ボロ物件でも高利回り激安アパート経営

加藤ひろゆき

本書の特徴としては、値付けの甘い物件を見つけ、さらに「鬼のような指値」を入れて、格安物件を手に入れることがあげられます。もちろん、古くてボロい物件なのですが、そのアパートの本源的価値よりも割安なので、家賃の面では価格優位性を持っており、満室に近い入居率を誇っています。激安でボロ物件ながらの運営ノウハウは、本書でしか読めません。

• カテゴリ: ビジネス・実用
• ジャンル: ビジネス・経済 / マネープラン・投資
• 出版社: ダイヤモンド社
• ページ数: 256ページ
• 電子版発売日: 2013年04月19日
• コンテンツ形式: EPUB
• サイズ(目安): 5MB

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話の随所に大家，人間としての熱意・温かみを感じる．
この熱意・温かみが売主，仲介，客付，そして住居者の心を動かして，長期的な資産形成につながっているのではないだろうか．

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土地や建物を飼っているのではない．
キャッシュフローの出るシステムを買っている．

80棟見て4棟買い付け，ようやく1つ購入．

現金購入が基本方針．レバレッジをかけない．
それでも数年でFire

”50棟以上見た時から自分の判断基準ができてくる”
”妥協して中途半端な物件を買ってはいけない．二棟目が買えなくなる”
”同じことの繰り返しを，いかに忍耐強く続けられるか”

Q.なぜ爆安で買えるのか？
A.情報収集の速さと広さ
　深さ＆速さ：大手不動産情報ポータルではなく地場の不動産屋，新聞など細かなメディアにもアタック
　速さ：少ない情報でもその場で実質買付の連絡
”不動産検索サイトに登録したのは二日後だった”

”銀行が貸してくれるからと言ってつまらない物件を買ってはいけない”


仲介業者との付き合い方
・人を選ばない（いい物件を持ってくるのがいい営業マン．逆ではない）
・誠意をもって対応する（ありがとう，次もおねがい）
・帰る人であるという姿勢を見せる（いいものあればすぐ買います）

筆者は専任物件でたくさん購入している．
専任物件＝仲介が売主・買主の双方から手数料（3%+60k)をもらう
＝美味しい，クローズドにしたい．
＝自社メディアのみでしか取り扱われない

近所の住民を見かけたら挨拶
「内緒なんですけど売りに出てて〜」
・なぜ売りに出ている？
・入居率？
・メンテ？
・トラブル？
入居者に話を聞くことも

「水回りはしっかりしているけどやすい」は買い．
水回りのリフォームは金がかかるから．

売主は誰か？
・住居者（持家）自身，相続，不動産事業引退，訳あり大家→安く買える
・オーナーチェンジ，不動産会社→市場価格，上乗せ価格，安く購入しづらい

残置物処理　　四トントラック2台，75k

”工事費の安い工務店数社と知り合った”
→これも大家力

“こんな素敵な物件を寛大な価格で譲っていただき嬉しいです”

現金決済で買え→キャッシュが必要．どうする？→家，結婚，車を諦める

筆者のリフォーム代の基準：
家賃の6ヶ月分．
家賃5万なら30万円．

サービスでインスタント食品や生活用品を置いておくのもリフォームの一つ


客付：
・営業資料を自分で作って持ちこんで客付会社の手間を取らせない
　図面，物件要領，家賃は空欄
・担当者に謝礼出す．「迷惑だったら恵まれないご家庭に寄付します．」

仲介，客付，管理会社には場面場面で謝礼を．
金額はケースバイケース．千円単位〜数万円

値付け．
みんなネット検索で物件を探す．
41よりも39+2のほうがリーチしやすい

口コミで入居者を集める．
友達の友達は友達

ハリウッドでのオーディション経験＝継続力・忍耐力
いい物件に出会うかどうかは確率×試行回数．オーディション．

”卒業する予定日を手帳に書こう”
”不動産からの収入が給与の2倍になれば卒業してもいいのでは”

毎月本に10万円以上課金．勉強

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現金で決済できる範囲の家を買い賃貸物件で儲けるという発想。しごく単純だがこの考えがおもしろい。シンプルながら大家さんの泥臭い仕事が多数記載されていて参考になる。

