鈴木子音の作品一覧
「鈴木子音」の「不動産で資産を守る・受け継ぐ 富裕層ファミリーの相続戦略」「不動産投資で組み立てる 富裕層のための資産防衛戦略」ほか、ユーザーレビューをお届けします！
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作品一覧
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不動産で資産を守る・受け継ぐ 富裕層ファミリーの相続戦略
ビジネス・実用
4.01巻1,672円 (税込)先を見据えた戦略的な不動産投資で資産を守る！ 資産承継のための不動産活用術とは？ 富裕層に特化した資産戦略コンサルタントが徹底解説！ 2024年、日経平均株価は35年ぶりに史上最高値を更新し、首都圏を中心とした都市部の不動産価格も上昇が続いています。こうした中、1億円以上の資産をもついわゆる「富裕層」の世帯数は年々増え続け、2023年には約150万世帯と過去最高を更新しました（2023年 野村総合研究所調べ）。しかし著者は、相続税に超過累進課税制度を採用する日本では、所有資産の評価額上昇に伴い相続税率も高くなるため、相続時に想定以上の税金を請求され、泣く泣く資産の一部を手放さざるを得ないケースも少なくないといいます。 富裕層向けにオーダーメイド型の資産戦略コンサルティングを手掛けている著者は、こうしたケースを避けるためには、10年先、20年先を見据えた不動産による戦略的な資産形成が有効だといいます。不動産は相続税を算出する際の評価基準が市場価値（実際の取引価格）とは異なり、路線価や固定資産税評価額が基準となるため、課税評価額が低く抑えられる場合が多いのが特徴です。著者は、この特性を活用することで相続税の負担を軽減し、さらに安定した収益を生む資産として次世代へ受け継ぐことができると述べています。 本書では、相続税制度の基礎知識から、富裕層にとっての不動産による相続のメリットについて詳しく解説しています。また、物件選定基準や借入を活用した効果的な投資手法、資産管理法人の活用など具体的なノウハウも豊富に盛り込んでいます。 「相続の話なんてまだ早い」と対策を先送りにしている富裕層や、親と相続について話をするきっかけを探している人にとって、大切な資産を守り、つなぐためのノウハウが詰まった一冊となっています。 -
不動産投資で組み立てる 富裕層のための資産防衛戦略
ビジネス・実用
4.01巻1,567円 (税込)物件選定、仲介会社選び、節税…… 富裕層向けコンサル会社の代表が 資産を守り増やすテクニックを徹底解説 いまや富裕層にとって、資産は「築く」よりも「守る」ことが難しい時代になっています。 その要因の一つに重い税負担が挙げられます。例えば年収4000万円を超える場合、所得税＋住民税の税率は55％にも達してしまいます。 加えて国は富裕層への課税強化へと明確に舵を切り始めました。2022年度の税制改正大綱では財産債務調書の提出義務者の拡大や相続税と贈与税の一体化への検討が打ち出され、徹底的な財産の把握と徴税の強化が行われようとしています。 さらに世界では急激にインフレが進んでおり、日本もその影響で物価上昇の兆しがみられるようになりました。今後は現金をそのまま保有しているだけで、みるみるうちに価値が目減りしてしまうリスクがあります。そのような事態を回避するために、大切な資産を現金のまま放置することなく、防衛を図ることは富裕層が考えなければならない大きなテーマなのです。 そのうえで富裕層にとって最適な資産防衛の手法が、不動産投資です。「実物資産」といわれる不動産は一般的に景気に左右されにくくインフレにも強いといわれているため、着実に資産を守りながら長期的に安定して増やすことができるというメリットがあります。 本書では適切な予算の組み方や物件の選び方、不動産会社との付き合い方、節税につながる知識などの資産防衛戦略について分かりやすく解説しています。大切な資産を守りたいと考える読者にとって道標となる一冊です。
ユーザーレビュー
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Posted by ブクログ
富裕層に対する不動産を中心とした資産コンサルティングを行う著者による、相続に関するアドバイス本。平素から富裕層に対して不動産投資を薦めていることから、相続の節税対策として有利でもある不動産投資が話の中心となっている。わかりやすい。
