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300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法

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ベンツは２０万円で買え！

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ボロ物件でも高利回り激安アパート経営

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  ベンツは２０万円で買え！

  加藤ひろゆき

  自分の中にある「安かろう悪かろう」という感覚はただの勉強不足なんやったなとわかります。
  市場に歪みがあるのは日本の税制からいって昔から言われてたことで。
  特に中古住宅や中古車が潜在価値と比較して計算上ガンガン価値が下がるのはわかりきったことのはずでした。
  だって新車やマンションは買った途端に価値が半...続きを読む分になるとか。
  自分の中のブレーキが取り払われるような安心感がありました。

  Posted by ブクログ
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  300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法

  加藤ひろゆき

  まめな人でないと大家にはなれない。ﾛﾊﾞｰﾄｷﾖｻｷに会えた話がかかれていたが、目的達成のためなら万全を尽くすことが大事だと思った。

  Posted by ブクログ
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  ボロ物件でも高利回り激安アパート経営

  加藤ひろゆき

  現金で決済できる範囲の家を買い賃貸物件で儲けるという発想。しごく単純だがこの考えがおもしろい。シンプルながら大家さんの泥臭い仕事が多数記載されていて参考になる。
  
  以下レバレッジメモ
  
  市場に出てくる物件の方が、競売に入札するより早いし、安い。縁起もいい。さらに売主様も大喜びだ。市場に出てくる物件に...続きを読む対して鬼のような指値を入れる。ほとんど玉砕したが、たまに買える物件がある。この単純な作業を毎日機械的に繰り返しているだけだ。
  ワタクシの物件を選ぶ基準は次の点だ
  ・現金で決済できる範囲であること
  ・古い物件でも現状が満室あるいは満室に近いこと
  ・目標利回り30％以上。もしくはその利回りまで値引き可能
  ・あと10年くらいはしっかり建ってそう
  ・自分の経営方針で運営できそう
  ・一部屋あたりのリフォーム代が家賃の半年以下で納まりそう
  ・引き渡し時に満室がいい。購入直後のリフォーム代がほとんどかからないため
  自分が運営可能な物件だと判断すれば築年数は古くても、できるだけ購入するように心がけている。
  物件購入する際の注意点は空き部屋がある場合、簡単なリフォームですぐに貸せる状態であるかどうかだ。格安で勝つバストイレキッチンがリフォームされていればお買い得だ。また、水回りを丹念にチェックしよう。蛇口という蛇口はすべて空ける。水回りの工事はお金がかかるからだ。購入対象物件の内見時に上水道下水道がすべて稼働するかを確認する。また電気ボイラーなどもすべての電源をオンにして稼働するかどうかを確認する。しっかり確認しなければ購入後の修理代が高くつく。しかし完璧に稼働しなくてもいい。実はそのことが値引き交渉の素材になるからだ。
  大家としての経験がないにもかかわらず、いきなりフルローンで億単位の巨額の借り入れをした場合、もしそのあとアパートを運営できなく成ったら、どうするだろうか？また購入後に自分の性格がアパート経営に向いていなかったり、人に対して弱い性格であったりすればその後物件を増やすのは困難だ。所有していること自体が苦痛になる。こうしたリスクを避けるために最初に安い物件を買って自分が大家に向いているかどうかを判断しよう。ペンキを塗ったり隣人にあいさつをしたり、賃貸不動産屋さんに営業してみよう。大家にむいてる性格で勝つ収益をうまくコントロールできる能力がある人ならどんどん物件を増やそう。
  常に希望の地区と価格を具体的に思い描いておこう。そうすると、ある日突然希望に近い物件が出て来る時がある。そのときは、準備をしていなかった人に比べて、格段に早く買付を入れられる。なお、お勧めのホームページは次の通り
  ・yahoo不動産
  ・楽天不動産
  ・不動産ジャパン
  ・不動産ナビ
  ・地元のマイナーなホームページ
  業者と親しく付き合う方法として、まず私自身が業者に対して誠実に対応するように心がけている。現地調査した場合も、現場から携帯電話で連絡を入れる。購入に値しない物件でも、その根拠を述べる。そうするとまた次の物件を紹介してくれる。アドバイザーの不動産マニアの間では有名なブログNSXアパート経営の松田ジュン氏に魔法の言葉を教えてもらった