以下レバレッジメモ

市場に出てくる物件の方が、競売に入札するより早いし、安い。縁起もいい。さらに売主様も大喜びだ。市場に出てくる物件に対して鬼のような指値を入れる。ほとんど玉砕したが、たまに買える物件がある。この単純な作業を毎日機械的に繰り返しているだけだ。
ワタクシの物件を選ぶ基準は次の点だ
・現金で決済できる範囲であること
・古い物件でも現状が満室あるいは満室に近いこと
・目標利回り30％以上。もしくはその利回りまで値引き可能
・あと10年くらいはしっかり建ってそう
・自分の経営方針で運営できそう
・一部屋あたりのリフォーム代が家賃の半年以下で納まりそう
・引き渡し時に満室がいい。購入直後のリフォーム代がほとんどかからないため
自分が運営可能な物件だと判断すれば築年数は古くても、できるだけ購入するように心がけている。
物件購入する際の注意点は空き部屋がある場合、簡単なリフォームですぐに貸せる状態であるかどうかだ。格安で勝つバストイレキッチンがリフォームされていればお買い得だ。また、水回りを丹念にチェックしよう。蛇口という蛇口はすべて空ける。水回りの工事はお金がかかるからだ。購入対象物件の内見時に上水道下水道がすべて稼働するかを確認する。また電気ボイラーなどもすべての電源をオンにして稼働するかどうかを確認する。しっかり確認しなければ購入後の修理代が高くつく。しかし完璧に稼働しなくてもいい。実はそのことが値引き交渉の素材になるからだ。
大家としての経験がないにもかかわらず、いきなりフルローンで億単位の巨額の借り入れをした場合、もしそのあとアパートを運営できなく成ったら、どうするだろうか？また購入後に自分の性格がアパート経営に向いていなかったり、人に対して弱い性格であったりすればその後物件を増やすのは困難だ。所有していること自体が苦痛になる。こうしたリスクを避けるために最初に安い物件を買って自分が大家に向いているかどうかを判断しよう。ペンキを塗ったり隣人にあいさつをしたり、賃貸不動産屋さんに営業してみよう。大家にむいてる性格で勝つ収益をうまくコントロールできる能力がある人ならどんどん物件を増やそう。
常に希望の地区と価格を具体的に思い描いておこう。そうすると、ある日突然希望に近い物件が出て来る時がある。そのときは、準備をしていなかった人に比べて、格段に早く買付を入れられる。なお、お勧めのホームページは次の通り
・yahoo不動産
・楽天不動産
・不動産ジャパン
・不動産ナビ
・地元のマイナーなホームページ
業者と親しく付き合う方法として、まず私自身が業者に対して誠実に対応するように心がけている。現地調査した場合も、現場から携帯電話で連絡を入れる。購入に値しない物件でも、その根拠を述べる。そうするとまた次の物件を紹介してくれる。アドバイザーの不動産マニアの間では有名なブログNSXアパート経営の松田ジュン氏に魔法の言葉を教えてもらった
「いい物件があればすぐに買います」
わたくしは1000万円以下の物件を好む。購入物件で最高価格は母の物件で1200万円だ。なぜ1000万円以下がいいのか。理由を述べよう。
・頑張れば現金で決済できるかもしれない
・諸費用が安い
・固定資産税も安い
・仲介手数料が安い
・ロットが小さいため業者があまり参入しない
・もし失敗したとしても何とか回復できる範囲の金額
・いざというとき売却しやすい
・小規模物件なので自分で管理ができる
現地調査で重要なことは必ず写真を撮ることだ。画素数の多いデジタルカメラを買おう。現場であらゆる部分を写真にとる。購入する可能性が高い時は、いろいろな角度から20枚くらい写真を撮ろう。人間の記憶はあいまいだから、写真に記録しておくのが一番だ。
水回りのチェックを怠ると痛い出費に
外側を見て購入に値する物件だと判断してから初めて内部を見せてもらう。その場合、トイレ、ふろ、台所のリフォーム状態を確認する。激安で、かつ水回りがリフォームされていたら、その物件は買いだ。水回りのリフォームにはお金がかかるからだ。
最も簡単で激安なリフォーム方法
一番安価なリフォームは電球をすべて100ワットに変えることだ
不動産屋さんの手間を取らせない
賃貸不動産屋さんを営業するときの効率的な方法を解説しよう。この場合、営業マンの負担を減らすことが重要だ。私の場合、販売図面の価格を消して、大量にコピーして、そのまま営業マンに渡し、勝手に図面を作ってくださいと言っている。販売図面には間取りや専有面積が乗っているので楽だ。また写真はセブンイレブンの現像機で4コマ写真を1枚30円で焼き増しする。20枚焼いても600円だ。そして図面と写真を賃貸不動産屋さんに配布する。それぞれの店舗で写真と図面をスキャナーで読み取ってもらおう。仕事がやりやすいようにこちらで書類を用意委員会することだ。またワードで募集要項を作成し、家賃の部分だけ空欄にしておく。理由は担当者に相場を聞いて、相談してから家賃を決める方が市場に即しているからだ。なぜここまでやるのかというと営業万も忙しいので、わざわざ物件の写真を取りに行き間取り図面まで作ってくれないからだ。やってくれたとしても後回しになってしまう。その間に入居希望者がいたら機会損失になる。
今までの体験上物件の立地条件、家賃、ナウでヤングなリフォームなども入居を決定づける重要な要素＞が一番大切なのは大家の営業力だと思う。どんなに立派な部屋に改造してもその部屋を紹介してくれる人がいなければ話にならない。情報誌に有料の広告を載せるのもいいが、賃貸不動産屋さんに物件の写真や図面を持参して営業するだけなら、お金もかからない。まずあなたの物件を営業マンに知ってもらおう。
根性と情熱があれば必ずいい物件は入手できる。物件を購入するまで煩悩を捨て集中することだ。いい物件が出てくるまでは本を読み、セミナーに出席して知識を高めよう。ブログを書くのもいい図面武道会のメンバーが見つかるわたくしも楽天ブログで書いている。ブログを書くことによって不動産投資仲間が増える。スムーズに勤め人を卒業する方法は勤め人の時代にアパートメントや菓子家を購入しておくことだ。そのためには節制した生活を送り貯金を増やそう。投資するお金がないという人に限って新築の自宅に住み200万円くらいの中途半端な新車を乗り継いでいる。そんなことではいつまでたっても勤め人を卒業できない。こらえ性がない財務劣等生だ。

