藤原正明のレビュー一覧
-
-
Posted by ブクログ
不動産投資の専門家が、建物１棟運用のノウハウを記したもの。前半で不動産運用の特徴を述べた後、後半では本業としている戸建て、アパートなど１棟運用について、そのノウハウを詳しく説明している。私は、１棟運用をするつもりがないので細部まで理解していないのだが、分析は精緻で内容が濃い。前半の部分は頭に入れ、今後の勤務に活かしたいと思う。
「不動産投資はローリスクであり、かつ、ボラティリティが他の投資先より穏やかである」p2
「収益性は問題ないと考え物件を購入したものの、運営費用や修繕費、税金などのコストが想定以上にかかり、私が知る事例としては、新築物件で毎月２万円以上の手出しをしている方がいました。賃料収入だけでは金融機関への返済や諸費用を負担できず、足りない分を自分の財布から補填しているわけです。資産を増やすために始めたはずが、これでは本末転倒と言わざるを得ません」p3
「（災害対策）火災保険に加入することに尽きます。ただし、保険料を安く抑えるため最低限の保証で済ませる方もいますが、断じておすすめできません。実際に再建築が可能な金額を適切に設定することが重要です」p31
「インフレ経済下においては、現物資産である不動産は相対的に価値が上がる傾向にあり、売却益を含めたトータルの収益性で見れば、金利上昇の影響はある程度吸収されます」p34
「（レントロール）物件の入居状況を一覧にしたもので、賃料・共益費などの賃貸借契約の条件の他、入居時期、入居者属性を確認することができます。最も重要なのは、賃料と共益費の確認です（賃料が適正かどうか）」p42
「新築物件の場合は建築するうえで筆界確認書を取得していることが一般的ですが、中古物件の場合は筆界確認書がない状態での売買も普通に行われています。また、境界紛争の有無を告知されずに引き渡されると、後々隣地所有者ともめるため注意が必要です」p49
「（東京・大阪のタワーマンションなど人気物件）こういった物件は利回りが低く、ほとんどキャッシュフローは残らないばかりか、融資を利用した場合にキャッシュアウトするのは当然のこと。しかしながら、土地・建物としての資産価値は高いので価格は上昇し、10年経ってみたら投資して成功だったということがあります」p63
「純資産の増大こそが最終的な目標」p65
「不動産投資を行う方にとっての減価償却とは、お金は出ていっていないのに経費にできて、税金を抑えられるというものになります」p72
「物件価格が不人気エリアで5000万円、人気エリアで２倍の１億円で取引されている場合、不人気エリアでの賃料が５万円なら人気エリアの賃料が２倍の10万円になるかといえば、そんなことはありません。高くなってもせいぜい２〜３万円程度です」p75
「住居系とは異なり、オフィスビルやホテルは景気に左右されやすく、安定的な運用が難しいのも事実です。個人投資家にとっては、安定した賃貸需要が見込め、入居付けもしやすい住居系の物件が、現実的かつ堅実な選択肢と言えるでしょう」p125
「節税を受けられるのは購入諸費用がかかり不動産所得がマイナスになる初年度のみで、以降は毎月おおよそ２万円以上の持ち出しになります」p127
「昨今は新築時の長期修繕計画の見立てが甘かったことや、建築資材・工事原価の高騰により修繕積立金が不足するマンションが多く出てきており、万が一不足すると追加で修繕積立金の請求をされることがあります」p129
「不動産投資は、融資を活用することで、現金流出が少ない」p197
「日本の相続税制では土地・建物を実売価格より低く評価する仕組みとなっている」p201
「従来の土地と建物の計算式に「区分所有補正率」が加わり、建物の総階数や所在階が指数に含まれている（高層マンションは、高層階が高くなる）」p209
「融資を制する者は、不動産を制する」p228
「融資を受けやすいのは、現預金や金融資産（無担保の不動産、有価証券など）を潤沢に持っている人です」p262
「収益不動産の室内は、見た目が９割といえます。低コストでリフォームを考える場合、基本的に表面だけの施工に留めることで、見た目の印象を大きく変えることを意識します。例えば、壁紙や床材の色は広さを感じられるよう膨張色の白をベースにし、床材には、長期的なメンテナンス性や耐久性を考慮し、本物の木材フローリングと見違えるような仕上がりをもつフロアタイルを採用しています。これにより、高級感を演出しつつ、ターゲット層に合わせたデザインの調整も可能になっています」p285
「一般的には２〜３％ほどの入居者が滞納するといわれており、100戸の大規模マンションの場合、２〜３人の滞納者が常にいることになります」p289
「売って終わりの会社からは絶対に買わない」p295 -
-
Posted by ブクログ
借り入れをすると言う事は、言い換えれば「他人のお金を利用して投資ができる」ということ。借金を背負う訳だから、返済リスクは存在するが、初期設定でリスクをコントロールできれば、融資を受けて、不動産投資をする事は限りある自己資金を効率よく運用する方法として最適と言える。借り入れをすることは時間を買うことである。人間が不老不死であれば自己資金が貯まるまで待ってから、収益物件を購入すると言う事でも良いが、人生は有限であり、限られた時間の中で経済的な余裕を手に入れ、人生豊かなものにするには、自己資金を効率よく運用する必要があり、その手段が融資利用によるレバレッジ効果を得るということ。
出口戦略の考え方
不動産投資は売却して初めて最終的な利益が確定するため、出口(売却)を考慮して物件を購入しなければなりません。出口戦略とはいつでも売却できるような物件を購入した上で、保有中のキャッシュフローへ5つ不動産市況の上昇局面や金融機関の融資条件の何かがあった際に、利益確定の売却を行うと言うもの。
いつでも売却できる物件とは少し抽象的だが「次の買い手がつく物件」「次の相手が新たに融資を受けられる物件」を指します。
一方で、持ち続けると言う出口(方向性)もある。
売却の目安の1つに、減価償却が終わったタイミングがあるが、減価償却期間が終了しても持ち続けた方が良い物件もある。立地が良く資産性が高く蓄熱が経過しても一定の金額で売却できる物件や減価償却が終わった後でも物件単体で税引き後CFを出せる。高利回り物件など。 -
-
