あらすじ
・高収益物件ほど融資が下りやすい
・「都心部・駅近」なら必ず儲かる
・大手の管理会社に任せれば安心
これらはすべて「嘘」!
ベストセラー『不動産投資の嘘』が発売されて６年
今なお、なくならない「嘘」の数々……
５０００人以上の投資家に対して資産形成のコンサルティングを行ってきた著者が、
嘘に惑わされずに投資で成功できるポイントを解説！
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アベノミクスの金融政策として２０１３年に導入された
「量的・質的金融緩和」（異次元緩和）によって、
過剰ともいえるほど銀行の融資条件が引き下げられました。
そのなかで、収益不動産に対する融資も拡大——
それにより、サラリーマンを中心に「不動産投資ブーム」が起こりました。
これまでは資産家や地主の専売特許であった不動産投資の裾野が一気に広がって、
不動産投資での成功を夢見る多くのサラリーマン投資家が誕生したのです。
本書の初版が発売されたのは、融資額が増え続けるさなかの２０１６年のこと。
ブームが過熱していくなか、不動産業界に蔓延する「嘘」を暴きつつ、
正しい不動産投資の指標を記した書籍『不動産投資の嘘』はベストセラーになりました。
しかし残念なことに、今も「嘘」はなくなっていないと著者はいいます。
多くのサラリーマン投資家が騙されて辛酸をなめているというのです。
例えば「この物件は、利回りが良いからおすすめです」という嘘です。
サラリーマン投資家にとって、たしかに高利回り物件は魅力的ではありますが、
それらの物件が必ずしもおすすめできるわけではないといいます。
さらには、「法人化は“5棟10室”以上になってからにしなさい」という嘘です。
一概にはいえない部分はあるものの、事業規模以上に投資を拡大させたいのであれば、
1棟目から法人化するほうが早道だといいます。
ほかには、「大手の管理会社に任せれば安心」、「不動産投資は節税になる」
などという嘘です。大手だからといって管理会社に丸投げしていたら空室だらけに
なっていたケース、所得税還付を目的にまったく利益の出ない物件を購入している
ケースもあるといいます。
ではサラリーマンは、不動産投資業界に蔓延している「嘘」に踊らされて、
損をするしかないのか——決してそんなことはないというのが著者の主張です。
著者は、全国の投資用不動産の売買を行う会社を経営し、これまで約５０００人以上の
投資家に対して、資産形成のコンサルティングを行ってきました。
なかには、業者のうまい話に騙されて失敗物件をつかまされた人も多数いますが、
そういう人にも有効な手立てを示し、確実に利益を出せるようサポートしています。
その経験から「購入」「運営」「出口」の３つの段階において、
騙されやすいポイントさえ押さえておけば、不動産投資の「嘘」に惑わされず、
投資で成功できるといいます。
また、本書では不動産投資において欠かせない知識として、
ＣＣＲ（自己資本利益率）、ＩＲＲ（内部収益率）、ＦＣＲ（真実の利回り）、
Ｋ％（ローン定数）などの基本指標を紹介しています。
さらに、初版発売以来、初心者向けの説明をもっと増やしてほしいという
読者からの要望にこたえるべく、より分かりやすい解説を加えています。
不動産投資の「嘘」を見破り、長期安定収入を得るための必読書です。
感情タグBEST3
Posted by ブクログ
市場と相場を見ながら、イノベーション後の物件がどれぐらいで売れそうか。検討をつけてリノベーションするか何もしないかを判断することが重要。
費用対効果が高いのは、既存顧客へのサービスで、既存顧客を大切にするために何をするのが効果的かと言う事は物件や入居者によって変わります。それをアンケートで聞くのが1番良いと思います。
良心的な金額で良い工事を行っている業者は人気があります。繁忙期に頼もうとすると忙しくて対応してもらえないこともあります。そのため、人気のある業者に頼む時は、閑散期を狙って工事を頼むのも手です。早い後期で対応してもらえたり、丁寧な施工してくれたりと様々なメリットがあります。
現場では融資をつける銀行があっても、将来出口を迎えるときに対応できる銀行がなく、買える方がいない場合もあります。
Posted by ブクログ
不動産コンサルタントが、不動産投資について述べた本。不動産投資の経験も豊富で、様々な専門家が出している本や講演内容を批判している。知識は豊富で参考になった。
「法定耐用年数；木造22年、鉄骨造27〜34年、鉄筋コンクリート47年」p26
「不動産投資の融資戦略を考えると、物件の立地に関しては銀行によって絞られてきますので、「このエリアに投資したい」というこだわりはなくてもいいということです。どちらにせよ、必ず市場調査を行うところからはじめるのが基本です」p115
「物件の自主管理でクオリティが高いオーナーは見たことがありません。本当に投資として考えるのであれば、別のところに時間を使った方がいいと思います」p127
「日本の場合は、借地借家法が著しくオーナー側に不利なので、用意周到に準備しておかないと、それをバトンタッチされた新オーナーも困ってしまいます。自主管理の場合はその辺が甘い人が多いと思います。手間もかかるところなので、プロに任せた方がいいと思います。放っておくと、あらゆることにおいて基本的に大家さんが損をしますので、揉めた時には、間に第三者が入っていたかどうかが重要になることがあります。やはり仲介業者というのは、入るだけの意味があるのです」p129
「個人売買もやめた方がいいと思います。仲介業者には手数料を払うだけの仲介責任があるので、仲介を入れることは大きなリスクヘッジでもあるのです」p129
「不動産投資で貯まったお金があれば、例えば5000万円程度のキャッシュができた時には、それをファンドや金融商品などで年間7〜9％程度で運用して収入を得るといった投資手法も取り入れていくのが望ましいと考えます」p147
「耐用年数から融資期間を判断する銀行もあります。例えばRC造の物件では耐用年数は47年。出口をどれぐらいで見るかにもよりますが、次に買う人が最低で20年は組める状態でないと厳しいと思います。そうすると残り、築27年が目安なのです」p163
「最初から法人で不動産を買うのには理由があります。まず個人の場合だと、譲渡時の税率が短期と長期で変わってきますが、法人であればそれが関係ありません。また、個人の場合だと今の収入に家賃収入がオンされてしまうので、累進課税で個人の所得税がどんどん上がっていきます。個人の場合ですと、そこで節税方法がほとんどないのです」p174
Posted by ブクログ
不動産投資の堅実な教科書。本書は不動産投資の初心者を対象に、営業マンが隠しがちな真実を中心として知っておきたい知識を教えてくれる。例えば初心者が最初に気にする利回りという指標に関しても、投資額と収入のみを計算に入れる表面利回りと各種支出を全て盛り込んだ実質利回りがある。不動産投資には多数の数値指標があるため、正確な知識を身につけて営業マンの口車に乗せられないようにしたい。一方で文章構成は割と煩雑で書物として読みやすい体系立てはなかったところが残念。
