玉川陽介のレビュー一覧

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

玉川陽介

難しいが、不動産事業を行う上での数字に関する疑問はこの本でほとんど解決できる

不動産事業においてシュミレーションや計算だけで全ての要素を網羅することはできないと思う

しかし数字で見る力はかなり重要であり、そのスキルをつけるにはとてもいい本

エクセルの使い方と会計・財務諸表の勉強をしようと思った

常勝投資家が予測する日本の未来

玉川陽介

2018年2月に出版された、2025年の近未来予測の本。

・東京都心の優位は揺らがない。

・アジア人富裕の受入増加による都心不動産価格の押し上げ
（70㎡のマンション価格は2018年時点で7,000万円→9,000万円まで上昇）

・レゴブロックのように均一的なデザインで安価に住宅が建てられるようになる。

・働き方は"1億総契約社員"として時間も場所も自由に働く代わりに自己責任の成果報酬制になる。

・アジアの優秀な若者が日本に来て仕事を獲得していく。

本書ではデータ論拠に乏しいが、裏を返せば著者の率直な思いが自由に述べられている印象。
色々と述べられているが、どれも程度問題でありどこまでドラスティックになるのだろうか？とも感じるが、
参考にし頭に置いておこうと思った。

海外ETFとREITで始める インカムゲイン投資の教科書

玉川陽介

株価大暴落中の昨今にぴったりな「買ってはいけない金融商品」図鑑です。

海外REITとか外貨投資とかを、仕組みからがっつり解説した上で、「ああ、やっぱり買ってはいけないんだな」と納得させてくれる一冊です。
「よくわからない商品を買ってはいけない」というバフェット氏の教えに忠実。
欲を言えば、逆にもうちょっと買っていい（具体的な）金融商品とかを推してほしいところ。
来年から頑張ろう。

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

不動産投資を始める上で直面する率直な疑問に個人投資家目線で答えてくれる一冊。初心者にわかりやすく、導入書的位置付け。

常勝投資家が予測する日本の未来

玉川陽介

著者は机上の評論家ではなく、投資家として100億円の資産家だとか。プロの投資家が未来を予測したのだが、どうなるのか。

★世界を観察する3つの切り口。
金融経済
情報技術
社会システム
★行政手続きの電子化で士業は廃業ラッシュ
　司法書士、行政書士、不動産鑑定士の仕事はまったくなくなる。
★日本の新しい基幹産業
・植物工場
・建設機材の輸出
・自動運転用のインフラ設備
・製薬
・宇宙開発

常勝投資家が予測する日本の未来

玉川陽介

なぜ投資家が未来予測を？

という疑問はあったのだが、なぜ著者が本を記すに至ったのか、その背景を知るにつれ、納得。

予測されたいくつかのうちは実現するのだろうし、いくつかは実現しないだろう。

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

教科書的に、Q&A式で不動産投資について解説。個人での投資でもシミュレーションによる収支計算、不動産価格に最も影響のある世界経済の動きを注視する必要がある。これから不動産投資を始めたいと思う人には、難しい概念もあった。1億円ほどの物件に投資したい人には適切な本なのかもしれない。

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

不動産投資を全然知らなかったので、1冊目として読んでみた。大枠は分かったような気がする。あと数冊読んでみて比較したい。

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

表面利回り6%、純回り4.5%以下だとキャッシュが赤字。
自己資金は二割。
1億円以下の物件は個人で良い。
物件探しは楽待。情報収集は日経不動産マーケット情報と月刊プロパティマネジメント。

勝者１％の超富裕層に学ぶ 「海外投資」7つの方法

玉川陽介

米国市場に上場しているETFを利用して、日本以外の国に投資をすることによりカントリーリスクを低減し利回りの高い債権ファンドなどで、経済が回復するのを待つのが好いとしている本。
具体的にどこの証券会社で講座を開き、どんなETFなどの商品を購入するのかを参考にするには役立つと思います。

海外ETFとREITで始める インカムゲイン投資の教科書

玉川陽介

長期投資をする上で必要な知識は、世界経済の流れと投資商品の仕組みであるとし、サブプライムローン問題とアベノミクスを中心に、今後の世界経済がどのように推移すると思われているのかを解説した上で、債権，リート，ETFなど金融商品の仕組みを紹介し、購入を推奨している本。日本の証券（株式、債権、ETF、リート）だけではなく、世界中の投資商品が購入対象となり得る為、為替の変動についても軽く触れられている。
とても分かりやすい言葉で書かれていて、投資の初心者を通り越したあたりの人たちをターゲットに書かれていると思います。

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

不動産投資が年々増大している昨今、すべてが上手く行っている人ばかりでない事も事実。不動産と言えどピンキリな物なので、初期の情報取集がカギを握る。この書籍は、そのような投資初心者の質問のやり取りを纏めた一冊。参考になるのでは。

