須田忠雄のレビュー一覧
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Posted by ブクログ
ネタバレ地震後の不動産に関する本に興味があったので読んでみました。
すべては人口に伴う「需要と供給でなりたつ」
という著者の主張に改めて納得。
相続対策に賃貸経営がよくでてきますが、
やはりアブナイことがこの本でもよくわかりました。
そこそこお金のある５０代以上で不動産にまだ夢を
もっている人たちはターゲットにされやすいかもしれないので
「読む価値」はあるかもしれませんね。
そもそも相続で子供たちに財産を残そうという考え自体が
そろそろ限界にきているのでは？
土地は全部売ってキャッシュ化し
使い切ってしまおうという著者の結論です(私も大いに納得） -
Posted by ブクログ
アパート経営の現状と将来性について書かれている。
私のイメージとして、アパートや賃貸マンションのオーナーといえば、家賃収入が定期的に入ってきて安定した裕福な生活を送っている人たちなんだろうな。自分もいつかは、アパートの一軒でも持てれば将来は安心かなとも思っていた。
ところが、実際は、賃貸住宅の５割強がすでに空家という現状で、少子高齢化で入居者がどんどん減り、家賃は上げられない。地価は下がっていき、失敗してもアパートは売れない。賃貸経営を維持するには、相当の管理コストがかかる。最近CMでよく見かける一括借り上げシステムにはいくつものワナが潜んでいると著者は言う。
読み終わったとき、以前知り合った人で、アパートのオーナーさんが言っていた言葉を思い出した「アパート経営は大変よ」。
もし、これから遊休地を有効利用するために、アパート経営を考えているならリスク面の再確認という意味で参考になるかもしれない。 -
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Posted by ブクログ
◆１９９０年 不動産融資総量規制 バブル発火点
◆昭和30年から平成3年まで36年間一貫して上昇
◆20階以上を超高層マンション 30階以上のものをタワーマンション
◆賃貸経営のメリット 不安な老後の備え、低金利時代に高利回り、相続税を中心とした節税対策
◆相続の際現金などの金融資産はそのまま評価、不動産にすれば、建物は５割、土地は公示価格の８割、賃貸利用の場合はさらに
◆人口は毎年１０万人以上減っている
◆世帯数は全国的に増加傾向
◆マルコーのリースマンションの教訓
◆総住宅数 平成２０年 5758万6000戸 5年前369万の増加、10年前734万
◆その中の空き家 756万のあきや！
◆高齢者専用賃貸住宅なら勝機はある -
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Posted by ブクログ
アパート経営とは縁が無い生活をしていますが、かつては会社員が借金をしてまでアパート経営をしていた時代があったのですね。
そういえば、かつて本屋さんに多くの「アパート経営」に関する本が並べられていたと記憶しています。
アパートを借りる身になって考えてみると、若い時に自宅を買う迄の仮の家のようなもので、場所や大きさに少しくらい不便を感じていたとしても短期間と割り切ることができると思います。
しかし最近は、働き方も多様になってきていることに加えて、若い人の人口が減ってきている環境下で、賃貸住宅を借りる場合の要求が昔よりも上がってきているようです。
この本の著者によると、このような変化は、アパート経営をする人にとってはリスク以外のなにものでもなく、土地があって「お金」まであるならともかく、借金をしてまですべきものではないと解説しています。
特に、アパート経営をする人にとっての保険のような「一括借り上げシステム」が意味するところを詳しく解説してあり興味が持てました。
以下は気になったポイントです。
・住宅の供給過剰や少子化による人口減でもアパート経営が成り立つのは、古いアパートから新しいアパートへ入居者が移っているだけ（ｐ４）
・経営者は評論家であってはならず、つねに商売の最前線にいて、市場での嗅覚や直感を頼りに行動を起こす実戦派であるべき（ｐ２９）
・拓銀の場合、バブルの波に乗り遅れたために過大融資に走ってしまった、他の金融機関がすでに担保にしている土地に劣後順位で担保を設定したので不動産会社からの資金回収が難しかった（ｐ３６）
・住宅地の平均価格は、東京23区で平成２０年までにかけてミニバブルがあった以外は、すべて下がり続けている、東京も２０年以降は下がっている（ｐ３７）
・銀行は総量規制がされた後も、ノンバンクという隠れ蓑を使って、土地神話を信じる人たちに貸し出しを続けた（ｐ３９）
・液状化現象とは、地震の際に地下水位の高い砂地盤が、振動により液体状になる現象で、その結果、比重の重い構造物が地面に埋もれたり、比重の軽い下水管等が浮き上がったりする（ｐ４３）
・朝の静かな３時間（朝４時起床）は日中の６時間に匹敵するほど、頭が冴える（ｐ４５）
・東日本震災後に、スカイツリーは問題が無かったが、東京タワーは頂上のアンテナが曲がってしまった、隣り合った高層ビルの揺れ方が同じでなく、最上階同士がぶつかりそうな揺れ方であった（ｐ４６、４８）
・今回の大震災後に、タワーマンション（３０階以上）建設は下火になる可能性がある、実際に中古マンション市場にタワーマンション物件が多く出始めている（ｐ５２）
・賃貸経営の商品化における際のキーワードは、土地の有効活用・相続税対策・老後の施設年金、である（ｐ７０）
・どんなに時間的な余裕や学習力があっても、個人ではできないシステムとして、空室や家賃滞納リスクに備えた「一括借り上げシステム」がある（ｐ８１）
・一括借り上げシステムは、例えば、アパートの人気が非常に高く、毎年のように家賃をつりあげても満室になるような場合でも、管理会社からオーナーに毎月支払われる賃料は、一括賃借契約に定められた額になる（ｐ８３）
・平成22年の人口減は１２．３万人（出生：１０７、死亡：１１９）であり、２００７年から４年連続、１０万人を超えたのは初めて（ｐ９３）
・実際の世帯数が伸びているのはマイナス材料、アパートを必要とする人の大半が入居を済ませてしまい、今後の入居率が下がると予想される（ｐ１００）
・マルコーの倒産により、更生管財人は借り上げ契約を解約して賃料支払をストップしたが、借金をしていたオーナーは当然、ローン返済を余儀なくされた（ｐ１２８）
・一括借り上げシステムの特徴は、１）もらえる賃料は徐々に少なくなる、２）管理料は家賃の１割程度とられる、３）固定資産税等は変わらない、４）家賃をさげないための高額リフォーム必要、５）賃貸経営会社が倒産すれば契約失効（ｐ１３１）
・専門業者なら４０００万円のアパート建設費用が、大手の賃貸経営会社が入ると８０００万円程度になる、これは一括借り上げ契約のリスクヘッジをするため（ｐ１３２）
・空き家の総世帯に占める割合は、過去最高の１３％で、その多くが賃貸住宅であり、全体の５４％を占めている（ｐ１４０）
・金融や経済予測と異なり、人口予測はほぼその通りになる、２００８年の年少者割合：１３％から、２０３０年：９．６％、２０５０年：８．３％となる（ｐ１４３）
・家賃が３割下がって、入居率が３割下がると、0.7x0.7=0.49で、家賃収入は半額になる（ｐ１７０）
・アパート経営をするオーナーが知っておくべきものは「実質利回り」であり、表面利回りから必要経費等を差し引いたもので、おおむね表面利回りの半分になる（ｐ１７５）
2011年10月9日作成