藤沢侑のレビュー一覧

現役・三井不動産グループ社員が書いた！やっぱり「ダメマンション」を買ってはいけない

藤沢侑

"【ダメマン】
駅徒歩10分超
騒音ー幹線道路沿い(排気ガス)、日陰(南側に建物が建ち日照時間が少ない)、隣地が空き地・生産緑地・畑の場合も注意、悪臭(工場、川沿い)、浸水可能性、

ランニング費用割高ー総戸数の多いところは管理費割安。無駄な共用設備は✖︎、機械式駐車場もメンテ高。

モデルルームーセールスのために殆ど全てオプション品かつ一番大きい部屋。棟外販売センターではなく竣工した物件に絞って購入することも検討(人気プランは残っていない可能性もあり)

付属設備は量販店で購入する時の値段を想像する。おまけよりも諸費用・本体値引きを交渉。付属設備の製品リストを営業マンから入手し、グレードを確認する。

マンション価格とは土地と建物の価格。土地に消費税は課税されない。
また、マンションの価格表は税込み表示ではない。マンション購入者がいくらで買うのかを見極めたうえで後から土地、建物、消費税の内訳を決める。つまり、総額の決定メカニズムに消費税率は関係ない。

消費税増税後は需要の減少で価格は下落する

分譲マンションの原価:用地取得費と建築費

マンションの需要は世帯数が影響する。人口減よりも世帯数の予測をする。単身世帯は増加。

契約後の引渡し日が決まった後はどのような事情があったとしても工期を遅らせることは不可能のため突貫工事による欠陥マンションが建築されてしまう。

突貫工事物件を避けるためには、
入居予定時期-完成時期＝1ヶ月以上

施工現場の整理整頓・清掃状況、現場所長の施工実績を確認する

防災設備だけでなくそれを運用する仕組みがしっかりしているかを確認(例:非常用発電機を誰が動かして良いか管理規約で決まっておらず非常時に動かせなかった等)

【いいマンの条件】
・駅近
・最寄駅のレベル
・幅員6m以上の交通量が少ない道路に接道していること(狭い場合は大規模修繕で大型車が入らず工事費が割高&新築も高い)
・隣地に将来高層建物が立たないか(特にバルコニー面)、建築予定を確認(図面を営業マンに依頼)
・学区のレベル(中古の仲介屋が詳しい)
・液状化マップ、ハザードマップ、地歴(過去に土壌汚染ないか、過去にクリーニング店があった場所も注意)

・周辺に人が住んでいない利便性が高い場所の大規模開発
・新駅予定地

資産価値の査定要件
電気、上下水道、ガス、道路、交通、駅までの距離、買い物、役所、日当たり、公園、騒音レベル、眺望

・売主の確認(販売代理店注意)、経営の安定度
・独自の設計基準の有無-品質への拘りの確認
・施工管理体制-営業マンに売主としての施工管理体制を確認する(コンストラクションレポートがあれば尚可)

・アフターサービス-売主の会社内部にあることが望ましい。ゼネコンは論外。

・セールスマンとの関係-相方だと思い接すること
・販売センターに行く前に建設地に行くこと
・希望間取りは基本的に変えてはならない(営業マンが勧める間取りは不人気間取り)
・自己資金は購入価格の20%はあった方が良い

・修繕計画は25年、30年を確認すること。最も資金負担の重いタイミングであり、何も言わなければ20年までしか出さない。

抽選販売
・倍率優遇のある会員制度を利用する

・舐められないためにも、第一希望住戸しか購入しないこと
・認印、二年分の源泉徴収票を持って行くこと

・売りの時に査定価格を上げる方法
→クロスの張替えとクリーニングをすること

・内覧→ホームインスペクターを利用するならさくら事務所が良いとのこと

・アウトレットマンションは中身の悪い売れ残り、アフターサービスも心配

・竣工在庫には、デベにも管理者としての管理費、建築費の支払いの事情があるため、割引してもらいやすい

【物件概要】
・竣工年月日から半年経過しているマンションは不人気のため大幅値引き可能
販売在庫は在庫が多いと不人気と思われるため実際は表記よりも多くある可能性が高い
・値引きのサイン→家具付きモデルルーム販売、新価格発表、キャンペーン

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現役・三井不動産グループ社員が書いた！やっぱり「ダメマンション」を買ってはいけない

藤沢侑

これからマンションを買う人にとって、目からウロコの事実が多く、参考になる本だと思う。値引きはこのようにした場合に起こる、このようなマンションは買うべきではないなど、業界人だからこそ知り得る内容となっている。

現役・三井不動産グループ社員が書いた！やっぱり「ダメマンション」を買ってはいけない

藤沢侑

新築マンションを販売する側からの記述なので、
手の内がつまびらかにされているかのよう。

とりわけ、値引きに関する段取りは具体的。
実際に成功するかどうかは、著者の云う通り、
運という要素も大きいのだろうが・・・

現役・三井不動産グループ社員が書いた！やっぱり「ダメマンション」を買ってはいけない

藤沢侑

確かにデベロッパーで住宅事業経験のある人が書いたんだろうなという内容で住宅購入時の参考になる。

ダメマンションとは、ローン残高以下でしか売却できないマンションのことを指す。分譲マンションを購入する際、建物グレードに拘る余りついつい駅徒歩10分を超える物件にも目が行ってしまうが中古マンション市場で駅徒歩10分超は大きなマイナス要因。また魅力的に見える大浴場、ジム、プール等々の充実した共用施設は多額のランニング費用がかかるマイナス要因になる。そういったものは近所の施設を利用すべき。