海外ETFとREITで始める インカムゲイン投資の教科書

玉川陽介

やや軽薄なタイトルですが、中身は丁寧な作りになっており、世界経済の見方から語り起こして債券、為替、REITについてそれぞれ丁寧に解説されています。さらにラストでは海外証券口座の使い方についての概説も。

一言で言うと株は変動幅が大きくて読みにくいので、債券を中心に安定したインカムゲインを狙って行きましょうという提案になっています。

分配型の投資というとどうも、複利効果を捨てて元本を食いつぶしているような印象がありますが、もろもろの指標を使ってポートフォリオ構成を考えることでバランスできるようです。

著者は世界分散投資に懐疑的な見方をしていますが、そこには理の通った説明あり。これが白眉です。


○世界経済全体への長期投資が利益を生み出す根拠となっているのは、世界銀行がデータを取り始めた1950年以来、世界全体のGDPは一度もマイナスになったことがないという統計データでしょう。
…実態経済と株価が連動して右肩上がりに成長を続けた牧歌的な時代とは、市場の構造やお金の流れは大きく変わったといえるでしょう。このような時代に、長期の国際分散投資という60年も前に考え出された投資法は、市場構造の変化に対応できるものなのでしょうか。

○「長期投資で老後の資金を蓄えたい」と考える人は、自分の将来がかかったポートフォリオを数十年先まで運用するファンドマネージャのようなものです。そのような人たちにとって、投資の基本原理を十分に理解するという「自分への投資」は、長期的に見れば、他のどのような投資よりもパフォーマンスのいいリターンを生むことでしょう。

○市場には、「これを買えば確実に利益を期待できる」商品はありませんが、「これを買ってしまうと確実に損をする」商品はたくさんあります。

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

不動産投資の入り口から出口までの考え方が網羅されている

物件選定編は東京を中心に記載されており、地方の方には参考にならない。
それ以外の項目は非常に参考になる

税金関係の記載がとても分かりやすい。
付録でシュミレーション出来るExcelがついてくる。
本気で不動産投資を考えてる方には参考になる一冊だと思う

勝者１％の超富裕層に学ぶ 「海外投資」7つの方法

玉川陽介

海外投資に興味がある人向けの入門書。海外口座の開設から金融商品についての説明まで一通り網羅されていて、かなり易しく書かれているので、興味深く読むことができた。国内証券会社から買える商品もあるのでチェックしておいて損はないと思う。

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

2013年に書かれた本。東京五輪が決まり、アベノミクスで好景気が期待された時代の本だから、全体的にかなり前向き。
世界経済全体の動きと銀行の融資姿勢は不動産の値動きに最も影響する。そして、景気は良くなったり悪くなったりを繰り返す。
不動産投資において重要なことは、何を買うかよりもいつ買うか。

著者は都心の投資をすすめており、地方の高利回り物件はハイリスクハイリターンであると指摘する。
特に高利回りの数字は満室経営ができる前提で出された数字であり、リフォームに思いがけない費用と労働力がかかることもある。投資というよりは、事業に近い。経営力、企画力が必要。

著者の考えでは、地方築古ボロ戸建はまだありだが、地方の区分、特にワンルームは絶対に投資しない。
競合が多く、仲介手数料も安いため客付け業者が一生懸命になってくれない。銀行の評価もゼロのことが多い。修繕積立金の出費が痛い。管理組合が機能していないことが多い。
境界確定の問題は最終的にお金で解決できるから、そこまで深刻に考えなくてOK。

銀行が融資承認した物件は問題ないと考えてOK。銀行の目利きは概ね当たっている。
金融機関の問題債権比率から逆算して考えると、不動産投資家の100人に1人も借金が返せなくなくなって困ってる人はいない。
金利変動リスクについては、金利が急上昇しないよう国が調整している。そのため上昇するとしても急激ではなく緩やか。その間に対策も立てられる。
繰上げ返済して残債が減っていることより、現金が豊富にあることの方が金融機関からの評価も高くなる。
自己資本の充実こそが経営の安定、ハイレバは危険という、一般経営のルールと個人不動産投資家のルールは全く異なる。

例え税金対策のためとはいえ、赤字決済の自営業者、会社は金融機関で嫌がられる。
IRRを使えば他の物件や金融商品など、様々な投資対象を同一の尺度で比較することができる。
ミドルリスクミドルリターンでは、税引前8パーセント、ハイリスクハイリターンでは、同15%というのが一般的な指標。

