を紹介します。 -
収益性と節税を最大化させる不動産投資の成功法則
ビジネス・実用
3.71巻1,430円 (税込)近年、盛り上がりを見せる不動産投資。 Webなどには情報が溢れかえり「何が正しくて、何が間違っているか」が分からない状況です。 そんななか、自身で不動産経営をしながら、全国で資産運用コンサルティングを行う著者が、「不動産投資の成功法則」について語ります。 不動産投資で重要なのは、成功法則をもとに正確なシミュレーションを行い、利益が出るかをシビアに見定めることです。 不動産投資は購入前の「初期設定」が非常に大切です。 本書では、昨今の不透明な状況の中でも失敗しないためのノウハウを、①エリア②指標③物件④融資⑤管理の５つの法則としてまとめ、お伝えしていきます。 また「資産形成」「本業以外の収益確保」「節税」など、目的別にケーススタディも収録。 本書を読めば、物件選定から、賃貸管理まで成功するための方法を学べます。 -
中小企業経営者こそ収益不動産に投資しなさい
ビジネス・実用
-1巻1,485円 (税込)日本の企業数の９９．７ ％を占める中小企業は、常用雇用者（いわゆる正社員）の７割以上に当たる３，０００万人を雇う、わが国にとって大切な“雇用の受け皿”である。日本経済の屋台骨や国民の生活は、中小企業の経営者が支えているといっても過言ではない。 ところが、中小企業の約７割は“赤字経営”に悩まされている。「少子・高齢化」「人口減少」「グローバル化」「デジタル化」といういくつもの波にさらされ、どんなに頑張っても、赤字経営を抜け出せるどころか、廃業や経営破たんに陥りかねない環境に追い込まれているのである。 そこで、オーナー経営者にぜひ考えてほしいのが、「収益不動産活用戦略」だ。収益不動産の活用には、オーナー経営者にとって３つの大きなメリットがある。 ① 本業以外の安定収益が確保できる ② 経営する会社、オーナー個人（家族を含む）に節税効果をもたらす ③ 自社株評価を下げ、スムーズな事業承継を実現する 本書は、上記の「安定収益確保」「節税」「事業承継」の３つを、収益不動産の活用によって解決する方法をアドバイスする、これまでにないアプローチの解説書である。 中小企業専門のサービスで培った経験と実績をもとにして、具体的・実践的な解説と豊富な事例を紹介。収益不動産投資の概要と実践がわかる、オーナー経営者必読の一冊。 「あなたが直面した問題を解決します」 -
新たな収益源確保と節税を実現する！経営者のための不動産投資 成功法則
ビジネス・実用
4.01巻1,540円 (税込)中小企業経営者こそ、不動産投資を始めなさい! 日本の企業数の99.7%を占める中小企業。その約7割は“赤字経営” に悩まされている。そこでおすすめしたいのが、不動産投資です。一個人の投資ではなく、事業として考えると「安定収益確保」「節税」「事業承継のしやすさ」といった多くの面でメリットがあります。本書は、そのノウハウを図版をふんだんに使いながら、具体的にどう経営に役立てるかを指南します。 -
収益性と相続税対策を両立する土地活用の成功法則
ビジネス・実用
3.01巻1,540円 (税込)相続税対策として、安易にアパート・マンションを建ててはいけない！ 多くの土地オーナーが、相続税をどうするかで悩んでいます。 今までは、その対策としてアパート・マンション建築を行い、賃貸経営を行うことが一般的でした。 近頃、目先の相続税対策しか考えなかったために、 入居見込みのないエリアにも賃貸物件を建築してしまい、 経営が立ち行かずに困窮する地主・土地オーナーが急増しています。 それは「相続対策の土地活用＝アパート・マンション建築」という常識が 広まっていることが原因の一つになっているのです。 本書では、不動産投資のプロである著者が「建てる」だけではない、 所有している土地に合わせた相続税対策と同時に収益性を実現する 土地活用のノウハウをわかりやすく説明します。 あまり知識がない方にも読みやすいように、相続税の基礎知識にも触れながら、 ケーススタディを豊富に盛り込み、具体的に記述するよう工夫しました。 相続を控えている土地オーナー、土地活用を考えている地主の方々にぜひオススメしたい一冊です。
ユーザーレビュー
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Posted by ブクログ
不動産投資の専門家が、建物１棟運用のノウハウを記したもの。前半で不動産運用の特徴を述べた後、後半では本業としている戸建て、アパートなど１棟運用について、そのノウハウを詳しく説明している。私は、１棟運用をするつもりがないので細部まで理解していないのだが、分析は精緻で内容が濃い。前半の部分は頭に入れ、今後の勤務に活かしたいと思う。
「不動産投資はローリスクであり、かつ、ボラティリティが他の投資先より穏やかである」p2
「収益性は問題ないと考え物件を購入したものの、運営費用や修繕費、税金などのコストが想定以上にかかり、私が知る事例としては、新築物件で毎月２万円以上の手出しをしている方がいました。賃料収入だけでは金融機関への返済や諸費用を負担できず、足りない分を自分の財布から補填しているわけです。資産を増やすために始めたはずが、これでは本末転倒と言わざるを得ません」p3
