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タイトル通りの内容で、まずは読みたい、読み返したい1冊。必ず知りたい80の話題を上げて、それぞれわかりやすく解説してくれる。グラフや表などを用いて視覚的に理解できる。保有するなら法人か個人か、買うなら都心か地方かなど、判断に迷う時は読み返したい。おまけの収益試算シートもとてもいい出来でシュミレーションが楽しい。
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不動産に限らずだが、投資本というと自己啓発的な内容が多く（それはそれで面白いけれど）、実業務・実務には物足りないという本が多いけれども、本書は不動産オーナー業を営む中で出てくる初心者的な疑問への答えが記載されている。出版年が2013年とちょっと古いが、QA集のようなもので、手元に置いておきたいと感じる一冊だった。
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不動産アドバイザがセミナ等での問答をまとめたQ&A形式になっており，不動産投資家ならば聞きたいポイントが凝縮されており，非常にためになる。
こんなに実用的な不動産投資マニュアルはいままで見たことがない。
おまけのIRR試算用スプレッドシートもかなり細かく計算できて役立ちそう。
区分所有の問題点はかなりの割合で中間省略登記や第三者のためにする契約と呼ばれる方法で間に中抜き業者が入っており，転売益を100万円ほど乗せられている（800万円の区分マンションの場合）
地震保険に加入していても被害の全額を保険でカバーできるわけではない。期待するような高い高額な払戻しは受けられない。
被害査定が三段階しかなく，現行の制度では人命に影響はないが，大規模修繕をしなければ賃貸に支障があるというような中程度の損害をうまくカバーすることができない。
8億円資産，7%利回り≒FCFは100万円/月
宅建資格をとると不動産業者でしか見ることのできない売買情報データベースであるレインズのIDがもらえる。このIDで自分で物件をみつければ仲介手数料をSaveできる。
申請には初期費用160万円と年間維持費7万円が必要になるが，5000万円物件の仲介手数料を考えれば安い。
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不動産な投資の良い点は、
・銀行から借り入れた資金を使って利益を得ることができる点
・物件価格が下がっても、株式と違い即時返済を求められない点
インフレ対策
不動産は不文律や定量化されていない事項が多く全体的にわかりにくい。
【注目エリア】
築地市場移転跡地の再開発 7万坪 ドーム5個分
東京名古屋新幹線 2027開業目標
品川再開発
低金利で調達した資金で値上がり期待の高い投資を心掛けること。
現在の景気が上向いても金利が据え置かれるというのは、不動産投資の観点から見て千載一遇のチャンスである。
実需向けの物件は、サラリーマンの年収から逆算されたローン返済可能額により設定される。そのため家族向けマンションは、価格が上昇するとはいっても10~20％が限界です。
それに反し、タワーマンションの3000万円台など金額の小さいものは投資でも実需でも引き合いがあり、アジア人富豪からの人気もあり価格上昇は高いと考えられます。
万が一30％を超える家族向けマンション価格の上昇があった場合は注意が必要。実需なき高騰は、やがて一般の人が買えるレベルにまで戻るのが市場原理です。
【投資用一棟マンションの上限利回り】
７％前後が主戦場
表面利回りは６％が上限。なぜなら２％前後で借り入れが大半なので、表面利回りが６％を下回ると税引きキャッシュフローは赤字となり採算がとれなくなる。
不動産を買いたい人はたくさんいますが、買主の希望利回りを満たす物件が少ないため、売買仲介はそれほど頻繁に成約してはいません。
物件の値上がり期待で不動産を買うのは危険ということをバブル崩壊はサブプライムで学んだ。また日本の制度も短期の値上がり期待にかける投資に向いていません。
２０１８年が不動産価格のピーク
東京５輪の工事が最も忙しくなり、民間の新築工事にまで手が回らなくなる2018年頃が最高値となる可能性がある。いま不動産を購入して5年後に売却ならば課税も20％と安くすむ。
不動産価格は人口動態やGDPには連動していない。
むしろ世界経済全体の動きと金融機関の融資姿勢。
2012年 日銀は貸出支援基金制度を立ち上げた。これは金融機関が私達に貸し出す資金の全額を日銀が0.1%の固定金利で金融機関に貸出をするという制度です。
金融機関の不動産向け融資の貸し倒れ比率は随分と低く、スルガ銀行でも０．２％台
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東京五輪決まった頃の本だから、参考にならない点は多々あるけど、結果的には金融緩和で不動産価格上がって、著者は儲かっただろうな。
結局レバかけて不動産買えば、そりゃCFは出るけど、リスクはそれなりにあるな。地震とかのテールリスクがテールリスクじゃないくらいありそう。
