不動産投資 家賃収入＆売却益 両取りのルール

束田光陽

長く続いた地価低迷を背景に、「区分」「1棟もの」両タイプの不動産投資に共通して、ここ十数年は家賃収入のみを念頭に置き、売却益についてはまったく考慮しない手法が一般的となっていました。しかし、2020年の東京オリンピック・パラリンピックの開催決定やインフレターゲットによる地価上昇により、そろそろ個人の不動産投資の市場においても、家賃収入だけでなく、売却による益出しを当てにした投資手法が有効なフェーズに入りつつあります。
利に敏い個人の不動産投資家であれば、すでにそうした状況の変化は感じているはず。市場から長く姿を消していた、売却益を最大化する手法、また、出口戦略まで見据えた上で物件を選んでいくノウハウをあらためて解説する本書は、状況の変化をバックに多くの不動産投資家から待ち望まれていた一冊です。

• カテゴリ: ビジネス・実用
• ジャンル: ビジネス・経済 / マネープラン・投資
• 出版社: すばる舎
• ページ数: 272ページ
• 電子版発売日: 2014年06月27日
• コンテンツ形式: EPUB
• サイズ(目安): 10MB

[ブクログ · ★★★★★]

出口戦略について詳しく書かれた本。主にファミリータイプ区分が例となっているけど、他の投資パターンにも応用可能でとても勉強になる。

[ブクログ · ★★★☆☆]

束田先生の久しぶりの本ですね。

最近は、インカムゲインとキャピタルゲインの出口を想定した本もではじめていますね。

東京オリンピックなどの影響でしょうか？

さて、この本で一番重要な点は、

入り口の時点でほとんど決まっている

ということでした。

やっぱり安く買うことが大切ですね。

[ブクログ · ★★★★☆]

今まではインカムゲインを重視してきて，出口戦略は考えたことがなかったけど，やはり出口戦略の重要性を知った。


出口戦略をもって投資を始めるのが基本
物件周辺の相場利回りをあらかじめ調査しておく。
売却する際の想定額を想定家賃収入で割って，相場利回りよりも高くなるように設定すれば売却も難しくない。
残債利回りが12%は何年目かをあらかじめ計算しておく。12%利回りで売却でき，残債が0になる点が一つの売却マイルストンとなる。

融資がつかない　→　売るのが困難　→　出口戦略が立てづらい（３００万以下の物件であれば現金購入の対象となるが）

ファミリータイプは出口戦略に成功しやすい
空室で且つ登記簿上の床面積が４０平米以上という住宅ローン利用の条件さえクリアしていれば，買い手がすぐに現れる傾向がある。しかも買い手が素人なので，価格についても厳しいネゴが少ない。

逆にファミリータイプのオーナーチェンジ物件は人気がない。
オーナーチェンジ物件を（安値で）購入し，しばらく家賃を得てから，退去したら，ファミリー物件として売り出すとよい（それまえ待つ必要あり）。

不動産の場合には同じ価格で売却したとしても売却するまでに保有年数によって税金がかかる（減価償却分）。
５年保有した物件を売る場合には長期保有とみなされて，売却益にかかる税率は20%ですが，5年以内だと39%の課税（この期間は1月1日時点で丸5年）

大手の仲介業者は自社内で成約させれば，仲介手数料を（売主側と買主側）の二倍もらえるので，極端に言えば，半額まで価格を下げても契約を取りたい。

交渉の際には選択肢が多い方が心理的に優位な立場をとれ，価格交渉でも強気でいられる。情報が多いとそれだけ様々な情報に触れられるので不動産屋に騙されるリスクが減る。

「敵を知り，己を知れば百戦危うからず」売り手側の立場に立って，相手を理解することで交渉を優位に進めることができる。

営業マンも守秘義務があるのであまり積極的に情報はもらせないが，ぼそっと不安を口にすると，買い手の不安を解消しようといろんな情報を引き出せる時がある。

リフォームの見積もりを依頼する差にはまず「（自宅ではなく）アパートリフォーム」であることを伝える。アパートリフォームは頻繁に行われており，簡素的なものが多い。電話口でどちらのリフォームが得意なのかをまず判断することが重要。
リフォーム会社は地元のタウンページ等で検索する。派手な広告費にコストをかけているような会社はやはり価格が高い。

金融機関は投資が嫌い。経営にしか融資してくれない。

日本政策公庫などは一括返済に伴うペナルティや手数料は発生しない。