不動産の検討は二つの観点でする。
・不動産投資的調査
・建築的調査
後者はスルーされがちかつ、専門性が問われる
高齢化→相続増加→収益不動産売買活況
損益判断は賃料(インカム)と出口(キャピタル )
収益物件の価格は賃料/期待利回り
新築物件は新築プレミアムと期待利回りの工場のダブルパンチ
...続きを読むで勝った瞬間に損の可能性が高い
中古物件は新築のデメリットはないが建物の状態が悪い。ここをカバーするのが建築的調査。
建築調査の目的:
・買ってはいけない物件を除外する
・購入時の修繕コストを見積もる
・建築法違反:
ロフト、壁界、建ぺい率、採光窓、未申請増改築
・シロアリ、ラスモルタル工法
・傾き、地盤調査 6/1000以上の勾配→アウト、デジタル水平器、建築前の土地形態、平成12から地盤調査必須
傾きは超重要
・換気扇の接続が適切か、キッチン、風呂トイレ
・階段
・接道:2m幅、4m道路
・建築用途変更未申請
・消防法
・新耐震基準、昭和56.6月以降
・理想系は真四角、L字やピロティは耐震下がる。窓大きすぎ。コーナーを占めるのは耐震上マイナス。屋根は軽い素材が良い
・地下室:浸水・湿気対策
・貯水槽:メンテされてるから。高架水槽給水→高コスト
・下水処理は浄化槽か下水管か
・インターホン
・水道メーター
・植栽。しげりすぎてないか→管理不届きのサイン
・電気温水器よりガス給湯器の方が低コスト、楽
・和式トイレ→洋式トイレ:50マン
・バランス釜→変更 30マン。給排気口の目視で判別できる
・ユニットバス交換→70
・「おすい」の蓋が沈下していたら注意
・擁壁→多大なコスト、制約
・鳩被害:甘く見るな。の事フンは酸性で建物の劣化を早める
・ひび割れ→浸水→雨漏り、劣化
・防水処理が不十分な屋根で太陽光発電→高コスト。発電機を動かさないといけない
ウォシュレットとシャワートイレはそれぞれ会社の商標。温水洗浄便座という
最後にはチェックリスト付き。良い本。