- 借地権の譲渡を承諾しない選択も可能で、この場合落札者は裁判所の基礎手続きにより、地主の承諾に代わる許可を求める手続きを行います。地主が借地権譲渡を認めない場合、落札者に先んじて借地権と建物を買い取る制度（介入権の行使）の利用もできます。この時、裁判所で借地権価格が鑑定評価され、その金額で買い取ります。評価額が予想外に高額になる場合がありますが、介入権を行使後は簡単には取り下げられません。
- 法定更新について。重要なのは土地賃貸借契約書の内容です。法定更新の場合でも更新料を支払うこと、およびその具体的な金額や計算式を記載する必要があります。役所には合意更新と法定更新の両方に関する取り決めを明記することが推奨されます。地主と借地人との間でトラブルが多発するのは、契約書の不備が原因です。
- 契約書の整備は、地主が有利な条項を設けようとすると借地人からの抵抗が予想されるため、地主が優位な時に冷静に説得し合意を得ることが必要です。適切なタイミングは、地主が借地権譲渡や増改築の承諾を借地人から求められた時です。
- 時代の適正価格を知るには、一般的な住宅地の固定資産税と都市計画税の合計額の3倍から5倍が目安です。この範囲の価格を念頭に置いて借地人との交渉に挑むと、大きな反対を受けにくくなります。
- 立ち退き料を抑える5つのポイント：1. 空き巣が増えたタイミングでの対応、2. 立ち退き料を自発的に支払う、3. 入居者の引っ越しを斡旋する、4. 原状回復を免除する、5. 確定申告の際に考慮する。
- 賃料が滞りなく入金されているか確認すること。出張や入院などの理由で連絡が取れない場合は、連帯保証人や緊急連絡先に連絡を取ることが推奨されます。賃料の滞納が発生している場合は、連帯保証人に連絡を取り、入居者の状況を確認します。連絡が取れない場合は、裁判所に訴えて部屋の明け渡しを求めるなどの手順が必要になります。
- 入居者と連絡が取れない場合の裁判所への対応:
1. 連帯保証人や緊急連絡先に連絡を取っても入居者の状況が確認できない場合、裁判所に訴えることを検討します。
2. 裁判所に部屋の明け渡しを求める訴訟を提起します。
3. 訴訟に勝訴した場合、執行官の立会いのもとで強制執行を行い、入居者の荷物を部屋から排出させます。
- 通行掘削承諾書について。通行する指導を所有する者から承諾書を取得することが重要です。これがなければ、売買や建て替えが困難になります。
- 私道は可能な限り利用者に所有してもらう方が良いです。指導の通行を掘削承諾書を求められた際、地主は所有権の一部を売却することを提案すると良いです。これにより、地主のリスクを減らすことができます。
- アパート投資の際の最低限のチェック項目：
1. 賃貸需要が継続的に高いエリアであること。
2. ターゲットとなる入居者層に適した間取りや設備を選ぶこと。
3. 家賃と建築費用のバランスが取れているか確認すること。
- 火災保険の内容のチェック。最近の火災保険では、土砂崩れを含む自然災害も保証内容として選べるものがあります。火災保険は通常、火災、落雷、破裂、爆発が基本保証となりますが、オプションで台風や暴風雨、豪雨、融雪による洪水、高潮、土砂崩れ、落石等の自然災害をカバーすることが可能です。これにより、大雨による土砂崩れも保険でカバーされることがあります。
- 共有物分割請求訴訟について。解決までに長期間がかかることがあり、想定外の判決が下されることもあるため、入念な準備と覚悟が必要です。判決は、多くの場合、金銭支払い、現物分割、競売による対価の分割などの形で行われます。
- 使用貸借が借主の死亡により通常は終了しますが、建物所有を目的とした土地では、借主の死亡後も使用貸借契約が終了しない場合があります。このような状況では、残された家族に対して一定期間の居住が許されることが一般的です。