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加藤さんの書籍ではこの本が好き。
キャッシュの強さがよくわかる。不動産はいかに安く買うかが本当に大事。収益性＜価格とも言える。
大家として、大成するために。
居住者への配慮や入居検討者への雰囲気づくり。
営業担当者も人であるのとを思い出させてくれる。
不動産投資というより、運営がよくわかる本

[ブクログ · ★★★★★]

◾️読書目的やきっかけ
・ボロ物件賃貸業の実際把握
・私はサウザーラジオがきっかけボロ物件に興味があったものの、具体イメージが分からなかったので、サウザー氏が推奨する当本を購入

◾️想定との差異や内容
・大枠非常に良かった。著者の体験をベースに物件検索や買付、客付けから継続まで具体的に語られているので、リアリティを持ってボロ物件経営を知れた
・懸念点としては、2007年の情報なので現在の著者の経営スタイルとは異なるところがあるかもしれない

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レバレッジ教になっていた自分の視野を広げられてよかった。
タイトルの通りの内容だが、不動産投資の本というより、大家業の話。
あくまで人が住み生活をしているということを気付かせられる。
こういう血の通った大家になりたい。

[ブクログ · ★★★★☆]

非常に参考になった。
約20年前のことなので、今に当てはまることがどれだけあるかは見極めが必要。
売る側の事情からすれば、鬼のような指値も確かに通る。タダでもいいからもらってくれと。数は撃ちゃ当たる。
チップの方法は確かに効きそうだが、日本の文化にないことをスマートにこなすテクニックがないと。
アメリカ生活での経験がが不動産業界にハマったのでしょう。
入居者との関係性、事業方針、心意気など、納得の内容が多い本。

[ブクログ · ★★★★☆]

独特の感性で書かれた本だが、とても面白かった。鬼のような指値、全額自己資金、自主管理などかなりクセがあるけれども、参考にすべきエッセンスはたくさんあったように思う。

[ブクログ · ★★★★☆]

ハリウッド経験もあるアク強めの大家さんの体験記。
札幌を中心に北海道でアパート、一戸建てを運営されていて、女子学生向けアパートの話など、清々しい。
前半はいかに安く買うか、交渉の様子がリアルに書かれていて、自分が購入する前には再読したいと思った。
物件情報は毎日チェックする、リフォームは自分でやるなど、汗をかく大家さんの典型。トイレを高圧洗浄するのも、ペンキ塗りも厭わない。
滞納者への対応なども面白い。

ただ、修羅場をくぐってきたすごくキャラの強い人だと思うので、普通はこのまま真似することはできない。

大胆に思える一方、大家が現地に立てる広告も、業者に回すなど細かい気遣いも。

漫然と物件を購入しても、不動産経営はうまくいかないということがよくわかる。

[ブクログ · ★★★★☆]

著者は大卒で外資系企業入社。３年で卒業し、渡米。ハリウッドで6年間俳優生活。挫折し、餓死寸前で帰国。ロバート・キヨサキさんの本を読み、不動産購入を決意。ボロ物件を破格の値段で購入。目標利回りは30％以上で、実際に実現しているから驚く。印象深いのは①物件は新聞の3行広告を毎日チェック②古い物件は、現状が満室に近いこと、必ず床下を確認③物件を離れた場所に持つと、退去者がでると面倒④入居者には寛大になろう⑤機械的に継続して実施すれば、時々大きな仕事に巡り会う。確率の問題。根性と情熱が必要。勉強になった。

[ブクログ · ★★★★☆]

利回りは30%を目安に安い指値を入れて取得するというもの。相対取引なので、探していけばそのようなものに出会う可能性がある。
土地の看板を見たり情報誌への広告を見た人はいいかげんな人が多い。
滞納したら鍵を変更する。