・投資用不動産を購入するなら、
土地勘のある場所が良い。土地勘のある場所なら、失敗するリスクもも減る。
・儲からない物件とは、コストが大きく、収入が少ない物件のこと。
購入価格が高い物件
安定した家賃収入が見込めても、売却時に大きな損失を被る可能性のある物件
賃料の下落率が高い物件
通常、家賃は周辺の強豪物件から相場の下落があるが、交通の便が悪い、リッチに難がある、近くの大学が移転する、があった場合、家賃相場は急落する。
修繕費用などのランニングコスト
入居者トラブルが発生する物件
空室率の高い物件
投資を始めるときの判断軸
キャピタルゲインとインカムゲインの両方を見る。どちらか一方ではダメ。
コスト
修繕費用
1平米あたり月額100円
中古物件を購入する際は、それまでに何回修繕しているか計算した方が良い。何十年保有するつもりなのかを考えて。
リフォーム代
一回あたりにどれくらい必要とするのか、聞いておかないとまずそうだ。
残債と出口シミュレーションをする
節税対策
不動産投資はもともと税金対策には不向き。節税をやりすぎるとかえって経営リスクが高まる。
いまの自分の不動産投資形態は、サブリースというもの。
不動産投資の最悪の事態
大きな残債があるため売却できず、家賃が下がって、毎月の収支が赤字
家賃相場は必ず下がる
そうならないために、投資開始時点で、出口の残債と、売却価格を常に意識しておく必要がある