「（災害対策）火災保険に加入することに尽きます。ただし、保険料を安く抑えるため最低限の保証で済ませる方もいますが、断じておすすめできません。実際に再建築が可能な金額を適切に設定することが重要です」p31
「インフレ経済下においては、現物資産である不動産は相対的に価値が上がる傾向にあり、売却益を含めたトータルの収益性で見れば、金利上昇の影響はある程度吸収されます」p34
「（レントロール）物件の入居状況を一覧にしたもので、賃料・共益費などの賃貸借契約の条件の他、入居時期、入居者属性を確認することができます。最も重要なのは、賃料と共益費の確認です（賃料が適正かどうか）」p42
「新築物件の場合は建築するうえで筆界確認書を取得していることが一般的ですが、中古物件の場合は筆界確認書がない状態での売買も普通に行われています。また、境界紛争の有無を告知されずに引き渡されると、後々隣地所有者ともめるため注意が必要です」p49
「（東京・大阪のタワーマンションなど人気物件）こういった物件は利回りが低く、ほとんどキャッシュフローは残らないばかりか、融資を利用した場合にキャッシュアウトするのは当然のこと。しかしながら、土地・建物としての資産価値は高いので価格は上昇し、10年経ってみたら投資して成功だったということがあります」p63
「純資産の増大こそが最終的な目標」p65
「不動産投資を行う方にとっての減価償却とは、お金は出ていっていないのに経費にできて、税金を抑えられるというものになります」p72
「物件価格が不人気エリアで5000万円、人気エリアで２倍の１億円で取引されている場合、不人気エリアでの賃料が５万円なら人気エリアの賃料が２倍の10万円になるかといえば、そんなことはありません。高くなってもせいぜい２〜３万円程度です」p75
「住居系とは異なり、オフィスビルやホテルは景気に左右されやすく、安定的な運用が難しいのも事実です。個人投資家にとっては、安定した賃貸需要が見込め、入居付けもしやすい住居系の物件が、現実的かつ堅実な選択肢と言えるでしょう」p125
「節税を受けられるのは購入諸費用がかかり不動産所得がマイナスになる初年度のみで、以降は毎月おおよそ２万円以上の持ち出しになります」p127
「昨今は新築時の長期修繕計画の見立てが甘かったことや、建築資材・工事原価の高騰により修繕積立金が不足するマンションが多く出てきており、万が一不足すると追加で修繕積立金の請求をされることがあります」p129
「不動産投資は、融資を活用することで、現金流出が少ない」p197
「日本の相続税制では土地・建物を実売価格より低く評価する仕組みとなっている」p201
「従来の土地と建物の計算式に「区分所有補正率」が加わり、建物の総階数や所在階が指数に含まれている（高層マンションは、高層階が高くなる）」p209
「融資を制する者は、不動産を制する」p228
「融資を受けやすいのは、現預金や金融資産（無担保の不動産、有価証券など）を潤沢に持っている人です」p262
「収益不動産の室内は、見た目が９割といえます。低コストでリフォームを考える場合、基本的に表面だけの施工に留めることで、見た目の印象を大きく変えることを意識します。例えば、壁紙や床材の色は広さを感じられるよう膨張色の白をベースにし、床材には、長期的なメンテナンス性や耐久性を考慮し、本物の木材フローリングと見違えるような仕上がりをもつフロアタイルを採用しています。これにより、高級感を演出しつつ、ターゲット層に合わせたデザインの調整も可能になっています」p285
「一般的には２〜３％ほどの入居者が滞納するといわれており、100戸の大規模マンションの場合、２〜３人の滞納者が常にいることになります」p289
「売って終わりの会社からは絶対に買わない」p295 -
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Posted by ブクログ
借り入れをすると言う事は、言い換えれば「他人のお金を利用して投資ができる」ということ。借金を背負う訳だから、返済リスクは存在するが、初期設定でリスクをコントロールできれば、融資を受けて、不動産投資をする事は限りある自己資金を効率よく運用する方法として最適と言える。借り入れをすることは時間を買うことである。人間が不老不死であれば自己資金が貯まるまで待ってから、収益物件を購入すると言う事でも良いが、人生は有限であり、限られた時間の中で経済的な余裕を手に入れ、人生豊かなものにするには、自己資金を効率よく運用する必要があり、その手段が融資利用によるレバレッジ効果を得るということ。
出口戦略の考え方
不動産投資は売却して初めて最終的な利益が確定するため、出口(売却)を考慮して物件を購入しなければなりません。出口戦略とはいつでも売却できるような物件を購入した上で、保有中のキャッシュフローへ5つ不動産市況の上昇局面や金融機関の融資条件の何かがあった際に、利益確定の売却を行うと言うもの。
いつでも売却できる物件とは少し抽象的だが「次の買い手がつく物件」「次の相手が新たに融資を受けられる物件」を指します。
一方で、持ち続けると言う出口(方向性)もある。
売却の目安の1つに、減価償却が終わったタイミングがあるが、減価償却期間が終了しても持ち続けた方が良い物件もある。立地が良く資産性が高く蓄熱が経過しても一定の金額で売却できる物件や減価償却が終わった後でも物件単体で税引き後CFを出せる。高利回り物件など。 -
