学んだことは大きく以下の通り
・不動産投資に取り組む上での自分の目標や時期,理由,戦略・戦術を細かく言語化する
たくさんの本からインプットをしても,軸がブレているとうまく吸収できない
・物件検索を効率的に進めるには「銀行が融資をしてくれそうな物件か?」を第一にフィルタすると効率が大幅に上がる.
・
...続きを読む「時期が来たら…」といっていたら一生来ない.やるなら今.
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不動産業界はほんの少し勉強すれば勝てる。不勉強な地主やおじいちゃんおばあちゃん家主がプレーヤーだから
→真偽は置いておいて、メンタルブロックを取り除く勇気を与えてくれる
物件を購入した時点で勝敗がほぼ決まる
99.9%は買うに値しない
一見美味そうな罠物件
・銀行満額融資(銀行が貸してくれたから大丈夫、ではない)
・アパートメーカー一括借上、家賃保証(メーカーの思う壺)
・一見好立地アパート(撤退した工場、大学などがもたらす超供給過剰地域)
→CFシミュレーションと客付ヒアリング
・300万のCF(家賃収入ではない)を得るには1億の物件が必要
・1億の物件には600万程度の手出し(CFの倍額)が発生.
・CF1000万を目指すにはこれら物件を3棟買う.
メンタル系・心のリミッターを解除する.
・「年収XXX万の自分自身でも,XXXX万円,1億の物件は買える」
・「おはようございます.キャッシュフロー1500万円になりました」
目覚まし時計のアラームオンにして刷り込む.
・不動産事業で成功した後の1週間の理想のスケジュールを書く
不動産投資の本をたくさん読め.
★ただし,自分はどういう投資家になりたいのかの軸がないと書いていることに左右される.ぶれない軸を持て.
賃貸業におけるリスクはあらかじめ想定できるものがほとんど.
リスクは先回りして潰しておけば問題なし.
=購入方針相談ができる段階=自分的にあらゆるリスクが網羅され,かつ,それぞれへの対策が練れている状態.
回避,低減,移転,保有
”知識を得るための自己投資はせず,億の買い物なんてできるのか?”
物件検索は”探す”から”絞る”へ.
物件見学:
”見てから買う”ではなく”買うと決めてから確認のために見にいく”
物件検討のステップ:
・一般的に的には物件検索ー>見学ー>融資
融資で転けることが多い=非効率
じゃあ最初に有志の壁を突破しておこう
★1.銀行が貸してくれる条件で物件検索
2.詳細調査
3.必要なら価格交渉
3.現地確認 ※
4.購入
1で9割が落ちる
法定耐用年数を超えた物件:
銀行は法定耐用年数を超えた分は収益ゼロ(借金があるのみ)と見做してしまう.
銀行の評価方法
・原価積算法
・収益還元法
・取引事例法
これらに加えて
・金利上昇耐性
を評価
収益還元法
家賃収入× .8 かけ > ストレス加算済み金利×返済金額