「相続対策を一切講じていない状態で本人が急に亡くなってしまうと、遺された家族は複雑な相続税問題に対応せねばならず、想像以上に苦労するというケースが非常に多いのです」p3
「相続の準備をする目的は、相続税を抑えて資産を多く遺すことだけではなく、ご家族の負担をできるだけ軽くするための最後の思いやりでもあるのです」p22
「不動産投資は、土地や建物など保有する不動産を他者に貸し出すことで賃料による収益を得る投資です。仕組みは非常にシンプルであるため、適切な管理会社に任せておけば特に何もせずとも定期的に賃料を得ることができます。このため、持ち主が労働をする必要がない「不労所得」の代表的な投資方法といわれています」p73
「良い立地の築浅物件は、いわば10年単位で放置できる安定運用資産です」p74
「富裕層が相続のために選ぶべき不動産は、まず第一に「一等地の物件を選ぶ」こと」p97
「地方物件の場合は約7割ほどに圧縮される見通しのところ、港区の場合は約3割ほどにまで圧縮される場合があるのです」p98
「自己資金や融資付けの心配がない富裕層の場合は、投資効率の良い一棟単位を優先して検討すべきです」p103
「不動産を相続したご家族が手間をかけずに安定した収益を得るためには、築浅でRC造の物件を選ぶことが重要です。RC造は長期間の融資を組むことができるため、月々の返済額を低く抑えることができ、残債も多く残すことができるので、相続対策に有利に働きます」p111
「（相続準備の失敗）ご家族で合意形成を怠ってしまったり、「まだまだ先のことだ」と準備を始めるのを先送りすること」p120
「金融資産や現金ばかりで遺産相続が発生すると、富裕層の場合は非常に多額の課税が行われ、ファミリーの財産が大きく失われてしまいます」p125
「古い世代には、借金は絶対にしないという主義の方も多い」p129
「実績のある専門家を探すには、富裕層の知人・友人からの口コミで紹介を受けることが最も信頼性の高い手段です」p151
「行政書士は書類作成の専門家であり、相続人調査や遺産分割協議書の作成、相関関係図の作成を行うことができます。相続手続きの初歩的な部分をサポートすることが得意で、依頼した場合の費用も他の士業と比較して安価に抑えられます」p157
「現在の相続税の制度上、不動産を保有することが最も資産圧縮効果が高いため、資産を不動産に換えることは鉄板の方法です」p158
「相続パートナーを選定する際には、相手が専門的な知識を持ち、豊富な経験を積んでいることはもちろん大事なのですが、それと同じくらい重要な条件があります。ご家族に対してわかりやすく噛みくだいて説明することができ、安心感を与えるコミュニケーションをとることができる方をぜひ選んでください」p163
「あまりにもベテランの方をパートナーとして選んでしまうと、相続発生まで10〜20年が経過した頃にはパートナーがすでに引退してしまっているという可能性があります。また、たとえ引退されていなくとも、高齢になりすぎてしまうとスムーズな手続きに支障をきたす恐れがあります」p165
「財産目録は一度作成して終わりではありません。その後も継続的に更新する必要があるため、表計算ソフトで作成しておくと簡単に更新をすることができて便利です。裁判所のホームページに雛形が掲載されているため、そちらを参考にしてもよいでしょう」p171 -
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Posted by ブクログ
不動産コンサルタントによる、富裕層向け不動産投資の話。リクルートのSUUMOに長年勤め、国土交通省出向の後、現在は不動産コンサルタントをしているだけあり、実務に詳しい。知っていることもあるが、富裕層向けの不動産投資の特異な情報が多々含まれており、役に立った。勉強になる1冊であった。
「せっかく苦労して築いた財産を、無為に減らすことなく堅実に守っていきたい。そう考えている富裕層の方に向けて、本書では適切な予算の組み方や物件の選び方、不動産会社との付き合い方、節税につながる知識などの資産防衛戦略についてわかりやすく解説しています」p5
「（野村総合研究所）「富裕層」を純金融資産保有額1億円以上5億円未満の世帯と定義しています。さらに、それ以上の純金融資産を持つ世帯は「超富裕層」とされています」p12