営業マンによく扱われたいのなら、買う意欲を見せ、買う資金力を持ち、誠実に対応すること。事前によく調べてからいき、嘘はつかずに正直にどこに拘ってどこは譲れるのかを話すこと。これは住宅購入み限らず多くの買い物に応用できると思った。

現役・三井不動産グループ社員が書いた！やっぱり「ダメマンション」を買ってはいけない

藤沢侑

同じマンションに一生住み続ける確率は低いという視点から、
売却までを見据えたマンション購入を説く内容。

特に、新築物件の販売手法（いかに高く売るか、不人気物件を売るか等）の紹介や、
逆に、お得に買う際のポイント（竣工在庫の割引、決算時期を狙う等）など、
実践的な内容が書かれているので、非常に参考になりました。


■同じマンションに一生住み続けられる確率は低い

・100戸のマンションを新規販売すると、1年以内（最悪、入居前）に1割は売却。
　～家庭環境の変化（離婚、子供、介護等）、転勤など
・何らかの要因で「売らざるを得ない」状況が訪れること前提で買うべし。


■「ダメマン（＝売却価格がローン残債以下となるダメなマンション）」の条件

・構造欠陥
・陸の孤島（徒歩10分超）
・騒音（線路、幹線道路沿い）
・日蔭
・悪臭（道路、川など）
・浸水（ハザードマップ）
・戸数が少なくランニング費用高
・共用施設が多くランニング費用高
・突貫工事物件（入居－完成＝1か月以上は必須）


■「ダメマン」回避のポイント

・変えられるものに惚れないこと。
　モデルルームは、内装・オプションを徹底的に豪華にし、客を翻弄する。
　しかし、それは必要ならリフォームなどでも対応可能なものではないか？

・逆に、「ダメマン」の条件となっている要素は、後で変更が効かず、
　資産価値を大きく左右する。


■「いいマン」の条件

・売りたい時に、相場以上でしっかり売ることのできる物件

・立地には徹底的に拘るべし
　～中古物件を検索する際、駅から徒歩5分刻みで検索するため、
　　10分を超えると、そもそも検討の俎上にすら上らない恐れがある。

・売主の経営体力には要注意。倒産するとアフターサービスに制約がでる可能性有。


■竣工在庫の大幅値引き術

・用意すべき基本アイテム
　①認印
　②源泉徴収票または確定申告書
　③家族の同意

・交渉の段取り
　～間取り→予算→譲歩ポイント（スケジュール／細かいキズに目を瞑る）の確認

・売主から見た竣工在庫の位置づけ
　～決算期の竣工在庫は株価に影響するため、回避したい
　～売れない物件に営業マンや固定費（事務所等）をかけるのは無駄
　⇒予算より高く売れた戸数が多ければ、その「貯金」を元手に割引いてでも売り切る

・値引きのサイン
　～竣工年月日から半年以上経過
　～販売戸数1戸（あまり多く出すと不人気と思われるので、各社とも少な目に記載）
　～家具付きモデルルーム販売／オプションキャンペーン／新価格発表


■その他

・買替客は招かれざる客だが、仮住まい→リフォーム→買替物件売却→購入とすれば、
　普通の客と同じになる。仮住まい／リフォームは出費だが、資産を高く売却する
　ためには効果的（足元節約＜売却価格の底上げ）。

現役・三井不動産グループ社員が書いた！やっぱり「ダメマンション」を買ってはいけない

藤沢侑

売る側から見たマンション売買の姿がよく分かった。値引きのポイントは、入居が始まっていても残っている物件。売主側もコスト大。
マンションを買おうと考えている人は是非読むと良い。

現役・三井不動産グループ社員が書いた！やっぱり「ダメマンション」を買ってはいけない

藤沢侑

デベロッパー視点で見た、マンション購入時の注意点がいろいろ書。
マンションを買ったかれていることがないため、実際のことはわからないが、参考にはなった。

現役・三井不動産グループ社員が書いた！やっぱり「ダメマンション」を買ってはいけない

藤沢侑

良いマンションは①なによりも場所②入居時期と完成時期が1ヶ月以上あいた物件③アフターサービス④間取り、が大事
購入時には①焦らない②営業と信頼関係を築く③2月の最終日曜日が購入申込みの狙い目④手付け金は50万円程度で十分⑤ローンは管理費と修繕積立金の値上がりも考慮⑥建設地を見る、ことが大事

現役・三井不動産グループ社員が書いた！やっぱり「ダメマンション」を買ってはいけない

藤沢侑

相場より安くしか売れず、売れてもローンが返済しきれないダメマンション。構造欠陥、立地、ランニング費用。売らざるを得ないことを前提に物件を選ぶべし。

マンションの営業さんたちが、常々如何にお客様たちに苦労しているかということがわかりました。