成田仁のレビュー一覧
-
Posted by ブクログ
具体的な個人と法人の税率の違いと法人の作り方が書かれててわかりやすかった。
ストーリー
前作好評につき、「新税制対応版」の登場です。
法人減税、個人増税の時代。
最大で30%超の税率格差が生まれるため、
賢いオーナーさんは法人化による収益不動産投資を始めています。
利回りのよい物件の取得、空室を出さない管理方法も大切ですが、
見落としがちなのが「税務」と「財務」の戦略。
本書では、不動産と会計のプロが、
収益不動産投資を成功に導く「税務戦略」と「財務マネジメント」を紹介します。
法人化による資産運用により、税引後キャッシュフローを最大化させ、
成功オーナーになってください。 -
-
-
Posted by ブクログ
成田仁著「プライベートカンパニーを活用して不動産投資をしよう！」クロスメディアパブリッシング（２０１１）
＊マンションディベロッパー大手７社はメジャーセブンが発表している住んでみたい街アンケートというものがあります。
＊賃貸入居者の動き。以前は入居者が動くのは春先の２～３月と相場が決まっていました。ところが、ここ数年は、１１月や１月、そして７月なども入居者が動くようになってきています。
＊新規に不動産保有会社を設立し、収益不動産物件が取得する場合の流れとして（１）不動産オーナーが出資を行い、不動産保有会社を設立。（２）不動産保有会社は、不動産オーナーからの借り入れ金や社債（少人数私募債）の引き受け、金融機関からの借入金で不動産購入資金を調達、（３）不動団保有会社は調達資金で収益不動産を法人名義で取得して賃貸を開始、（４）不動産保有会社は、貸し主として入居者である第三者から賃料を徴収。賃借人からの賃料収入は全額を法人の売上として計上、（４）不動産保有会社は不動産オーナー、または親族に対して給与を支給。
＊独立行政法人 中小企業基盤整備機構が運営する中小企業向けの共済制度がある。
＊法人化のメリットとデメリット
（メリット）
•法人税率のほうが所得税の最高税率（４０％）より税率が低い
•所得分散が有効に機能する。
•給与所得控除を活用できる
•譲渡損失が損金となる
•損失を７年間繰り越せる
•生命保険料を全額費用かできる
•退職金が支給できる
（デメリット）
•設立費用が発生する
•維持／運営費用が発生する
•赤字の年でも住民税の均等割が７万円発生する
•取り締まり役会、株主総会の運営が必要
•個人と比較すると税務調査が入りやすい
＊個人で不動産を保有している法人に移した場合、譲渡益課税が差額の２０－３９％かかってしまったり、不動産取得税や登記免許税がかかってしまったりして、法人に移さないほうが得な場合もある。
＊資金調達のしかたでも、法人であれば、社債（少人数私募債）の発行によって、投資資金を確保しつつ課税額をおさえることが可能。もし、法人へオーナーから貸し付けた場合は、借り入れ利息を支払う必要があり、利息を受け取る側のオーナーは雑所得として税率で最高５０％かかってしまう。
＊総合的に考えて中古収益不動産物件で、金融機関の掛目が８０％あれば、その物件は市場価値があると考えてよい。 -
Posted by ブクログ
不動産は立地が全て。自分がどのような不動産投資を展開していくかによって選ぶ場所が変わる。
人が原資、人の動きを分析。雇用のある所に人は集まる。コンパクトシティ。東京。住んでみたい街。
賃料は粘着性があるので、物件価格が万が一下落しても、長期保有で収益をプラスに保つことは可能。
①物件の取得のタイミング（入口）
どんな収益プラン？ライフプラン？
②物件保有
③売却（出口）
金融マーケットと連動。貸し渋りの時に売ると物件安くしか売れない。ジャブジャブ貸してる時は不動産市況が上向きということで高値で売れる。その波が来るまでは売らずに持っている方が良い。
収益不動産の強みは20〜30年の長期のファイナンス。
-
