不動産の検討は二つの観点でする。
・不動産投資的調査
・建築的調査
後者はスルーされがちかつ、専門性が問われる
高齢化→相続増加→収益不動産売買活況
損益判断は賃料(インカム)と出口(キャピタル )
収益物件の価格は賃料/期待利回り
新築物件は新築プレミアムと期待利回りの工場のダブルパンチで勝った瞬間に損の可能性が高い
中古物件は新築のデメリットはないが建物の状態が悪い。ここをカバーするのが建築的調査。
建築調査の目的:
・買ってはいけない物件を除外する
・購入時の修繕コストを見積もる
・建築法違反:
ロフト、壁界、建ぺい率、採光窓、未申請増改築
・シロアリ、ラスモルタル工法
・傾き、地盤調査 6／1000以上の勾配→アウト、デジタル水平器、建築前の土地形態、平成12から地盤調査必須
傾きは超重要
・換気扇の接続が適切か、キッチン、風呂トイレ
・階段
・接道:2m幅、4m道路
・建築用途変更未申請
・消防法
・新耐震基準、昭和56.6月以降
・理想系は真四角、L字やピロティは耐震下がる。窓大きすぎ。コーナーを占めるのは耐震上マイナス。屋根は軽い素材が良い
・地下室:浸水・湿気対策
・貯水槽:メンテされてるから。高架水槽給水→高コスト
・下水処理は浄化槽か下水管か
・インターホン
・水道メーター
・植栽。しげりすぎてないか→管理不届きのサイン
・電気温水器よりガス給湯器の方が低コスト、楽
・和式トイレ→洋式トイレ:50マン
・バランス釜→変更 30マン。給排気口の目視で判別できる
・ユニットバス交換→70
・「おすい」の蓋が沈下していたら注意
・擁壁→多大なコスト、制約
・鳩被害:甘く見るな。の事フンは酸性で建物の劣化を早める
・ひび割れ→浸水→雨漏り、劣化
・防水処理が不十分な屋根で太陽光発電→高コスト。発電機を動かさないといけない
ウォシュレットとシャワートイレはそれぞれ会社の商標。温水洗浄便座という
最後にはチェックリスト付き。良い本。
