玉川陽介のレビュー一覧

勝者１％の超富裕層に学ぶ 「海外投資」7つの方法

玉川陽介

投資の原理原則・本質・全体像をグローバルな視点で理解するために役立つ。超富裕層向けのテクニカルな内容と誤解されそうだが、決してそうではない。保有資産のステージによってできること、できないこと、超富裕層への壁が明確になり、中長期的な目標と戦略を立てるためのヒントも与えてくれる。

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

タイトル通りの内容で、まずは読みたい、読み返したい1冊。必ず知りたい80の話題を上げて、それぞれわかりやすく解説してくれる。グラフや表などを用いて視覚的に理解できる。保有するなら法人か個人か、買うなら都心か地方かなど、判断に迷う時は読み返したい。おまけの収益試算シートもとてもいい出来でシュミレーションが楽しい。

勝ち続ける個人投資家のニュースの読み方

玉川陽介

[my-do!]

面白くて、わかりやすい！

どの項目もわかりやすくて、興味深い内容でした。コラムもなるほど！と思えるものばかり。筆者の経歴はまったく知りませんでしたが、著書が増刷されるのもうなずける。少しだけ、投資家の考え方が理解できたように感じた。筆者の本を探して読んでみたい。

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

玉川陽介

収支計算に関わる各要素を直感的にわかりやすく解説してくださっています。
この計算式を理解できると、意思決定が早くできそう。

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

不動産に限らずだが、投資本というと自己啓発的な内容が多く（それはそれで面白いけれど）、実業務・実務には物足りないという本が多いけれども、本書は不動産オーナー業を営む中で出てくる初心者的な疑問への答えが記載されている。出版年が2013年とちょっと古いが、QA集のようなもので、手元に置いておきたいと感じる一冊だった。

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

玉川陽介

不動産投資関連の書籍の5冊目くらい。

エクセルを使いながら実際に収益シミュレーションとなるシートを作りながら本書を読み進めた。
一般的な書籍よりも時間はかかり、かなり濃密ではあったが実際に手を動かしながら最後までやり遂げられたため理解度はかなり深まったように思う。手元で完成したシミュレーション表をもとに色々と試算を行ってみたい。

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

玉川陽介

不動産投資の数少ない名著だと思う。複雑な数式はじめ、少し一回だけ読むだけでは難解なところもあるが、個別の事例や時代に左右される話ではなく、不動産投資ないし、投資全般を見据えたときの、本質的な考え方をインプットしてくれるもの。実践的な細かいテクニックみたいなことではなく、大枠として、どのような考え方で不動産投資に取り組むべきかの土台知識を与えてくれるものだと思います。

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

玉川陽介

内容は良いと思う。概ね期待通り。

ただ、収益分析の本だけあって文中には非常に多くの表が出て来るものの、表のセンスが微妙。
行と列がそれぞれ何を示しているのか表記されていない表とか、必要十分な要素が適切な順序で並んでいない表とかがちらほら。内容の質が良いだけに、その辺が雑なのが残念。

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

不動産投資を、金融商品と同列に眺める視点の本です。
解説がわかりやすいので、良い感じでした。
色々計算してみようと思います。

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

玉川陽介

不動産の収益計算は重要。事業環境がシナリオ通りに動きやすいため、精度が高い。それが不動産事業の魅力と言えるだろう。

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

自分で作ろうと思ってた収支シートがダウンロード出来る特典付きなのが良い。
初心者にはやや向かない内容だったかなと思うが、読んで損はない。

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

不動産アドバイザがセミナ等での問答をまとめたQ&A形式になっており，不動産投資家ならば聞きたいポイントが凝縮されており，非常にためになる。
こんなに実用的な不動産投資マニュアルはいままで見たことがない。
おまけのIRR試算用スプレッドシートもかなり細かく計算できて役立ちそう。

区分所有の問題点はかなりの割合で中間省略登記や第三者のためにする契約と呼ばれる方法で間に中抜き業者が入っており，転売益を100万円ほど乗せられている（800万円の区分マンションの場合）


地震保険に加入していても被害の全額を保険でカバーできるわけではない。期待するような高い高額な払戻しは受けられない。
被害査定が三段階しかなく，現行の制度では人命に影響はないが，大規模修繕をしなければ賃貸に支障があるというような中程度の損害をうまくカバーすることができない。

8億円資産，7%利回り≒FCFは100万円/月

宅建資格をとると不動産業者でしか見ることのできない売買情報データベースであるレインズのIDがもらえる。このIDで自分で物件をみつければ仲介手数料をSaveできる。
申請には初期費用160万円と年間維持費7万円が必要になるが，5000万円物件の仲介手数料を考えれば安い。

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

不動産な投資の良い点は、
・銀行から借り入れた資金を使って利益を得ることができる点
・物件価格が下がっても、株式と違い即時返済を求められない点

インフレ対策

不動産は不文律や定量化されていない事項が多く全体的にわかりにくい。

【注目エリア】
築地市場移転跡地の再開発　7万坪　ドーム5個分
東京名古屋新幹線　2027開業目標
品川再開発

低金利で調達した資金で値上がり期待の高い投資を心掛けること。
現在の景気が上向いても金利が据え置かれるというのは、不動産投資の観点から見て千載一遇のチャンスである。

