デザイナーズ・アパート経営

吉川英一

１億円超のＲＣをフルローンで取得したり、激安のボロ物件に投資したりするのでは、入居者にそっぽを向かれてしまう。思わず「住みたい！」と思わせる、おしゃれなデザイナーズ物件を坪３０万円で建てるノウハウを公開。さらに最も金のかかる土地購入コストを市場価格の半値程度で手に入れる方法も教えます。土地込み・新築で１６％の利回りを実現する驚きの手法。

• カテゴリ: ビジネス・実用
• ジャンル: ビジネス・経済 / マネープラン・投資
• 出版社: ダイヤモンド社
• ページ数: 192ページ
• 電子版発売日: 2016年05月02日
• コンテンツ形式: EPUB
• サイズ(目安): 10MB

[ブクログ · ★★★★☆]

都心の場合は立地とファイナンスがすべてという感じだが、地方都市だと土地の購入やプランに工夫が必要。そういう意味では非常に興味深いし参考になる本。富山は持ち家率が日本一だそうで、アパート経営には向かない地方だが、そこで生き抜くための戦略が面白い。

[ブクログ · ★★★☆☆]

賃貸業において、今新築アパートは過剰供給になり完全な借り手市場になっている。
その中において、相場家賃より高めでも入居者が行列を作るようなアパート経営を目指すべきと著者は指摘する。
徹底的に場所に拘り、入居者のニーズに合った設備を備え、その上でコスト削減も取り組み、新築でも高利回りを実現することを目指す。

エリアマーケティングという手法を使うと、かなり正確な予想を立てることができ、その地域の特性が見えてくる。
まずは、購入検討物件の半径1メートルの地図を作り、建物を書き入れる。周囲の物件の空室率の調査をして書き込む。間取りや駐車場などできる限り詳細な調査をする。自分で見やすいように色分けしたりする。この資料をもとに地元業者のヒアリングをする。これを繰り返すと地域の客層が見えてくる。客層が単身者なのか、ファミリー層なのかで建築する物件は全く変わってくる。

1LDKは、単身者からファミリー層まで幅広いニーズがあるのに、供給不足になっている地域が多い。

最近の金融機関の動向として、担保価値（積算価格）ではなく、収益還元法（利回り）で見てくれることも多い。

少ない面積で効率よく家賃が取れる間取りは、1Kか1LDK。
高利回りを目指すなら、どうしても狭い間取りにならざるを得ない。ベッドルーム3畳、LDK10畳ぐらいの1LDKが理想的。

新築案件をやる上で外観デザインは命。連棟タイプより、2戸1タイプがオススメ。
土地を安く仕入れるポイントは、相続絡みの農地。
宅地造成には思ったより費用がかからない。
水道、下水道がない土地も安く買えるからオススメ。市町村に相談して自分で設置すればいい。ほとんどの場合補助金が出るから、思うほどはかからない。