広瀬智也のレビュー一覧

大家さんとは不動産の経営者

私は大家になった当初から自分の物件の清掃やメンテナンスを自分の手で行ったことはありません。なぜなら、他により重要度の高いやるべきことがあるからです。新規の物件の情報収集、銀行との交渉、税理士との打ち合わせなど。

重要度の高いやるべきことは、税金対策、資金繰り、空室対策...続きを読む、リフォーム、保険、そして建物を建てるのなら最低限、建築の事も知っておかなくてはならない。

1981年以前の建物のほとんどが建築基準法の新耐震設計を満たしていない。

良書！
すっごく痒い所に手が届くっていう感覚の本。

ただ自分の勉強不足を痛感させられる。
それくらい幅広く浅く広く網羅されている本。

最近不動産投資に興味があるので買って読んでみた。
不動産経営をメインにして書かれているが、不動産投資を考えている人にも役立つ情報がここそことちりばめられている。

特に、キャッシュフローの考え方、リフォームによる資産価値・家賃UPの方法、住居人への対応方法、節税の仕方(法人化）などなど。 これか...続きを読むら真剣に不動産投資をしようと考えている人にも役立つ本であるといえる。

不動産によって自分が最終的にどうなりたいかというビジョンを持つ→年齢・社会的地位・年収など自分が置かれている現実を把握する→実効的な戦略を立てる、管理会社：管理手数料５〜１０％・入居者斡旋１ケ月分、キャッシュフローは徐々に落ちてくるもの、新築の場合「付帯設備」で資産計上→償却は定率も可（建物は定額法...続きを読む）、３ケ月経っても買い付けがはいらないのは値付けが悪い、銀行の担保価値が高い物件は強気の値付けができる、長く付き合いたい銀行は根抵当で・どんどん物件を増やしていきたい人は抵当権を選択するとよい、売買価格より銀行の担保価値が低い物件には融資したがらない、新築を建てる場合銀行評価を聞いて木造・ＲＣを選択する、個人では３０年ローンも可能だが法人では通常１５〜２０年、アパマン経営に向いていない土地に建築すると後で痛い目に（立地を見る）、テナントは先に決めてから建築するのがベター、ハウスメーカーの収支表は話半分くらいで聞いて自分自身でマーケットを調査ニーズを把握すること、接道が４ｍ未満だと共同住宅は建てられない、利害対立（大家vs店子）することろは不動産管理会社など第三者を立てるのがベター、新築ではあまり小さい部屋は作らず物のレイアウトを自由にできる間取りに、広めの間取りが良いので狭い２ＤＫより広い１ＬＤＫが良い、デザイナーズなど住む人のことを考えていない物権は成約率も低く退去も早い→利回りの低下、不動産会社側からするとレスポンスが早くきちんと話ができる大家がベスト、中途半端にからむ大家は迷惑（まかせるなら完全にまかせるor全部自分でやる）、お金を出すことが必要であれば惜しまず迷わずパッと払う方がよい、ヒビ・シミだけでなく赤サビにも注意、アスベストは中古の鉄筋造が要注意・ＲＣ・木造にはほとんど使われていない、金利・人口減少などの状況がどう転んでも借り手がみつかり易い場所・物件を手に入れる事が大事、境界確認は重要、越境にも注意、購入時には建築図面・仕様書などもらえるものは全てもらっておく、消費の対象となる売上は店舗・事務所など住居以外の賃料・駐車場・自販機の売上で還付対象となる、相続対策の基本?評価の引き下げ?財産の移転?納税財産の確保、生前贈与は贈与を受けた個人単位での課税なので複数人に贈与でき総額でいくらになっても税率は一人一人の贈与された額に対して課税される、相続対策は?納税財産を確保して?財産を移転?最後に不動産を使って評価を下げる、畑・別荘地など優先順位の低い土地や時価が路線価を下回っている土地を物納用として確保しておく、相続税がかかるか微妙な人は財産移転や評価引き下げを優先する、物納の条件?現金で納められない?相続された土地である?担保がついていない、現預金は有価証券・保険など現金以外のものにしておく、時価より路線価が上回っている土地を物納が原則、これから物件を増やしたい人は相続対策で売却される郊外の評価の高い不動産を買い銀行への担保に利用していく戦略も、大事なのは何から何まで全て自分でやらず重要なところだけ自分で行い周りの人と協力して効率よくやること

年間家賃３０００万。商社マンからの転身組の不動産経営者が、大家さんの悩みや不動産経営に不可欠な知識・見落としがちなポイントをお話します。アドバイザーとして頼りにして下さい。