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ちょっと古いので、今の市況として参考にならないこともあるが、不動産投資の実務の目線で参考になるトピックスをいろんな視点から語ってくれているのは参考になりました。
また、収益計算の基本的な事項とおさえるべきポイントの整理、活用できるフォーマットの共有が参考になります。
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教科書的に、Q&A式で不動産投資について解説。個人での投資でもシミュレーションによる収支計算、不動産価格に最も影響のある世界経済の動きを注視する必要がある。これから不動産投資を始めたいと思う人には、難しい概念もあった。1億円ほどの物件に投資したい人には適切な本なのかもしれない。
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表面利回り6%、純回り4.5%以下だとキャッシュが赤字。
自己資金は二割。
1億円以下の物件は個人で良い。
物件探しは楽待。情報収集は日経不動産マーケット情報と月刊プロパティマネジメント。
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不動産投資が年々増大している昨今、すべてが上手く行っている人ばかりでない事も事実。不動産と言えどピンキリな物なので、初期の情報取集がカギを握る。この書籍は、そのような投資初心者の質問のやり取りを纏めた一冊。参考になるのでは。
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不動産投資の入り口から出口までの考え方が網羅されている
物件選定編は東京を中心に記載されており、地方の方には参考にならない。
それ以外の項目は非常に参考になる
税金関係の記載がとても分かりやすい。
付録でシュミレーション出来るExcelがついてくる。
本気で不動産投資を考えてる方には参考になる一冊だと思う
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2013年に書かれた本。東京五輪が決まり、アベノミクスで好景気が期待された時代の本だから、全体的にかなり前向き。
世界経済全体の動きと銀行の融資姿勢は不動産の値動きに最も影響する。そして、景気は良くなったり悪くなったりを繰り返す。
不動産投資において重要なことは、何を買うかよりもいつ買うか。
著者は都心の投資をすすめており、地方の高利回り物件はハイリスクハイリターンであると指摘する。
特に高利回りの数字は満室経営ができる前提で出された数字であり、リフォームに思いがけない費用と労働力がかかることもある。投資というよりは、事業に近い。経営力、企画力が必要。
著者の考えでは、地方築古ボロ戸建はまだありだが、地方の区分、特にワンルームは絶対に投資しない。
競合が多く、仲介手数料も安いため客付け業者が一生懸命になってくれない。銀行の評価もゼロのことが多い。修繕積立金の出費が痛い。管理組合が機能していないことが多い。
境界確定の問題は最終的にお金で解決できるから、そこまで深刻に考えなくてOK。
銀行が融資承認した物件は問題ないと考えてOK。銀行の目利きは概ね当たっている。
金融機関の問題債権比率から逆算して考えると、不動産投資家の100人に1人も借金が返せなくなくなって困ってる人はいない。
金利変動リスクについては、金利が急上昇しないよう国が調整している。そのため上昇するとしても急激ではなく緩やか。その間に対策も立てられる。
繰上げ返済して残債が減っていることより、現金が豊富にあることの方が金融機関からの評価も高くなる。
自己資本の充実こそが経営の安定、ハイレバは危険という、一般経営のルールと個人不動産投資家のルールは全く異なる。
例え税金対策のためとはいえ、赤字決済の自営業者、会社は金融機関で嫌がられる。
IRRを使えば他の物件や金融商品など、様々な投資対象を同一の尺度で比較することができる。
ミドルリスクミドルリターンでは、税引前8パーセント、ハイリスクハイリターンでは、同15%というのが一般的な指標。
買ってから売るまでのキャッシュフロー総額がゼロになる売却価格こそが損益分岐点。つまり、増えもしなかったけど減りもしなかった。
東日本大地震の時、一時的に不動産の値下がり、市場の停滞があっが、半年後には通常通りにもどり、値上がりも始まった。
震災リスクはもちろんあるが、過度に恐れる必要はない。ただし、ハザードマップは確認すべき。地盤の悪いところはリスクも高い。
著者は一貫して、個人投資家も、プロ投資家と同じ指標IRRなどの数字を用いて投資判断をすべきと主張。
成功した大家さんのストーリーを間に受けて、その抽象的なイメージだけで、真似をするのは危険と警鐘を鳴らす。
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聞きたかった！っていう質問に筆者が答えてくれている質問回答的に書かれた一冊。
わかりやすさというよりは虎視眈々という印象。
感情や感覚的にとらえるよりも数字ですな、数字。
