同じマンションに一生住み続ける確率は低いという視点から、
売却までを見据えたマンション購入を説く内容。
特に、新築物件の販売手法(いかに高く売るか、不人気物件を売るか等)の紹介や、
逆に、お得に買う際のポイント(竣工在庫の割引、決算時期を狙う等)など、
実践的な内容が書かれているので、非常に参考に
...続きを読むなりました。
■同じマンションに一生住み続けられる確率は低い
・100戸のマンションを新規販売すると、1年以内(最悪、入居前)に1割は売却。
~家庭環境の変化(離婚、子供、介護等)、転勤など
・何らかの要因で「売らざるを得ない」状況が訪れること前提で買うべし。
■「ダメマン(=売却価格がローン残債以下となるダメなマンション)」の条件
・構造欠陥
・陸の孤島(徒歩10分超)
・騒音(線路、幹線道路沿い)
・日蔭
・悪臭(道路、川など)
・浸水(ハザードマップ)
・戸数が少なくランニング費用高
・共用施設が多くランニング費用高
・突貫工事物件(入居-完成=1か月以上は必須)
■「ダメマン」回避のポイント
・変えられるものに惚れないこと。
モデルルームは、内装・オプションを徹底的に豪華にし、客を翻弄する。
しかし、それは必要ならリフォームなどでも対応可能なものではないか?
・逆に、「ダメマン」の条件となっている要素は、後で変更が効かず、
資産価値を大きく左右する。
■「いいマン」の条件
・売りたい時に、相場以上でしっかり売ることのできる物件
・立地には徹底的に拘るべし
~中古物件を検索する際、駅から徒歩5分刻みで検索するため、
10分を超えると、そもそも検討の俎上にすら上らない恐れがある。
・売主の経営体力には要注意。倒産するとアフターサービスに制約がでる可能性有。
■竣工在庫の大幅値引き術
・用意すべき基本アイテム
①認印
②源泉徴収票または確定申告書
③家族の同意
・交渉の段取り
~間取り→予算→譲歩ポイント(スケジュール/細かいキズに目を瞑る)の確認
・売主から見た竣工在庫の位置づけ
~決算期の竣工在庫は株価に影響するため、回避したい
~売れない物件に営業マンや固定費(事務所等)をかけるのは無駄
⇒予算より高く売れた戸数が多ければ、その「貯金」を元手に割引いてでも売り切る
・値引きのサイン
~竣工年月日から半年以上経過
~販売戸数1戸(あまり多く出すと不人気と思われるので、各社とも少な目に記載)
~家具付きモデルルーム販売/オプションキャンペーン/新価格発表
■その他
・買替客は招かれざる客だが、仮住まい→リフォーム→買替物件売却→購入とすれば、
普通の客と同じになる。仮住まい/リフォームは出費だが、資産を高く売却する
ためには効果的(足元節約<売却価格の底上げ)。