買ってから売るまでのキャッシュフロー総額がゼロになる売却価格こそが損益分岐点。つまり、増えもしなかったけど減りもしなかった。

東日本大地震の時、一時的に不動産の値下がり、市場の停滞があっが、半年後には通常通りにもどり、値上がりも始まった。
震災リスクはもちろんあるが、過度に恐れる必要はない。ただし、ハザードマップは確認すべき。地盤の悪いところはリスクも高い。

著者は一貫して、個人投資家も、プロ投資家と同じ指標IRRなどの数字を用いて投資判断をすべきと主張。
成功した大家さんのストーリーを間に受けて、その抽象的なイメージだけで、真似をするのは危険と警鐘を鳴らす。

Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて

玉川陽介

不動産保有期間中に、大幅な現金増加は期待出来ない。
目に見えない含み益（ローンの返済）が重要。
この含み益の正体は、端的にいえば土地の持ち分。キャッシュフローが出ない物件でも、考え方としては土地の持分は蓄積されていくため、将来的には土地を現金化して大きな利益を得ることができる。
そのため将来にわたって土地価格が下落しない場所を選ぶことが重要。
賃料収入（純利回）と借入金利の差額こそが、不動産を保有した際の利益の源泉。ここから税金を引いた残りが、毎年の純資産増加額。

不動産の利益は、いますぐ得られるキャッシュフロー賃料収入と、将来の売却時に現実化する含み益の２つに分かれる。
キャッシュが出なくても純資産が増えているなら投資として間違えてはいない。眼の前のキャッシュフローだけに囚われてはいけない。
不動産投資における最大の経費は税金。

海外の不動産投資は、キャッシュフローよりもキャピタル狙い。賃料も高いが、金利も高いため。

不動産市場を動かす主要プレイヤーは個人投資家ではなく、大地主やファンドなど。資本力があるから、CFをそれほど期待しなくていい。
融資中心の不動産投資は、金融政策により生じた金融システムハック。この融資条件は、日本在住の投資家だけに認められた特権である。
低金利の現代では、自己資金を多く投入してCFを多くすることのメリットはほとんどない。自己資金を多く投入することは金利の支払いを減らす効果があるだけだから。
自己資金2割で1棟よりも、1割ずつで2棟の方が、はるかに投資効率は良い。物件価格が下落しても返済を迫られることはない。株式投資でいうところの追証を求められてないということ。
ここでリスクをとっているのは投資家ではなく金融機関。
日本の金利が上がるときは、賃料収入や物件価格はそれ以上に上がると予想。2%のインフレになるなら、今とは全く異なる不動産市場になっている。

法人化した場合、年間利益800万以上になると税率が一気に重くなる。規模的には、物件3億、家賃年収2000万。800万内におさまるよう、役員報酬で調整することも可。
減価償却とは、今期に利益を出すか、売却時に利益を出すかのトレードオフ。減価償却を使った分だけ保有中の税金は安くなるが、その分建物簿価が減り、税務上の仕入れ原価は下がる。その分、売却時に利益があるとみなされるため税金が高くなる。
不動産は売却して出口をとるまでは、既に受け取ったCFさえも含み益にすぎない。
借入金が売上にならないことを考えれば、元本返済が経費にならないのは当然。

個人投資家向けの借入は、ほぼ例外なく元利均等返済。
表面利回り10%を超えるなら、長期保有していれば地価下落で負けることは考えにくい。修繕と賃貸さえ安定していれば地方高利回り物件も悪くない。
不動産は、株と異なり、安くなるまで待つというのは当てはまらない。また、価格が上がっているうちに売却すれば良いというものでもない。

現在の金利では、高利回り物件ではなく、低金利に投資醍醐味がある。
低金利で借入ができる以上、高利回りを厳選することに時間をかけるよりも、そこそこの利回りでも保有規模を拡大した方が利益に貢献する。
規模が大きい方が経営が安定し、利益率も高い。
限られたシナリオを狙い撃つなら個人保有、それ以外の多くは、法人保有が有利。

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

聞きたかった！っていう質問に筆者が答えてくれている質問回答的に書かれた一冊。
わかりやすさというよりは虎視眈々という印象。
感情や感覚的にとらえるよりも数字ですな、数字。

勝ち続ける個人投資家のニュースの読み方

玉川陽介

リーマンからアベノミクスに至るまでの過渡期に書かれたもの。今のコロナ情勢からみると改めてアベノミクスの原点やリーマン前後の思惑、経済動向を復習できる

不動産投資１年目の教科書―これから始める人が必ず知りたい８０の疑問と答え

玉川陽介

利回り10%以上と以下では投資手法が全く違うと思った方がいい

手間暇かかるのが当たり前だと思っていた不動産投資の手間暇とは利回りの高いものだけのこと
利回りの低さは手間暇のかからなさ、安心感に繋がることを再認識した。