  「いい物件があればすぐに買います」
  わたくしは1000万円以下の物件を好む。購入物件で最高価格は母の物件で1200万円だ。なぜ1000万円以下がいいのか。理由を述べよう。
  ・頑張れば現金で決済できるかもしれない
  ・諸費用が安い
  ・固定資産税も安い
  ・仲介手数料が安い
  ・ロットが小さいため業者があまり参入しない
  ・もし失敗したとしても何とか回復できる範囲の金額
  ・いざというとき売却しやすい
  ・小規模物件なので自分で管理ができる
  現地調査で重要なことは必ず写真を撮ることだ。画素数の多いデジタルカメラを買おう。現場であらゆる部分を写真にとる。購入する可能性が高い時は、いろいろな角度から20枚くらい写真を撮ろう。人間の記憶はあいまいだから、写真に記録しておくのが一番だ。
  水回りのチェックを怠ると痛い出費に
  外側を見て購入に値する物件だと判断してから初めて内部を見せてもらう。その場合、トイレ、ふろ、台所のリフォーム状態を確認する。激安で、かつ水回りがリフォームされていたら、その物件は買いだ。水回りのリフォームにはお金がかかるからだ。
  最も簡単で激安なリフォーム方法
  一番安価なリフォームは電球をすべて100ワットに変えることだ
  不動産屋さんの手間を取らせない
  賃貸不動産屋さんを営業するときの効率的な方法を解説しよう。この場合、営業マンの負担を減らすことが重要だ。私の場合、販売図面の価格を消して、大量にコピーして、そのまま営業マンに渡し、勝手に図面を作ってくださいと言っている。販売図面には間取りや専有面積が乗っているので楽だ。また写真はセブンイレブンの現像機で4コマ写真を1枚30円で焼き増しする。20枚焼いても600円だ。そして図面と写真を賃貸不動産屋さんに配布する。それぞれの店舗で写真と図面をスキャナーで読み取ってもらおう。仕事がやりやすいようにこちらで書類を用意委員会することだ。またワードで募集要項を作成し、家賃の部分だけ空欄にしておく。理由は担当者に相場を聞いて、相談してから家賃を決める方が市場に即しているからだ。なぜここまでやるのかというと営業万も忙しいので、わざわざ物件の写真を取りに行き間取り図面まで作ってくれないからだ。やってくれたとしても後回しになってしまう。その間に入居希望者がいたら機会損失になる。
  今までの体験上物件の立地条件、家賃、ナウでヤングなリフォームなども入居を決定づける重要な要素＞が一番大切なのは大家の営業力だと思う。どんなに立派な部屋に改造してもその部屋を紹介してくれる人がいなければ話にならない。情報誌に有料の広告を載せるのもいいが、賃貸不動産屋さんに物件の写真や図面を持参して営業するだけなら、お金もかからない。まずあなたの物件を営業マンに知ってもらおう。
  根性と情熱があれば必ずいい物件は入手できる。物件を購入するまで煩悩を捨て集中することだ。いい物件が出てくるまでは本を読み、セミナーに出席して知識を高めよう。ブログを書くのもいい図面武道会のメンバーが見つかるわたくしも楽天ブログで書いている。ブログを書くことによって不動産投資仲間が増える。スムーズに勤め人を卒業する方法は勤め人の時代にアパートメントや菓子家を購入しておくことだ。そのためには節制した生活を送り貯金を増やそう。投資するお金がないという人に限って新築の自宅に住み200万円くらいの中途半端な新車を乗り継いでいる。そんなことではいつまでたっても勤め人を卒業できない。こらえ性がない財務劣等生だ。

  Posted by ブクログ
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  300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法

  加藤ひろゆき

  非常に面白く読み終えました。発想の転換といいますか、こんな方法もあるのだと衝撃を受けました。
  これなら、我が妻でも少しはお金を稼ぐことができるかもしれません。ただし、そこまで行くのに私が動き回らなければならなさそうですが。
  大家さんも悪くないお仕事です。
  
  レベル：４０１
  
  思ったより高い数値です。...続きを読むまあ、ノンフィクションみたいなものだから、誤りがあるということはほぼなさそうです。

  Posted by ブクログ
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  ボロ物件でも高利回り激安アパート経営

  加藤ひろゆき

  利回りは30%を目安に安い指値を入れて取得するというもの。相対取引なので、探していけばそのようなものに出会う可能性がある。
  土地の看板を見たり情報誌への広告を見た人はいいかげんな人が多い。
  滞納したら鍵を変更する。

  Posted by ブクログ

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