実需向けの物件は、サラリーマンの年収から逆算されたローン返済可能額により設定される。そのため家族向けマンションは、価格が上昇するとはいっても10~20％が限界です。
それに反し、タワーマンションの3000万円台など金額の小さいものは投資でも実需でも引き合いがあり、アジア人富豪からの人気もあり価格上昇は高いと考えられます。
万が一30％を超える家族向けマンション価格の上昇があった場合は注意が必要。実需なき高騰は、やがて一般の人が買えるレベルにまで戻るのが市場原理です。

【投資用一棟マンションの上限利回り】
７％前後が主戦場
表面利回りは６％が上限。なぜなら２％前後で借り入れが大半なので、表面利回りが６％を下回ると税引きキャッシュフローは赤字となり採算がとれなくなる。
不動産を買いたい人はたくさんいますが、買主の希望利回りを満たす物件が少ないため、売買仲介はそれほど頻繁に成約してはいません。
物件の値上がり期待で不動産を買うのは危険ということをバブル崩壊はサブプライムで学んだ。また日本の制度も短期の値上がり期待にかける投資に向いていません。

２０１８年が不動産価格のピーク
東京５輪の工事が最も忙しくなり、民間の新築工事にまで手が回らなくなる2018年頃が最高値となる可能性がある。いま不動産を購入して5年後に売却ならば課税も20％と安くすむ。

不動産価格は人口動態やGDPには連動していない。
むしろ世界経済全体の動きと金融機関の融資姿勢。

2012年　日銀は貸出支援基金制度を立ち上げた。これは金融機関が私達に貸し出す資金の全額を日銀が0.1%の固定金利で金融機関に貸出をするという制度です。

金融機関の不動産向け融資の貸し倒れ比率は随分と低く、スルガ銀行でも０．２％台

勝者１％の超富裕層に学ぶ 「海外投資」7つの方法

玉川陽介

海外投資の考え方、現状がよくわかりました。ただ、実際本の紹介のとおり資産運用を始めようとしても、ちょっと躊躇してしまいます。

勝者１％の超富裕層に学ぶ 「海外投資」7つの方法

玉川陽介

一般の人にはアクセス出来ないプライベートバンク（PB)の提供するサービスや、日本の証券会社からはアクセス出来ない海外の金融機関の扱う商品等について幅広く扱われています。
同種の情報は販売業者等による宣伝を兼ねたものが多いように思いますが、販売業者等の宣伝でなく、著者の経験に基づいて書かれている点や、筆者の調べた限りにおいて、コストやリスク、税金などの良い点ばかりでない部分についても客観的に説明がされている点が特長です。内容のバランスも取れており、これらに興味のある人にとって参考になるところも多いのではないでしょうか。

PBで行われる証券担保ローンや利回りの高い劣後債や優先出資証券への投資、インタラクティブブローカーで口座開設して日本のネット証券ではまだ取扱いがされていない様々なETFの紹介や手数料で有利な点、海外不動産や海外（モナコ・マルタ島・フィリピン）への居住権について、ユニークな海外商品（TLPs、ランドバンキング、ダイヤモンドETFやケース・シラー指数連動ETF、米国ディストレスト不動産私募ファンド etc）など、あまり知らなかったりする話なども多く勉強になりました。

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

2013年の発行なので情報古いけれど、東日本大震災の2年後、アベノミクス1〜2年目の市況がわかる点で参考になる。

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

東京五輪決まった頃の本だから、参考にならない点は多々あるけど、結果的には金融緩和で不動産価格上がって、著者は儲かっただろうな。
結局レバかけて不動産買えば、そりゃCFは出るけど、リスクはそれなりにあるな。地震とかのテールリスクがテールリスクじゃないくらいありそう。

海外ETFとREITで始める インカムゲイン投資の教科書

玉川陽介

インカムゲインの手法紹介を通じて、商品構造を解明してくれる本。
この中で、IRRやリスクフリーレートに着目しつつ、一見良さそうな商品は誰でも買える商品を組み合わせて手数料を抜くだけのもの、と結論づけられている。
この本に記載された運用方法を実践するかはさておき、ものの考え方として学んでおけば損を回避できそう。

勝者１％の超富裕層に学ぶ 「海外投資」7つの方法

玉川陽介

ちょっと古めの海外投資。書いてある通りに何かしよう、ではなくて金商法の縛りがないとこういうことがでにるのふーんと眺める本。法律の違いを学んで、日本にない商品を買うといい思いができる かも。実用性を求めない方に。

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

ちょっと古いので、今の市況として参考にならないこともあるが、不動産投資の実務の目線で参考になるトピックスをいろんな視点から語ってくれているのは参考になりました。
また、収益計算の基本的な事項とおさえるべきポイントの整理、活用できるフォーマットの共有が参考になります。