「私の経験からすると、代々資産を受け継いでいる富裕層は安定性の高い資産のポートフォリオを組む傾向が強く、一代で資産を築いた富裕層はリスクを高く設定する傾向があります」p19
「物件の選定さえ誤らなければ不動産投資は非常にリスクが低く安定した投資先です」p31
「一般的に利回りが低い物件とは、そもそも購入需要や賃貸需要が高い物件、すなわち人口や人出の多い好立地で、なおかつ築浅の物件です。一言で言えば「空室率の低い」物件ということになります」p63
「資産総額が5億円の人は、1億円（資産総額の2割）を不動産へ回して3億円（資産総額の6割）の借入を行います。この資金を基に総額4億円（借入を含めた資産総額の半分）のオフィスビルなどを購入します。つまり、借入を含めた不動産の資産総額と残りの自己保有資産の額が同程度となるように資産を形成すればよいのです」p70
「融資を活用する際には、可能な限り長期の借入期間を取るべきです。長期間の借入を行うためには、耐用年数の長い物件、つまり築浅の物件を購入することが必要です」p71
「自身の趣味を反映させた書斎やオーディオルーム、サンルーム、ペット用の設備などが備わった家はまさに「夢」が反映された快適な住居といえます。しかしながら、売却する場合に、趣味の設備や特殊な間取りがある物件は買い手がつきにくい傾向にあります。売却を急ぐ場合に買い手を見つける方法は、価格を下げるしかありません。自身のこだわりのためにかけた費用は売却価格に反映されるどころか、むしろ不利に働くことが多いのです」p80
「正直なところ、すぐに転売できるほど割安な物件を探そうとするのは時間の無駄です。不動産には理由がなく割高な物件はあっても、理由がなく割安な物件はないからです。特に都心の不動産については、売買事例が多数あるため相場が明確に決まっています。にもかかわらず割安な価格に設定されているものには、必ず何かしらの難があると考えるべきです」p85
「いわるゆ「お買い得」と言われたら要注意です」p88
「飲食店のテナントに向いた立地なのに重飲食不可の設備にしてしまったりすると、せっかくの土地がもっているポテンシャルを最大限に活用することができなくなってしまいます」p92
「（借入による不動産購入）相続の際に子孫に残す不動産について、借入金額が大きければ大きいほど相続税が削減できます。相続税評価額を計算する際に、借入金は最終的に資産から差し引いて計算されるため、借入自体にも相続税の資産評価額を圧縮する効果があるのです」p100
「都心の一等地は地価が非常に高いため、郊外や地方都市の物件と比べて利回りは低くなりがちです。不動産投資で積極的に資産を拡大したいと考える人には物足りなく見えるかもしれません。しかし都心の一等地は何よりも運用が安定しているという魅力をもっています」p102
「居住用物件は一般的に築年数の経過により賃料が下がる傾向にありますが、事務所・店舗は築年数よりも立地条件によって賃料相場が決まります。駅前などの集客力のある立地の物件であれば、建物が老朽化しても長期間にわたって高い賃料収入を得られる見込みがあります。事業用物件はとにかく立地が命、ということを肝に銘じてください」p108
「適切な税務知識を保有しているか判断するための一例。1. AFPを所持している。 2. 表面利回りだけでなく、NOIやCFについても説明がある。 3.売却時に活用できる税制メリットについて詳しく説明できる。 4. 相続税評価額の圧縮効果についての正確な知識がある。 5.減価償却による所得圧縮効果について正確な知識がある。 6.融資期間・減価償却期間・大規模修繕時期を踏まえた売却判断ができる。 7. 資産管理法人の相続対策での活用と所得分散効果について正確な知識がある」p158
「広告サイトに掲載されている事業用の一棟物件は、あまり良い条件ではないか、その条件では買い手がすぐに見つからなかった売れ残りが大半です」p160
「最高所得税率は45％となっており、一律である住民税10％と合わせると55％となります。一方で、法人税率は金額に関係なく23.2％であり、さらに中小企業であれば所得のうち年800万円以下の部分は軽減税率15％が適用されます。これに法人事業税・法人住民税等を加えても、実効税率は33％程度です」p196
「絶対に気をつけていただきたいのは、節税自体が資産を防衛するために手段から目的にすり替わってはならないということです（入居率が最も大事）」p208
