よくわかりました。
備忘録。
・新築マンション価格は土地代＋建築費用＋業者利益。
地価が下がるのは日本経済の急ブレーキ時。
ただマンションに人気のエリアのまとまった土地は、
限られており、マンション用地が下がる気配はない。
建築価格が下がるのは建設業界が暇になった時だが、
東京オリンピック後もその気配はない。
ゆえに、マンション価格はなかなか下がらない。
・資産価値としてマンションを考える。
資産価値に影響を与えるのは、①立地、②建物規模、
③外観やデザイン、④間取りや設備、⑤ブランド、
⑥管理体制。この優先順位が非常に非常に大事。
最大要素の立地は、駅ブランドと徒歩何分かが重要。
ローン完済前にいくらで売れるかは、同じ地域の
売却希望時期の中古マンション価格から推測できる。
・中古マンションの価格は、周辺相場動向＋物件個別の
条件＋売主の事業で決まる。
周辺相場動向は最近の売買事例を不動産会社に調べて
もらえればわかる。ここで立地の差が明確にでる。
築20年でも新築並みに高い中古マンションがあるのは
そこが人気のエリアで、土地も限られ、そこに新築の
マンションが増えないから。例えば広尾ｶﾞｰﾃﾞﾝﾋﾙｽﾞは
築35年を経過しても1億～2億円以上する。
住みたいと思う人が少なければ値は下がる。土地も
余るので新築を選ぶ。
・中古マンション内覧時には、①築年数、②修繕履歴、
③分譲主･施工主、④管理費･従前積立状況、⑤建物の
規模(100戸以上か)、⑥交通の便、⑦寝室のﾌﾟﾗｲﾊﾞｼｰ
等をチェックしたい。
・売主は、周辺相場＋5％程度の値段で情報を出している
ケースが多いらしい。
・マンションの建替えは不可能と思って買おう。
・新築も中古も「安い」のにはそれだけの理由がある。
「安物買いの銭失い」にならないように注意したい。
・マンション選びにおいて、パーフェクトな物件はない
と考えたい。自分の優先順位を決め、○○は譲れない
が△△は我慢しようとか。
